日前,北京市建委出臺了《北京市限價(jià)商品住房購買(mǎi)資格申請、審核及配售管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》),對限價(jià)房的申請條件、審核程序、配售標準等做出了詳細規定。限價(jià)房的“神秘面紗”揭開(kāi)后,人們驚喜之余發(fā)現申購限價(jià)房的條款“限制”還真不少,令多數普通老百姓“中簽”的幾率不大。
申購人群的戶(hù)籍限制
根據《辦法》規定:所有參加限價(jià)房申購的家庭,必須為北京市戶(hù)籍。申請人年滿(mǎn)18周歲,且具有完全民事行為能力。如申請人為農業(yè)戶(hù)口,應是征地拆遷所涉及的家庭。 ■專(zhuān)家評論 業(yè)內專(zhuān)家認為,限價(jià)房政策剛剛出臺,在政策實(shí)施運行的初級階段,政府采取謹慎的態(tài)度,規定只有北京市戶(hù)籍居民才可以購買(mǎi)限價(jià)房也是可以理解的。不過(guò),從經(jīng)濟適用房的政策來(lái)看,只要常年在北京工作的常住外地人口擁有《北京市工作居住證》,還是能夠申請購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的。 ■變通選擇 從限價(jià)房的這一政策規定看,雖然限制了外地人購買(mǎi)保障性住房的機會(huì ),但是在存量房市場(chǎng)上,外地人如確有需求購房還可以通過(guò)二手房市場(chǎng)來(lái)實(shí)現。二手房市場(chǎng)房源較充裕,地段、交通、配套等附屬條件優(yōu)越,購房者可以根據自身實(shí)力充分選擇。貸款買(mǎi)房時(shí)也很簡(jiǎn)單,外地人只需提供本人暫住證、在京固定單位的收入證明、單位營(yíng)業(yè)執照(加蓋公章的復印件)、每月銀行劃賬的流水證明、相應學(xué)歷證明、已婚的需要提供結婚證、未婚的提供單身證明,即能通過(guò)銀行貸款來(lái)解決購房者的基本需求。
申購家庭年收入限制
根據《辦法》規定:限價(jià)房申請家庭年收入是全部家庭成員申請當月前12個(gè)月的收入總和,包括工資、獎金、津貼、補貼等勞動(dòng)收入和儲蓄存款利息等財產(chǎn)性收入。城八區3人及以下家庭,年收入須不超8.8萬(wàn)元;4人及以上家庭,年收入不得超11.6萬(wàn)元。其中,3人及以下家庭、4人及以上家庭的人均住房使用面積都應在15平方米及以下。3人及以下家庭總資產(chǎn)凈值為57萬(wàn)元及以下,4人及以上家庭總資產(chǎn)凈值為76萬(wàn)元及以下。 ■專(zhuān)家評論 限價(jià)房嚴格限定了申請家庭的年收入狀況、人均住房使用面積以及家庭總資產(chǎn)凈值,雖然能夠最大限度的保障低收入家庭,但是卻將剛剛超出這個(gè)標準目前仍然無(wú)房可住的家庭“拒之門(mén)外”。另外,根據兩限房的政策規定,其套型建筑面積以90平方米為主,其中一居室控制在60平方米以下,二居室控制在75平方米以下。這使得那些可以申購限價(jià)房卻需要置業(yè)升級的人群“躊躇不定”。 ■變通選擇 北京個(gè)貸服務(wù)機構“偉嘉安捷”專(zhuān)家認為,對于被劃出限價(jià)房之外的這部分人群在確有住房需求的情況下,可以從現在存量房市場(chǎng)“尋找出路”。比如,二手房,既無(wú)家庭年收入的控制,也無(wú)人均住房使用面積以及家庭總資產(chǎn)凈值的比較,且兼備低、中、高端檔次,購房者可以自由選擇。
已購限價(jià)房5年內不能轉讓限制
根據《辦法》規定,在上市交易方面,已購限價(jià)商品住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿(mǎn)5年的不得轉讓?zhuān)_需轉讓的由政府回購。取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿(mǎn)5年,轉讓所購住房的,應按照屆時(shí)同地段普通商品住房和限價(jià)商品住房差價(jià)的一定比例,交納土地收益等價(jià)款,目前該比例定為35%。 ■專(zhuān)家評論 因為限價(jià)房是以解決中低收入家庭住房困難、改善民生為前提的,所以政策中規定已購的限價(jià)房5年內不得轉讓。雖然限價(jià)房的價(jià)格較為便宜,但購房者也應該注意其出售時(shí)的問(wèn)題。 ■變通選擇 目前來(lái)看,在二手房市場(chǎng)中存有大量滿(mǎn)5年的已購公房和二手商品房,這些房屋再上市出售時(shí)是無(wú)稅的,不受5年內的限制。 根據《辦法》規定,限價(jià)房實(shí)施分檔次限制。即:二人及二人以下戶(hù)配售一套一居室,子女年滿(mǎn)10周歲的異性單親家庭配售兩居室;三人戶(hù)最大配售一套兩居室;四人及四人以上戶(hù)最大配售一套三居室;騰退原住房的,按標準配售;不騰退的,降檔配售標準。
限價(jià)房分檔次的限制
從限價(jià)房的優(yōu)勢來(lái)看,其一,市場(chǎng)價(jià)格低于同一地段其他房屋價(jià)格。其二,因為限價(jià)房是新房,貸款時(shí)按照房屋總價(jià)值進(jìn)行貸款即可,無(wú)須像二手房那樣先行評估。限價(jià)房?jì)?yōu)勢突出自然成為老百姓買(mǎi)房的精神“寄托”,但是限價(jià)房的分檔次限制卻使得部分符合購買(mǎi)限價(jià)房標準卻需要置業(yè)升級的家庭“望塵莫及”。 ■專(zhuān)家評論 專(zhuān)家認為,政府之所以嚴格控制限價(jià)房的申購標準,是希望本著(zhù)公平、公正、公開(kāi)的原則,將限價(jià)房真正分配到符合條件、確有需求的家庭中。對于那些受限價(jià)房申購限制的購房者來(lái)說(shuō),除了限價(jià)房之外還可以通過(guò)二手房市場(chǎng)解決基本居住需求。因為購買(mǎi)二手房不受限價(jià)房的分檔次限制,只要自身經(jīng)濟能力許可,購買(mǎi)二居、三居甚至多居室的房屋都可以。另外,在貸款時(shí)借款人也可以根據自身條件選擇合適的貸款品種與貸款方式,還可以通過(guò)專(zhuān)業(yè)按揭機構幫助借款人制訂貸款、理財方案,做到貸款買(mǎi)房“萬(wàn)無(wú)一失”。 ■變通選擇 一般情況下,滿(mǎn)5年的二手房在做貸款時(shí)銀行批貸、放款也會(huì )相應快些。 限價(jià)房出臺固然很好,比如單身申請人年滿(mǎn)30歲的也可以申購,對于老人、家中患有重病的以及軍隊轉業(yè)等在政策中也都有優(yōu)先配送的條款體現,這也是保障性住房的一大突破性改變。但是,由于限價(jià)房的身份“特殊性”并不是所有的老百姓都能夠申請購買(mǎi)的,所以購房者不如將眼光放的更長(cháng)遠一些,通過(guò)變通選擇如二手房、新建商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房等也能夠解決購房者的基本購買(mǎi)需求。 |