|
華遠集團總裁任志強近日在搜狐網(wǎng)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉行的“京滬房企發(fā)展戰略對話(huà)論壇”上，首次公開(kāi)自揭傷疤，表示開(kāi)發(fā)商錢(qián)不夠的原因之一是房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售急速下降。這也是開(kāi)發(fā)商首次在公開(kāi)場(chǎng)合承認整個(gè)行業(yè)今年銷(xiāo)售急速下降。
“從貸款總額、貨幣發(fā)行等方面來(lái)看，今年市場(chǎng)上流通的錢(qián)比去年多，為什么房地產(chǎn)商仍然感覺(jué)到資金緊張呢？”任志強表示，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足，以及銷(xiāo)售急速下降是他們今年特別缺錢(qián)的主要原因。
與此同時(shí)，投資銀行高盛發(fā)表研究報告稱(chēng)，中國內地房地產(chǎn)價(jià)格將從去年的平均水平回落15％至20％。
自有資金凈增量首降
任志強表示，從今年一季度的情況來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)32.28%，這個(gè)增速相較去年同比高，相較上季度的環(huán)比也高。
他分析，投資在增長(cháng)，說(shuō)明整個(gè)行業(yè)并不是沒(méi)有錢(qián)。但是詳細分析數據可以看到，房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源中，自有資金占比從35%下降到29%。而且，大部分自有資金是去年的，今年凈增長(cháng)的自有資金量不足。這是4年來(lái)第一次出現的情況。
除了自有資金下降，銷(xiāo)售的急速下降也是開(kāi)發(fā)商面臨的另一個(gè)問(wèn)題。任志強列舉了去年、前年的數據與今年進(jìn)行了對比。
他透露，去年、前年一季度，全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積都在7.6億多平方米，而同期的竣工面積只有4億多平方米。兩年都是超賣(mài)3億多平方米。而今年則一反常態(tài)，今年一季度的銷(xiāo)售面積同比下降了15%，反映出來(lái)的結果就是，定金、預售款以及個(gè)人貸款急劇下降。
40宗土地流拍
任志強表示，其實(shí)對于開(kāi)發(fā)商而言，銀行貸款占資金來(lái)源比例是很小的。定金預售款以及個(gè)人貸款才是開(kāi)發(fā)商最重要的現金流。他提供的數據顯示，去年一年，定金和預售款占資金來(lái)源的23%，個(gè)人住房貸款占13%，銀行貸款占比很低，從2000年的24%左右下降到去年占所有開(kāi)發(fā)資金的18%。而定金預收款和個(gè)人貸款大概占42%。
“如果今年定金預售款和個(gè)人貸款下降15%，有些地區還在繼續下降，這些地區的開(kāi)發(fā)商可能就感覺(jué)到手里的現金流不如去年充足了�！彼硎�。因為銷(xiāo)售的下降，讓定金、預收款、個(gè)人按揭貸款在一季度開(kāi)發(fā)總資金從42%下降到了19%，這樣大家感覺(jué)沒(méi)有錢(qián)花了。
任志強表示，從價(jià)格來(lái)說(shuō)，土地價(jià)格雖然沒(méi)有曝出天價(jià)，但是今年上漲仍比較快，比去年還快，導致全國有40宗流拍。
對于一手房住房?jì)r(jià)格，國家發(fā)改委和國家統計局聯(lián)合公布的數據顯示，上漲了11%。全國70個(gè)大中城市，有16個(gè)城市房?jì)r(jià)在下降，其他城市仍在漲，特別是二、三線(xiàn)城市。
不過(guò)，任志強表示，“房地產(chǎn)的預售房房?jì)r(jià)保持增長(cháng)，這是表面情況，事實(shí)上，價(jià)格環(huán)比大幅度下降�！彼J為，今年一季度價(jià)格仍在上漲，去年翹尾因素占了
90%。其實(shí)，今年１到３月份的凈增長(cháng)大概每個(gè)月只有0.3%。但是，價(jià)格下降也不是不可能�！伴_(kāi)發(fā)商都想掙更多的錢(qián)，誰(shuí)也不愿意降價(jià)。有個(gè)別開(kāi)發(fā)商降價(jià)，也是因為銀行逼的，必須還款才能續貸�！�
投資、房?jì)r(jià)都下降
任志強透露，從目前情形看，全國東、南、西、北、東部沿海、環(huán)渤海、珠三角、長(cháng)三角等８個(gè)地區，其中３個(gè)地區的銷(xiāo)售急遽下降，還有５個(gè)地區的銷(xiāo)售是上升的。
從全國來(lái)看，去年的土地供應增長(cháng)比較快，所以到今年一季度，整個(gè)供求關(guān)系環(huán)節、供應量是增加的。但是，他預計，到二季度，由于開(kāi)發(fā)商資金緊缺，投資增長(cháng)就會(huì )下降，然后供給也會(huì )下降。
房?jì)r(jià)方面，高盛之前向內地12個(gè)主要城市的住宅物業(yè)買(mǎi)家進(jìn)行調查。調查結果顯示，內地樓價(jià)需要從現水平下調10％至20％才能刺激需求，高于高盛假設的房?jì)r(jià)下調幅度。根據調查結果，高盛預期，內地房?jì)r(jià)將由去年底的平均水平回調15％至20％，而發(fā)展商買(mǎi)地的步伐也會(huì )有所放緩。
與此同時(shí)，考慮到宏觀(guān)環(huán)境持續不明朗、內地房地產(chǎn)發(fā)展商財政緊縮以及市場(chǎng)供過(guò)于求等因素，將整體內地房地產(chǎn)的行業(yè)評級由“吸引”降至“審慎”。
目前，高盛將內地房地產(chǎn)股（簡(jiǎn)稱(chēng)內房股）目標價(jià)較資產(chǎn)凈值折讓的幅度，由20％擴大至30％，以此反映房?jì)r(jià)下調的風(fēng)險、內房股的盈利能力和資產(chǎn)情況，并將整體內房股今明兩年的凈利預測，分別下調42％和50％。
并且，高盛下調數家A股房地產(chǎn)企業(yè)目標價(jià)。未來(lái)12個(gè)月房企目標價(jià)的下調幅度在13％到45％之間，其中，將萬(wàn)科A12個(gè)月的目標價(jià)由17.06元降到14.03元；招商地產(chǎn)目標價(jià)從28.49元降到15.64元。 |