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 日前，北京市建委出臺了《北京市限價(jià)商品住房購買(mǎi)資格申請、審核及配售管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），對限價(jià)房的申請條件、審核程序、配售標準等做出了詳細規定。限價(jià)房的“神秘面紗”揭開(kāi)后，人們驚喜之余發(fā)現申購限價(jià)房的條款“限制”還真不少，令多數普通老百姓“中簽”的幾率不大。
申購人群的戶(hù)籍限制
根據《辦法》規定：所有參加限價(jià)房申購的家庭，必須為北京市戶(hù)籍。申請人年滿(mǎn)18周歲，且具有完全民事行為能力。如申請人為農業(yè)戶(hù)口，應是征地拆遷所涉及的家庭。
■專(zhuān)家評論
業(yè)內專(zhuān)家認為，限價(jià)房政策剛剛出臺，在政策實(shí)施運行的初級階段，政府采取謹慎的態(tài)度，規定只有北京市戶(hù)籍居民才可以購買(mǎi)限價(jià)房也是可以理解的。不過(guò)，從經(jīng)濟適用房的政策來(lái)看，只要常年在北京工作的常住外地人口擁有《北京市工作居住證》，還是能夠申請購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的。
■變通選擇
從限價(jià)房的這一政策規定看，雖然限制了外地人購買(mǎi)保障性住房的機會(huì )，但是在存量房市場(chǎng)上，外地人如確有需求購房還可以通過(guò)二手房市場(chǎng)來(lái)實(shí)現。二手房市場(chǎng)房源較充裕，地段、交通、配套等附屬條件優(yōu)越，購房者可以根據自身實(shí)力充分選擇。貸款買(mǎi)房時(shí)也很簡(jiǎn)單，外地人只需提供本人暫住證、在京固定單位的收入證明、單位營(yíng)業(yè)執照（加蓋公章的復印件）、每月銀行劃賬的流水證明、相應學(xué)歷證明、已婚的需要提供結婚證、未婚的提供單身證明，即能通過(guò)銀行貸款來(lái)解決購房者的基本需求。
申購家庭年收入限制
根據《辦法》規定：限價(jià)房申請家庭年收入是全部家庭成員申請當月前12個(gè)月的收入總和，包括工資、獎金、津貼、補貼等勞動(dòng)收入和儲蓄存款利息等財產(chǎn)性收入。城八區3人及以下家庭，年收入須不超8.8萬(wàn)元；4人及以上家庭，年收入不得超11.6萬(wàn)元。其中，3人及以下家庭、4人及以上家庭的人均住房使用面積都應在15平方米及以下。3人及以下家庭總資產(chǎn)凈值為57萬(wàn)元及以下，4人及以上家庭總資產(chǎn)凈值為76萬(wàn)元及以下。
■專(zhuān)家評論
限價(jià)房嚴格限定了申請家庭的年收入狀況、人均住房使用面積以及家庭總資產(chǎn)凈值，雖然能夠最大限度的保障低收入家庭，但是卻將剛剛超出這個(gè)標準目前仍然無(wú)房可住的家庭“拒之門(mén)外”。另外，根據兩限房的政策規定，其套型建筑面積以90平方米為主，其中一居室控制在60平方米以下，二居室控制在75平方米以下。這使得那些可以申購限價(jià)房卻需要置業(yè)升級的人群“躊躇不定”。
■變通選擇
北京個(gè)貸服務(wù)機構“偉嘉安捷”專(zhuān)家認為，對于被劃出限價(jià)房之外的這部分人群在確有住房需求的情況下，可以從現在存量房市場(chǎng)“尋找出路”。比如，二手房，既無(wú)家庭年收入的控制，也無(wú)人均住房使用面積以及家庭總資產(chǎn)凈值的比較，且兼備低、中、高端檔次，購房者可以自由選擇。
已購限價(jià)房5年內不能轉讓限制
根據《辦法》規定，在上市交易方面，已購限價(jià)商品住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿(mǎn)5年的不得轉讓?zhuān)_需轉讓的由政府回購。取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿(mǎn)5年，轉讓所購住房的，應按照屆時(shí)同地段普通商品住房和限價(jià)商品住房差價(jià)的一定比例，交納土地收益等價(jià)款，目前該比例定為35%。
■專(zhuān)家評論
因為限價(jià)房是以解決中低收入家庭住房困難、改善民生為前提的，所以政策中規定已購的限價(jià)房5年內不得轉讓。雖然限價(jià)房的價(jià)格較為便宜，但購房者也應該注意其出售時(shí)的問(wèn)題。
■變通選擇
目前來(lái)看，在二手房市場(chǎng)中存有大量滿(mǎn)5年的已購公房和二手商品房，這些房屋再上市出售時(shí)是無(wú)稅的，不受5年內的限制。
根據《辦法》規定，限價(jià)房實(shí)施分檔次限制。即：二人及二人以下戶(hù)配售一套一居室，子女年滿(mǎn)10周歲的異性單親家庭配售兩居室；三人戶(hù)最大配售一套兩居室；四人及四人以上戶(hù)最大配售一套三居室；騰退原住房的，按標準配售；不騰退的，降檔配售標準。
限價(jià)房分檔次的限制
從限價(jià)房的優(yōu)勢來(lái)看，其一，市場(chǎng)價(jià)格低于同一地段其他房屋價(jià)格。其二，因為限價(jià)房是新房，貸款時(shí)按照房屋總價(jià)值進(jìn)行貸款即可，無(wú)須像二手房那樣先行評估。限價(jià)房?jì)?yōu)勢突出自然成為老百姓買(mǎi)房的精神“寄托”，但是限價(jià)房的分檔次限制卻使得部分符合購買(mǎi)限價(jià)房標準卻需要置業(yè)升級的家庭“望塵莫及”。
■專(zhuān)家評論
專(zhuān)家認為，政府之所以嚴格控制限價(jià)房的申購標準，是希望本著(zhù)公平、公正、公開(kāi)的原則，將限價(jià)房真正分配到符合條件、確有需求的家庭中。對于那些受限價(jià)房申購限制的購房者來(lái)說(shuō)，除了限價(jià)房之外還可以通過(guò)二手房市場(chǎng)解決基本居住需求。因為購買(mǎi)二手房不受限價(jià)房的分檔次限制，只要自身經(jīng)濟能力許可，購買(mǎi)二居、三居甚至多居室的房屋都可以。另外，在貸款時(shí)借款人也可以根據自身條件選擇合適的貸款品種與貸款方式，還可以通過(guò)專(zhuān)業(yè)按揭機構幫助借款人制訂貸款、理財方案，做到貸款買(mǎi)房“萬(wàn)無(wú)一失”。
■變通選擇
一般情況下，滿(mǎn)5年的二手房在做貸款時(shí)銀行批貸、放款也會(huì )相應快些。
限價(jià)房出臺固然很好，比如單身申請人年滿(mǎn)30歲的也可以申購，對于老人、家中患有重病的以及軍隊轉業(yè)等在政策中也都有優(yōu)先配送的條款體現，這也是保障性住房的一大突破性改變。但是，由于限價(jià)房的身份“特殊性”并不是所有的老百姓都能夠申請購買(mǎi)的，所以購房者不如將眼光放的更長(cháng)遠一些，通過(guò)變通選擇如二手房、新建商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房等也能夠解決購房者的基本購買(mǎi)需求。 |