作為一位在美國抵押貸款業(yè)內干了14年的行家里手，作者親身經(jīng)歷了這場(chǎng)席卷美國的危機發(fā)展的全過(guò)程——房屋滯售，價(jià)格跌落，信貸緊縮。而問(wèn)題的真實(shí)情況似乎比這還要嚴重的多。這場(chǎng)危機給大眾留下了太多的猜疑和揣測：它究竟是怎樣發(fā)生的？未來(lái)會(huì )發(fā)展到何種程度？它給世界經(jīng)濟帶來(lái)了怎樣的影響？
　　作者通過(guò)一個(gè)業(yè)內人的視角，為我們揭開(kāi)美國次貸行業(yè)的內幕，描繪了一個(gè)行業(yè)全景和其中形形色色的人物與故事，反映了交易背后的利益勾聯(lián)，揭示了造成危機的原因和真相。本書(shū)試圖從行業(yè)層面找出解決危機的方法，提出了不少建設性建議。值得一提的是，本書(shū)專(zhuān)辟章節，探討了次貸危機對中國的影響，對中國的決策者、金融業(yè)內人士具有借鑒價(jià)值。

　　·為什么說(shuō)美國3/4的次級貸款是不穩定和具有欺詐性的？

　　·次級貸款行業(yè)是如何將美國房?jì)r(jià)推到不可思議的高位的？

　　·房地產(chǎn)經(jīng)紀商是利用何種手段欺騙債權人和債務(wù)人的？

　　·經(jīng)紀商如何利用巧妙的金融技巧使不合格的貸款者如愿以?xún)數氐玫劫J款？

　　·為什么說(shuō)華爾街與評級機構是推動(dòng)次貸危機的主要原因？

　　·解決危機需要綜合考慮行業(yè)鏈條內的哪些環(huán)節？

　　誰(shuí)是推高房?jì)r(jià)的罪魁禍首？
次級貸款，如何引發(fā)了美國現代史上最嚴重的信用危機？
美國金融貸款機構資深人士揭開(kāi)行業(yè)內幕
解讀這場(chǎng)充滿(mǎn)誘惑與欲望的金錢(qián)游戲

　　《貨幣戰爭》作者宋鴻兵、經(jīng)濟學(xué)家向松祚、中國人民銀行研究局研究員鄒平座、中國國際金融有限公司董事總經(jīng)理貝多廣、《第一財經(jīng)日報》主編秦朔聯(lián)袂推薦
所有今天的故事都是明天的歷史，當未來(lái)的歷史學(xué)家拿著(zhù)放大鏡查考今天美國次貸危機的線(xiàn)索和成因時(shí)，理查德·比特納先生的《貪婪、欺詐和無(wú)知——美國次貸危機真相》將能夠為后人的研究提供真實(shí)而鮮活的素材。

　　——宋鴻兵《貨幣戰爭》作者

　　次貸危機對于美國人是一場(chǎng)災難，對于中國人則是一團迷霧。房?jì)r(jià)緣何沖高而又暴跌？美國的次級貸款為何會(huì )引發(fā)出金融危機而危機又為何漫延成全球性的信用危機？各種投資機構、投資銀行以及評級公司在整個(gè)過(guò)程中都扮演了什么樣的角色？中國人可以從這一歷史事件中獲得哪些啟示？本書(shū)就像及時(shí)雨一樣為我們撥開(kāi)迷霧，娓娓道來(lái)，回答我們心頭的疑問(wèn)。

　　——貝多廣 中國國際金融有限公司董事總經(jīng)理

　　次貸危機如此之深地影響著(zhù)全球金融市場(chǎng)，無(wú)數人在問(wèn)：這個(gè)怪物究竟是怎么闖進(jìn)我們的花園的？攝像頭失靈？警鈴失聲？門(mén)衛跑哪里去了？《貪婪、欺詐和無(wú)知——美國次貸危機真相》的啟示是，怪物其實(shí)一直在跑，只不過(guò)當人們看重商業(yè)模式勝于商業(yè)信用、看重融資創(chuàng )新而不在意風(fēng)險控制時(shí)，他們迷蒙的眼睛對怪物是視而不見(jiàn)的。

　　——秦朔 《第一財經(jīng)日報》主編

　　1、拐點(diǎn)

