西安的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應該會(huì )非常懷念2007年三四季度，那時(shí)不少售樓部的場(chǎng)面可以用“瘋狂”形容。但目前的情形完全相反，西安還沒(méi)下雪仿佛已進(jìn)入寒冬，市場(chǎng)沒(méi)有人氣，房子賣(mài)不動(dòng)。市場(chǎng)經(jīng)歷了從排隊購房到持續觀(guān)望、從瘋狂暴漲到爭相優(yōu)惠、從提前封頂到延遲交房、從宏觀(guān)調控到政策扶持這樣一種有喜有憂(yōu)、大起大落的震蕩歷程。

房?jì)r(jià)開(kāi)始小幅回落

　　2008年西安的房?jì)r(jià)沒(méi)有發(fā)生深圳等城市出現的暴跌，因為，西安屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的二線(xiàn)城市，在上一輪的上漲中漲幅相對靠后。
　　據國家統計局西安調查隊統計，今年以來(lái)，西安房屋銷(xiāo)售價(jià)格呈逐季回落態(tài)勢，與去年同期相比，1-3季度，西安房屋銷(xiāo)售價(jià)格累計上漲9.9%，三季度漲幅較一季度和上半年分別回落1.2和0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，9月份房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.8%，漲幅比8月低1.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期漲幅僅高0.2個(gè)百分點(diǎn)。在全國35個(gè)大中城市漲幅由高到低列第10位，而2007年同期列17位。
　　西安調查隊有關(guān)人士認為，全國70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅自1月份的峰值11.3%逐月回落至8月份的最低值5.3%。隨著(zhù)外圍環(huán)境的變化，西安開(kāi)發(fā)商自然也開(kāi)始啟動(dòng)了“打折銷(xiāo)售”的營(yíng)銷(xiāo)模式，以回避“降價(jià)”這個(gè)敏感的詞匯。
　　雖然西安的房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始略有回落，同時(shí)國家出臺新的房地產(chǎn)政策，有計劃購房的呂先生還是告訴記者：“這次降契稅，再加上西安市政府最近給購房者的補貼，這些舉措都是讓利于民的好政策。不過(guò)買(mǎi)不買(mǎi)房子，我還得再等等看�！弊錾�意的周女士也認為，“政府越出臺補貼，說(shuō)明市場(chǎng)越不行，如果房子的銷(xiāo)售量越來(lái)越少的話(huà)，政府也許還會(huì )出臺數額更大的補貼�，F在還是再等等為好�！�

銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷

　　在此次新政出臺前，西安曾于9月率先出臺購房補貼政策。據一位房地產(chǎn)代理中介公司負責人介紹，“9月份之前，西安市新商品房每日的成交量基本上維持在200套左右，自從購房補貼出臺后，每日的成交量降到150套左右�！彼�認為，這是因為消費者在救市舉措之后認為房?jì)r(jià)還會(huì )下降，所以觀(guān)望氣氛更為濃厚，這也許將是此次房產(chǎn)新政出臺后最有可能遇到的一種狀況。
　　對于西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)，西安市市長(cháng)陳寶根日前表示，和全國其他城市相比較而言，西安作為一個(gè)特大城市，4000多元的房屋均價(jià)是比較合理的，目前是購房的一個(gè)好時(shí)機，因為市政府的房補政策只有一年時(shí)間。
　　但還沒(méi)有房子的張先生的觀(guān)點(diǎn)頗具代表性，他說(shuō)：“如果現在買(mǎi)一套房子，到年底房屋價(jià)格下跌20％，政府補貼的那么一點(diǎn)點(diǎn)錢(qián)和買(mǎi)房的損失相比，顯得很少。所以，我一定要等到房子價(jià)格下降20％后再買(mǎi)�！�
　　西安房地產(chǎn)界人士分析，受全國一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量、價(jià)齊跌的影響，西安潛在購房者對房?jì)r(jià)調整的預期較為強烈，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，房屋銷(xiāo)售面積增速必將迅速下滑。統計數據也顯示，一季度西安商品房銷(xiāo)售面積99.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)30.4%；上半年為321萬(wàn)平方米，增幅快速降至3.0%；前3季度商品房累計銷(xiāo)售504.83萬(wàn)平方米，增長(cháng)5.5%，增幅較去年同期的73.4%下降近70個(gè)百分點(diǎn)。
　　受到銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷的影響，西安地產(chǎn)投資增幅也出現了回落。統計顯示今年一季度，西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額60.3億元，二季度為249.0億元，三季度為386.2億元，其增幅逐季回落，依次為65.2%、59.9%和52.3%。

小開(kāi)發(fā)商最受煎熬

　　種種跡象顯示，伴隨買(mǎi)方市場(chǎng)需求與市場(chǎng)供應的不斷磨合對接，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)于2008年已進(jìn)入調整期，今年住宅市場(chǎng)總體呈現價(jià)滯量跌的運行特征。
　　值得一提是，市場(chǎng)隱藏的不確定因素開(kāi)始出現。記者了解到，原本在六七八月交房的樓盤(pán)超過(guò)70%延期交房。其因除地震影響到的質(zhì)量安全問(wèn)題外，還與企業(yè)調整開(kāi)發(fā)節奏有關(guān)。不少開(kāi)發(fā)商從去年爭相拿地，到如今不敢開(kāi)工，樓盤(pán)推遲開(kāi)盤(pán)等，而這類(lèi)開(kāi)發(fā)商多為一些中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，當面對購房者的長(cháng)期觀(guān)望時(shí)，這類(lèi)依靠一個(gè)項目或者幾個(gè)項目，以小搏大的盈利模式可能會(huì )面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險，因此，西安房地產(chǎn)的降價(jià)也正是從這些中小開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)的。
　　而部分實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，在西安目前這輪房地產(chǎn)價(jià)格的調整中，并未有價(jià)格下調的跡象。記者熟悉的一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，房屋已經(jīng)預售到2010年，因此，其負責人在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，“沒(méi)有了資金的壓力，也就沒(méi)有降價(jià)的必要。所儲備土地的位置決定了未來(lái)還有上漲的空間，只是目前僅僅是調整開(kāi)工節奏而已�！�
　　最新的數據也顯示，前三季度，陜西土地交易價(jià)格上漲7.6%，比上年同期的5.4%高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，居住用地上漲9.9%，工業(yè)用地上漲4.8%，商業(yè)用地下降0.1%。而土地價(jià)格的繼續上漲，未來(lái)自然也會(huì )傳遞到房?jì)r(jià)上。
　　因此，國家統計局陜西調查總隊有關(guān)人士認為，從目前陜西省房屋銷(xiāo)售價(jià)格變化看來(lái)，商品住宅價(jià)格是房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲的主力，高層住宅價(jià)格仍然領(lǐng)漲，但幅度有所減緩。而投資性購房推動(dòng)、建房成本上升和需求增加是推動(dòng)陜西未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的三大主因。
　　不過(guò)，也有開(kāi)發(fā)商擔憂(yōu)，“如果成交再持續低迷半年以上，西安的房市將不是反轉而會(huì )是暴跌，小的開(kāi)發(fā)商將開(kāi)始‘割肉’，必然會(huì )波及更大的范圍�！