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| “房地產(chǎn)暴利時(shí)代終結”阻力在哪 |
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| 2008-08-07 易憲容 來(lái)源:新京報 |
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2008年全國各地一路狂漲的房?jì)r(jià)開(kāi)始出現分化，在一些大城市率先出現了下跌；由于對未來(lái)房?jì)r(jià)預期的改變，消費者開(kāi)始了對房市的觀(guān)望，房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)交易量開(kāi)始萎縮。在中央采取貨幣、土地等各項綜合性政策之后，在長(cháng)達10年的房?jì)r(jià)上漲之后，“房地產(chǎn)暴利時(shí)代終結”的言論開(kāi)始出現。
從2007年開(kāi)始，中央政府認識到房?jì)r(jià)高漲的嚴重性，出臺了房地產(chǎn)的信貸管理、土地、稅收等政策，特別是對房地產(chǎn)投資與消費的嚴格區分，增加房地產(chǎn)投資成本及準入門(mén)檻，嚴厲打擊炒作等。但就目前情況看，這對房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，所影響的范圍仍然有限。今年上半年國內房?jì)r(jià)漲幅度有所放緩，但仍上漲10%。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格理性回歸還是遙遠的事情，結束房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代還言之尚早。
現實(shí)的情況是，一方面居民需要大量的住房，另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)又有大量的住房無(wú)法銷(xiāo)售出去。按照一般的市場(chǎng)法則，在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定會(huì )把房?jì)r(jià)降低到絕大多數居民有支付能力的房?jì)r(jià)水平上，讓絕大多數居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣，絕大多數民眾的住房需求（即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“剛性需求”）滿(mǎn)足了，大量的資金回籠也解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾也由此化解，但是這樣的好事為什么沒(méi)有發(fā)生？也就是說(shuō)，市場(chǎng)供求法則為什么在這里失效？
關(guān)鍵的問(wèn)題是，房?jì)r(jià)的高低不僅決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利水平，也決定了地方政府的GDP增長(cháng)速度和土地財政的多少。當房?jì)r(jià)水平降低時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利空間壓縮了，但地方政府的GDP增長(cháng)也放慢了，地方政府的土地財政減少了。在這樣的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及地方政府豈愿意讓房?jì)r(jià)調整到絕大多數居民有購買(mǎi)力的水平上？
很明顯，現在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就是在與住房消費者對賭，就是在與政府的房地產(chǎn)政策對賭。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房子影響到當地政府的GDP、影響地方政府土地財政時(shí)，政府豈能不救房地產(chǎn)？因為，前10年的房地產(chǎn)暴利早就為房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)積蓄了對賭的力量。這就是為什么不少地方房地產(chǎn)市場(chǎng)僵持局面的根源所在。
但是，市場(chǎng)內在因素、政府房地產(chǎn)政策精神基本上已給國內房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展設定了方向與趨勢，盡管短期內一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以與住房消費者對賭、與政府房地產(chǎn)政策對賭，但是他們想出現政策的逆轉已不可能。
可以說(shuō)，只有讓當前的房地產(chǎn)政策一個(gè)又一個(gè)落實(shí)下來(lái)，才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格全面理性，才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利模式逐漸改變。但是，即使這樣，目前國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)離公平公正的市場(chǎng)還很遠，政府還得通過(guò)盡快推出公平公正的物業(yè)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅、推出住房閑置稅等稅收政策來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系，來(lái)讓中國每一個(gè)民眾真正分享發(fā)展成果。到了那個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格才能全面理性回歸，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利模式才能真正終結。 |
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