　　做一名次級貸款人意味著(zhù)你在一個(gè)灰色的世界里生活。大部分的業(yè)務(wù)信息都不透明，如果我們糾纏于瑣碎細節，那我們會(huì )整天質(zhì)疑前期的決定。當然，貸款指引是我們的導向，但是有很多產(chǎn)品需要我們具體情況具體處理。這表示，要想存活下去，周全可靠的判斷、承擔風(fēng)險的主觀(guān)意愿以及對直覺(jué)的自信力非常關(guān)鍵。
　　良好的貸款行為變質(zhì)
　　目擊崩潰
　　我們都在想些什么？
　　激流隱退
　　事態(tài)的發(fā)展

　　2、次級貸款業(yè)

　　即使抵押違約數量在不斷的刷新記錄高點(diǎn)，但是絕大部分——至少有80%——次級借款人都在按時(shí)歸還貸款。雖然整體的違約數量越來(lái)越高這一事實(shí)不可否認，但借款人80%的還貸比例說(shuō)明，把錢(qián)借給信用不良的借款人并不是完全錯誤的行為。我們現在面臨的是更深層次的問(wèn)題，即深入的了解這個(gè)行業(yè)的運作機制。
　　次級貸款的“槍手”業(yè)務(wù)
　　了解次級貸款業(yè)
　　次級貸款業(yè)的發(fā)展
　　次貸業(yè)的經(jīng)濟學(xué)
　　1998年的第一次危機
　　參與者與業(yè)務(wù)流程
　　貸款公司與經(jīng)紀商的關(guān)系
　　貸款公司與投資機構的關(guān)系
　　沖突的體系
　　自有文化
　　白手起家

　　3、經(jīng)紀商：抵押融資的軟肋

　　從理論上說(shuō)，經(jīng)紀商是獲取抵押貸款最好的選擇。經(jīng)紀商認識很多貸款公司，了解幾百種貸款產(chǎn)品，因此，他能提供申請多家貸款公司的一站式服務(wù)。信用不好的借款人甚至能通過(guò)經(jīng)紀商得到更多的貸款。次級貸款的利率和費用浮動(dòng)范圍很大，經(jīng)紀商能夠找到最好的產(chǎn)品和價(jià)格來(lái)滿(mǎn)足借款人的需要。
　　抵押貸款經(jīng)紀業(yè)務(wù)
　　經(jīng)紀商的業(yè)務(wù)流程
　　抵押貸款欺詐
　　經(jīng)紀商的謀略
　　誠實(shí)的經(jīng)紀商
　　行為失調
　　不道德的經(jīng)紀商
　　我將自己置于何種境地？
　　對人性喪失信心

　　4、創(chuàng )新融資的藝術(shù)

　　如果說(shuō)次級貸款行業(yè)有什么藝術(shù)性可言的話(huà)，那就是“無(wú)中生有”。在RFC的工作立場(chǎng)雖然是作為投資方，但是我們也很注重購買(mǎi)文件資料符合我們貸款要求的閉合貸款。貸款審批人看到這些貸款文件的時(shí)候，已經(jīng)經(jīng)過(guò)了揉、擠、推、拉的工序，被修剪成現有的模樣。直到我直接和經(jīng)紀商接觸和往來(lái)，我才了解到創(chuàng )新金融是怎樣的一回事。我的銷(xiāo)售經(jīng)理羅伯?雷格將此過(guò)程稱(chēng)之為“用雞屎做雞肉沙拉”。雖然無(wú)甚詩(shī)意，不過(guò)概括了這個(gè)行業(yè)的“真諦”。
　　理解風(fēng)險
　　融資創(chuàng )新如何運作
　　房產(chǎn)評估中的水分

　　5、華爾街&評級機構：貪婪之至

　　評級機構和投資機構共同決定著(zhù)次級貸款市場(chǎng)的運作。華爾街決定著(zhù)可融資的貸款類(lèi)別，評級機構進(jìn)行評級，這樣，投資者才購買(mǎi)債券。很多州政府通過(guò)法律來(lái)監管非儲蓄類(lèi)貸款公司，但是，他們大都忘記了公布貸款審批的準則和產(chǎn)品指引規定。
　　證券化的影響
　　何謂抵押貸款支持證券
　　華爾街蹚渾水
　　評級機構
　　利潤豐厚的商業(yè)模式
　　插上一手
　　難以調和的關(guān)系
　　評級機構的權勢
　　誰(shuí)在導演這場(chǎng)秀？
　　反應遲緩
　　證券化如何影響借款人
　　未來(lái)何去何從

