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| 上海樓市并購“外外循環(huán)”活躍 回報率逾100％ |
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| 2008-07-29 作者:李和裕 來(lái)源:上海證券報 |
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基于中國樓市“限外”不放松，外資收購物業(yè)的操作時(shí)間明顯拉長(cháng)，且投資項目間的“外外循環(huán)”交易正在成為趨勢。昨天，記者從基強聯(lián)行了解到，今年上半年上海樓市內涉及外資的整棟物業(yè)收購案例，基本都屬于外資間的“接力”，且交易多在去年談定。不過(guò)，從轉讓方的收益來(lái)看，樓市投資依然誘人，因為這些外資所獲得的回報率平均達到107.66%。
從收購案例分析，收益率最高的是印尼三林向美國凱雷出售濟南路8號酒店式公寓，原始價(jià)格6.9億元人民幣，交易價(jià)格則達19.9億元人民幣，收益率188.4%；收益率最低的也有57.9%，為摩根士丹利向高富諾集團出售華山夏都酒店式公寓，原始價(jià)格為7.6億元人民幣，交易價(jià)格為12億元人民幣。
而且出售方“持有”物業(yè)的時(shí)間大多數在2年左右，如印尼三林接手濟南路8號是在2006年2月，摩根士丹利接手華山夏都則是在2006年6月。此外，基匯資本在2006年4月接手翠湖天地御苑18號，如今以9.63億元人民幣轉讓給韓國基金未來(lái)資產(chǎn)，收益率60.5%；卓越金融在2006年6月接手長(cháng)壽商業(yè)廣場(chǎng)，如今以11億元人民幣轉讓給黑石集團，收益率120%。
盡管根據基強聯(lián)行的計算，今年上半年上海的外資整棟收購物業(yè)的交易總額接近100億元人民幣，但分析師指出，這并不代表今年外資在上海樓市交易活動(dòng)頻繁，“根據外資投資收購的流程來(lái)看，這些今年完成交易的項目其實(shí)大部分都是在去年就開(kāi)始談判，達成了基本的交易協(xié)議，整個(gè)交易的公布有一定的滯后性，因此只能反映外資去年在上海樓市的活躍程度�！�
此外，基強聯(lián)行分析師指出，由于宏觀(guān)調控力度的加強和銀根緊縮，及樓市“限外”政策的影響，許多海外投資機構只能選擇“離岸交易”，以規避政策對外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放限制，這也是今年上半年上海樓市外資交易的一大特點(diǎn)。
“的確如此，據我們計算，上半年上海樓市內外資收購涉及的總金額較去年同期上漲了84%，但其中97%來(lái)自離岸交易�！鳖檰�(wèn)機構世邦魏理仕的上海分析師也向記者表示，“在策略方面，外資傾向于尋找具有離岸股權結構的物業(yè)以繞開(kāi)境內投資時(shí)復雜且費時(shí)的審批程序，由此‘外外循環(huán)’交易成為趨勢，這也從側面表明政府部門(mén)對外商投資中國房地產(chǎn)業(yè)的控制毫不放松�！�
基強聯(lián)行分析師同時(shí)指出，今年外資對于國內包括上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢還處于一定的觀(guān)望狀態(tài)，“在政策和市場(chǎng)的雙重壓力下，除了離岸交易模式以外，外資也開(kāi)始傾向于項目合作。而從目前的宏觀(guān)環(huán)境和‘限外’政策來(lái)看，外資對于樓市的沖擊和影響并不具有決定力，活躍的交易只是反映資本市場(chǎng)化的操作和戰略投資的調整，且上海從中期來(lái)看仍是外資的投資焦點(diǎn)�！�
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