|
屋子依然窄小，家具仍是那么簡(jiǎn)陋，但回到家中，孤寡老人張道珍把這套住了兩年、套內面積只有30.6平方米的房子里外轉了一圈，“感覺(jué)不一樣了”。
這是因為，她帶回了兩本《住房產(chǎn)權證》。這意味著(zhù)，她從這套廉租住房的承租人變成了產(chǎn)權人，擁有了屬于自己的房子。
11月21日上午，貴州省安順市廉租住房小區的48戶(hù)低保住房困難家庭擁有了承租住房的部分產(chǎn)權。5年后，在按規定補足優(yōu)惠稅費、土地收益等相關(guān)價(jià)款后，他們即可完全取得房屋的所有權，并可上市交易。
這標志著(zhù)貴州省正式實(shí)行廉租住房“租售并舉”制度。貴州省建設廳有關(guān)負責人說(shuō)，出售是為了回籠更多資金建設更多的廉租房，這是在兩三年內解決因資金投入不足導致廉租住房供應不足這一問(wèn)題的有效辦法。
出售廉租房為了回籠資金
貴州省建設廳廳長(cháng)李光榮介紹說(shuō)，截至今年10月底，該省累計籌集廉租住房資金約7．12億元，解決了4．4萬(wàn)戶(hù)低收入家庭的住房困難。
其中，通過(guò)實(shí)物配租方式即入住廉租住房的僅有4000多戶(hù)，其余4萬(wàn)余戶(hù)都是通過(guò)政府發(fā)放租賃補貼，自行到市場(chǎng)上租房居住。李光榮說(shuō)，國家補助的廉租住房建設資金有限，而省級、地方應匹配的資金也嚴重不足。
據了解，目前國家用于中西部地區廉租住房的資金有兩筆，一筆是發(fā)放租賃補貼的資金，通俗地說(shuō)叫“補人頭”的資金；另一筆是建房資金，也叫“補磚頭”的資金，只能用于建房。
各地面臨的情況常常是，“補人頭”的錢(qián)有節余，但又缺錢(qián)建設廉租住房。
2007年至2008年，貴州省各地申報廉租住房建設項目147個(gè)，建筑面積近170萬(wàn)平方米，約3．5萬(wàn)套。今后3年該省納入分步解決低收入住房保障對象達27萬(wàn)戶(hù)，預計修建廉租房的總體資金缺口達30多億元。
“無(wú)論是租賃補貼、還是實(shí)物配租方式，都不能一勞永逸地解決低收入家庭住房困難，不能使保障對象逐年減少，也不能滿(mǎn)足低收入家庭擁有住房的夢(mèng)想。實(shí)物配租方式要求修建大量的廉租住房，不僅造成退出機制難以執行，也增加了廉租住房物業(yè)管理工作量，增大了地方政府的管理成本�！崩罟鈽s說(shuō)。
李光榮認為，廉租住房租售并舉制度是解決這一矛盾的有效途徑。享受住房租賃補貼的保障對象購買(mǎi)廉租住房后，可以將其應該領(lǐng)取的住房補貼轉作購房款，這樣便“將補人頭的錢(qián)轉為補磚頭的錢(qián)”。出售所得資金可以回籠投入在建項目，更好地推動(dòng)廉租住房項目建設的進(jìn)度和力度，擴大保障對象的覆蓋范圍，也能減少稀缺性資源分配上的矛盾。
李光榮表示，購買(mǎi)廉租住房是以自愿為原則，符合保障條件又無(wú)力購買(mǎi)、以及不愿意購買(mǎi)的困難家庭仍可照舊享受應有的住房保障。購買(mǎi)廉租住房也不會(huì )作為低保資格核定的前置條件。
58戶(hù)低保戶(hù)圓了購房夢(mèng)
租售并舉制度在安順邁出了第一步。
安順市現有1．2萬(wàn)余戶(hù)低收入住房困難家庭，而全市只有200余套廉租房。
“我們在3年內需要再投入5億多元才能保障全面覆蓋，這對欠開(kāi)發(fā)、欠發(fā)達、經(jīng)濟底子薄的安順來(lái)說(shuō)太難了�！卑岔樖蟹抗芫指本珠L(cháng)李玉蓉說(shuō)。
廉租房建設工作需要實(shí)現可持續發(fā)展，而廉租房住戶(hù)也擁有“居者有其屋”的夢(mèng)想——根據對139戶(hù)廉租房住戶(hù)進(jìn)行的摸底調查，63％表示愿意購買(mǎi)，在不愿意購買(mǎi)的人群中，一部分無(wú)購買(mǎi)能力，另一部分因售房?jì)r(jià)位不明而未明確表態(tài)。
按照略低于成本價(jià)的原則，并考慮到已經(jīng)獲得中央補助，安順市房管局最終確定的廉租房出售基本價(jià)位為每平方米650元和700元——同地段同結構的經(jīng)濟適用住房銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米1400元。按照合同，購房戶(hù)在5年內必須自己居住，5年后，只需繳納總房?jì)r(jià)的10％作為補交土地收益等價(jià)款，便可獲得完全產(chǎn)權。
“5年后，如果經(jīng)濟條件改善了，購房戶(hù)可以搬到更好的房子住，將這套房子出售給進(jìn)城務(wù)工人員，活躍二級市場(chǎng)�！崩钣袢卣f(shuō)。
每個(gè)月每平方米1元錢(qián)的租金尚有住戶(hù)難以按時(shí)繳納，大約2萬(wàn)多元的房?jì)r(jià)更是遠遠超出這些低保戶(hù)的承受能力。低保戶(hù)陳應華向親戚和朋友尋求幫助，籌足了2．7萬(wàn)元錢(qián)。