　　6、合零為整

　　作為借款人，我們沒(méi)有什么自救能力。如果刷爆所有信用卡的誘惑還不算是十足的壞主意，那要拒絕廉價(jià)資金就是不可能的事。無(wú)論是買(mǎi)一套更大的房子，以更低的利率進(jìn)行再融資，還是好好的利用房產(chǎn)權益，這可是一生一次的機會(huì )。
　　二級參與者——美聯(lián)儲
　　借款人
　　隨意選擇收入和首付款
　　抵押貸款零售商
　　建筑商和房地產(chǎn)中介
　　次貸業(yè)的命運流轉
　　判斷失誤

　　7、重回正軌

　　次級貸款的問(wèn)題是多方面的，包括經(jīng)紀人、信用評級機構在內的所有市場(chǎng)參與者皆應對次貸危機負有責任。既然我們目前面臨的結果是集體合力造成的，同樣解決方案也應該是一個(gè)綜合全面的方案。除非存在于目前抵押貸款食物鏈的每個(gè)層級中最根本的錯誤能被正確處理，否則，為改變行業(yè)運作方式所做的任何努力，都將無(wú)法得到令人滿(mǎn)意的結果。
　　變革計劃
　　投資銀行——創(chuàng )造責任
　　評級機構——徹底檢修
　　抵押貸款經(jīng)紀人——修補體系
　　解決欺詐問(wèn)題——打破思維定式
　　評估師
　　貸款指導——很有意義的改變
　　讓欺詐無(wú)所遁形
　　目前的危機

　　8、次貸對中國的影響

　　如果由于次貸危機導致美國嚴重經(jīng)濟衰退，將會(huì )有什么事情發(fā)生？認為次貸的影響無(wú)關(guān)緊要顯然是愚蠢的想法。美國需要依靠中國，因為身為美國的債權人之一，中國購買(mǎi)了大量的美國國債。反過(guò)來(lái)，中國的經(jīng)濟繁榮也受惠于向美國大量出口。雖然中國已經(jīng)在開(kāi)始尋找美圓儲備的替代選擇，但其他金融工具尚不能被證明有同樣的吸引力。中國也認識到如果拋售這些資產(chǎn)或者不再追加購買(mǎi)，由此產(chǎn)生的巨大沖擊波將席卷全球。一旦美國經(jīng)濟嚴重衰退，中國經(jīng)濟有可能將承受適度甚至更嚴重的金融影響。
　　美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰
　　對美國經(jīng)濟的影響
　　對中國經(jīng)濟的影響
　　次貸危機對中國的影響
　　中國抵押貸款業(yè)
　　 美國次貸危機的教訓

　　一年前，我從未想過(guò)我需要對次級借貸這個(gè)行業(yè)寫(xiě)上點(diǎn)什么。我知道這個(gè)行業(yè)不太妥當，但是，次貸危機在2007年的現實(shí)演繹似乎還是超出了人們的想象。次級借貸業(yè)務(wù)停頓中止，壞消息一日更甚一日。房屋滯銷(xiāo)，價(jià)格跌落，信貸緊縮。而且我相信，這些問(wèn)題的真實(shí)情況仍然不為人知。留給大眾的只是揣測和猜想：這場(chǎng)危機究竟會(huì )發(fā)展到何種嚴重的程度。
　　作為一個(gè)在抵押貸款行業(yè)干了14年的熟手——其中有5年是達拉斯一家次級借貸公司的合伙人——次貸災難慢慢席卷，而我身處第一線(xiàn)。與諸如Countrywide、華盛頓共同基金之類(lèi)的大家伙相比，我的公司只是一個(gè)小玩家。在巔峰時(shí)期，我們的次級抵押貸款的年增長(cháng)額接近2.5億美元——這不是一個(gè)小數目，但相對大規模機構所融出貸款而言，也只是九牛一毛。
　　不過(guò)，小規模貸款公司的身份為我觀(guān)察這場(chǎng)危機提供了一個(gè)獨特的視角。我每天的工作就是和抵押貸款經(jīng)紀商以及國內最大型的抵押貸款證券公司打交道。因為次貸行業(yè)內的所有工作我都做過(guò)，所以，我對這個(gè)行業(yè)有全面的認識和了解。
　　雖然這本書(shū)是基于我作為貸款人的經(jīng)歷，但是，它也反映了整個(gè)次貸行業(yè)的運行機制。我寫(xiě)作此書(shū)的準備工作之一就是和很多同事、同行交談，他們中的很多人或在次級抵押貸款公司工作過(guò)，或打理過(guò)次級抵押貸款公司，或曾開(kāi)辦過(guò)這類(lèi)公司。通過(guò)和他們的交流，我想要確認的是，他們的業(yè)務(wù)操作就是次貸的一般性業(yè)務(wù)，和我的工作相差無(wú)幾。我用文字描繪了這個(gè)不穩定的行業(yè)，對這本書(shū)來(lái)說(shuō)，這些同仁們的見(jiàn)解和反饋是無(wú)價(jià)之物。
　　這是我第二次回顧這本書(shū)。在著(zhù)手寫(xiě)書(shū)的時(shí)候，我就明白我們正面對著(zhù)一件有歷史意義的事件。我并不清楚自己想法的正確程度有多高。當我在2007年8月動(dòng)筆的時(shí)候，我感到全美將經(jīng)歷現代史上最嚴重的商業(yè)危機。之所以這么說(shuō)，原因有三：第一，大部分商業(yè)危機都是由食物鏈頂端的少數領(lǐng)導者行為不當引起的，但是，目前危機的禍源卻是覆蓋整個(gè)行業(yè)的系統性問(wèn)題。沒(méi)有單一的人或者個(gè)體能夠承擔主要的責任。第二，65%的美國人擁有住房，其他商業(yè)危機不會(huì )對這么多的人造成大范圍的沖擊。第三，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)停止現在的自由落體運動(dòng)，核算一下來(lái)自房屋產(chǎn)權價(jià)值的跌落和抵押支持證券市場(chǎng)持續的虧損，最后的損失將以萬(wàn)億計算，是的，上萬(wàn)億。
　　我開(kāi)始寫(xiě)這本書(shū)時(shí)所持的觀(guān)點(diǎn)是，作為近距離親歷這次危機的局內人應該出來(lái)講述其間的故事。不過(guò)，我很快意識到，這并不構成寫(xiě)作此書(shū)的充分理由。對我而言，遠不止于此。
　　我的職業(yè)生涯大部分是在抵押貸款行業(yè)度過(guò)，總體上，我認為自己是行業(yè)的一分子。我希望抵押貸款行業(yè)能找到自己的道德羅盤(pán)，回歸到用理智貸款融資的狀態(tài)。但是，沒(méi)有重大的變革，這種情況是不可能發(fā)生的。本書(shū)是從局內人視角分析行業(yè)的不當行徑，而第七章的重點(diǎn)就是解決之道。最終，這成為了我寫(xiě)作的動(dòng)機。
　　在約翰·威利父子出版公司涉入之前，丹·麥克金在《新聞周刊》上寫(xiě)了一篇關(guān)于這本書(shū)的評論文章。不管我喜歡與否，動(dòng)筆之后，我儼然已經(jīng)成為次貸行業(yè)的形象代言人，所以，我知道可能會(huì )出現一些負面反饋。稍作聯(lián)想，我成了罪人�？粗�(zhù)幾百條加注下劃線(xiàn)的評論，上面寫(xiě)著(zhù)眾多建議——包括監禁和槍決。如果我說(shuō)對這些感到無(wú)所謂，那是在騙人。如果你的成長(cháng)歷程讓你堅信應該行為端正，如果你每天都在努力這么做，那么你是不可能不受這些評論影響的。
　　讓我把話(huà)再說(shuō)得清楚點(diǎn)。我并不是在尋找同情或者求得認可。我想說(shuō)的是，在我作為次級貸款商的5年時(shí)間里，我公司的平均違約率不超過(guò)3%。比較一下這個(gè)數字和現在20%左右的次貸違約率，這說(shuō)明我的公司有效地做到了讓借款人擔負力所能及的貸款。在我看來(lái)，這是判斷貸款機構是否良性運轉的唯一標準。
　　此外，有一件事是很清楚的。我們帶著(zhù)好心善意經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，我們相信次級貸款行業(yè)必須要提供積極、正面的服務(wù)，但即便是我們這樣的人也發(fā)現，在危機爆發(fā)前的幾年時(shí)間里，要有效地管理風(fēng)險，并在市場(chǎng)中一直保持競爭力，其難度日益在增大。當這一切成為現實(shí)的時(shí)候，就會(huì )判斷失誤，錯誤百出�？梢钥隙ǖ囊稽c(diǎn)是，這個(gè)行業(yè)從不缺乏失敗的教訓。
　　雖然這本書(shū)是關(guān)于次級貸款行業(yè)的，但是我認為，大部分人不知道抵押貸款危機其實(shí)并不是孤立于次貸危機的。其他類(lèi)型的產(chǎn)品供應早已鑄成大錯，其中包括向信用良好的借款人供應的貸款產(chǎn)品。這些產(chǎn)品只是需要再長(cháng)一點(diǎn)的時(shí)間才會(huì )在違約報告中露出面目。我在第七章更多地對此做了討論。
　　雖然本書(shū)記錄了我公司的發(fā)展歷史，但本書(shū)——一名次級貸款人的自白并不只是關(guān)乎一個(gè)人、一家公司或者是借貸行業(yè)某一領(lǐng)域的。它關(guān)注的是，抵押貸款行業(yè)如何集體性地失去目標、迷失方向，如何引爆了這場(chǎng)美國現代史上最嚴重的信用危機。