多數購房戶(hù)都是這樣以親友出資、借款等方式籌錢(qián)。張道珍的兩本產(chǎn)權證，一本是她自己的，另一本是孫女程歡的。在城里開(kāi)發(fā)廊的程歡為她付了全部2．03萬(wàn)元的購房款，所以，在產(chǎn)權證的附記一欄注明的共有人及份額為：張道珍5％，程歡95％。
有些家庭的購房款是由子女幾千元、幾千元湊起來(lái)的，一下子拿到了三四本產(chǎn)權證。還有10戶(hù)選擇了分期付款——盡管一次性付清可以?xún)?yōu)惠10％。這個(gè)小區的200余戶(hù)居民中只有58戶(hù)籌到了錢(qián)。
這個(gè)數字低于安順市房管局的預想。他們原本希望購房比例達到50％，約有5000平方米的面積被出售，可以回收售房款350萬(wàn)元左右。
資金投入是住房保障政策實(shí)施的關(guān)鍵
廉租房出售制度讓眾多低保、低收入人群看到了購房的希望，不少人也紛紛稱(chēng)贊這一舉措“深得民心”，但是廉租住房出售后，還叫“廉租房”嗎？市民們反響不一。
市民唐先生說(shuō)，廉租房售價(jià)如此便宜，想買(mǎi)的人肯定不在少數。在低保住房困難戶(hù)資格的審核上能否嚴格把關(guān)、能否實(shí)現陽(yáng)光監督，對政府的公信力是一種考驗。
“低收入人群的購買(mǎi)能力有限，廉租房能賣(mài)出多少套，回籠多少資金，多大程度上解決資金短缺的問(wèn)題？”唐先生說(shuō)，廉租房是一種臨時(shí)、過(guò)渡的住所。在低收入人群中應倡導一種向上的流動(dòng)機制，當經(jīng)濟條件改善后，就鼓勵他們騰出房子讓給更需要的人住。一旦承租人可以獲得產(chǎn)權，廉租房的利用效率必會(huì )降低。
中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌認為，廉租房出售可以作為一種模式推行，但一定要把供應對象控制好，并考慮困難家庭是否真的有能力購買(mǎi)住房，防止出現傾家蕩產(chǎn)、四面舉債買(mǎi)房的現象。
還有人擔心，部分家庭借孤寡老人名義低價(jià)買(mǎi)下房子，實(shí)際出資人與入住人今后可能發(fā)生產(chǎn)權糾紛。
“5年后獲得了完全產(chǎn)權，只占百分之幾份額的老頭兒、老太太能有多少說(shuō)話(huà)的份兒呢？能保證老人家還住在里面嗎？這恐怕是相關(guān)規定需要細化的地方�！鳖櫾撇f(shuō)。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強也提醒，主管部門(mén)在管理上需要加強對不公平現象的防范，完善管理制度，謹防部分人借此尋租牟利。
目前，我國的廉租房制度以貨幣補貼為主、實(shí)物配租為輔。廉租房出售制度也再次將學(xué)界和業(yè)界對這兩種形式利弊、優(yōu)劣的爭議擺在了桌面上。
一些主張“補人頭不補磚頭”的學(xué)者認為，政府建造的廉租房總是建在市郊或遠郊，出行不便，交通費用較高，且相對集中的廉租房容易形成新的貧民區。到處建廉租房，產(chǎn)權都是政府的，管理運營(yíng)成本高，將來(lái)也會(huì )成為一個(gè)很大的負擔。
并且，廉租住房需要政府投入大量精力實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，當家庭經(jīng)濟條件改善以后，主管部門(mén)應該及時(shí)了解并要求其退出，但這種監測和清退往往十分低效和滯后。發(fā)放租賃補貼可以使貧困家庭自主選擇合適房源，有利于利用現有資源覆蓋更多家庭，還推動(dòng)了房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展。當受補貼人群的收入提高時(shí)，補貼可立刻停止，這樣有利于防范道德風(fēng)險。
但另一種觀(guān)點(diǎn)認為，發(fā)放租賃補貼的大量資金將不會(huì )形成固定資產(chǎn)。隨著(zhù)住房租金上揚，租賃補貼標準也將隨之上漲，導致政府租賃補貼支出逐年增大。
貴州省的做法顯然傾向于贊同后者。按照貴州省相關(guān)部門(mén)的規劃，到2011年要實(shí)現對全省27萬(wàn)戶(hù)低收入住房困難家庭實(shí)行保障覆蓋，其中租賃補貼12萬(wàn)戶(hù)，實(shí)物配租14萬(wàn)戶(hù)——二者比例將在現在的基礎上倒置。
陳國強認為，問(wèn)題的關(guān)鍵是資金。能不能有穩定持續的投入、如何用好用活資金，關(guān)系到住房保障政策未來(lái)實(shí)施的效果、能不能持續發(fā)展和能否真正實(shí)現“住有所居”的理想。各地都根據實(shí)際情況采取了一些措施，貴州省的做法，需持續觀(guān)察。
本報貴陽(yáng)11月24日電 |