　　起航的中國經(jīng)濟航母，會(huì )一帆風(fēng)順么？

　　導讀

　　偉大的哲學(xué)家圣奧古斯汀在他的名著(zhù)《上帝之城》一書(shū)中指出：世界上存在著(zhù)兩重同構的秩序：“上帝之城”的秩序和“塵世之城”的秩序。人間秩序是充滿(mǎn)邪惡和苦難的，人間秩序的完美化和拯救之途就在于“上帝之城”的秩序。
　　而當我看過(guò)理查德?比特納著(zhù)的這本書(shū)后，感覺(jué)到美國的次貸市場(chǎng)真是一個(gè)缺失“上帝之城”秩序的“地獄之城”。一個(gè)重要的原因是金融生態(tài)的混亂。作者通過(guò)一個(gè)業(yè)內人的視角，為我們揭開(kāi)美國次貸行業(yè)的內幕，描繪了一個(gè)行業(yè)全景和其中形形色色的人物與故事，次貸市場(chǎng)的很多經(jīng)紀商是騙子、流氓無(wú)賴(lài)、妓女、惡棍，他們形成了混亂的交易網(wǎng)，反映了交易背后的利益勾連，揭示了造成危機的原因和真相。
　　美國的次貸市場(chǎng)是一個(gè)基本上無(wú)序的市場(chǎng)。書(shū)中指出：“如果說(shuō)次級貸款行業(yè)有什么藝術(shù)性可言的話(huà)，那就是‘無(wú)中生有’。當在RFC作為貸款投資方從事貸款業(yè)務(wù)的時(shí)候，我們的重點(diǎn)是購買(mǎi)那些申請資料符合貸款準則的已閉合貸款。而當貸款審批人看到這些貸款文件的時(shí)候，它們已經(jīng)經(jīng)過(guò)了揉、擠、推、拉的工序，被修剪成現有的模樣。直到我直接和經(jīng)紀商接觸和往來(lái)，我才了解到創(chuàng )新金融是怎樣的一回事。我的銷(xiāo)售經(jīng)理羅伯·雷格將此過(guò)程稱(chēng)之為‘用雞屎做雞肉沙拉’。雖然無(wú)甚詩(shī)意，不過(guò)概括了這個(gè)行業(yè)的‘真諦’�！�
　　這種次貸市場(chǎng)運行的結果必然產(chǎn)生金融危機。無(wú)論是金融機構、經(jīng)紀人，還是貸款人、投資者，都沒(méi)有從中得到好處，國家也受到了很大的損失。這使我想起了一個(gè)叫“天堂和地獄”的故事：
　　一位行善的基督徙，臨終后想見(jiàn)天堂與地獄究竟有何差異。于是天使就先帶他到地獄去參觀(guān)，在他們面前出現了一張很大的餐桌，桌上擺滿(mǎn)了豐盛的佳肴。地獄的生活看起來(lái)還不錯嘛。不用急，你再繼續看下去。過(guò)了一會(huì )，用餐的時(shí)間到了，只見(jiàn)一群骨瘦如柴的餓鬼魚(yú)貫入座。每個(gè)人手上拿著(zhù)一雙長(cháng)十幾尺的筷子�？墒怯捎诳曜訉�(shí)在是太長(cháng)了，最后每個(gè)人都夾得到但吃不到，很是悲慘。
　　到了天堂，同樣的情景，同樣的滿(mǎn)桌佳肴，每個(gè)人同樣用一雙長(cháng)十幾尺的長(cháng)筷子。不同的是，圍著(zhù)餐桌吃飯的可愛(ài)的人們。他們也同用同樣的筷子夾菜，不同的是，他們彼此喂對面的人吃菜，因此每個(gè)人都吃得很愉快。
　　從書(shū)中可以看出，美國的次貸危機顯然是一個(gè)系統性錯誤，一個(gè)重要的原因是監管不當。正如中國人銀行副行長(cháng)、著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家易綱所分析，從1933年到1999年的60多年間，美國實(shí)行《格拉斯–斯蒂格爾法》，這個(gè)法案是1933年大危機之后提出來(lái)的 ……