房地產(chǎn)行業(yè)對支持中國的經(jīng)濟增長(cháng)起著(zhù)舉足輕重的作用。2008年,房地產(chǎn)行業(yè)的投資對GDP的貢獻達到13%;它的發(fā)展還能帶動(dòng)一大批其他行業(yè),從上游的鋼材、水泥到下游的家電、　家具和室內裝修等。由于全球金融危機的影響,2008年中國第四季度的GDP增長(cháng)下降到6.8%�！≡�2009年主要世界經(jīng)濟體持續衰退(從而減少進(jìn)口),而國內消費對GDP的貢獻不可能在短期內迅速提高的情況下,如何驅動(dòng)投資這第三駕馬車(chē),特別是房地產(chǎn)行業(yè)的投資,成為2009年中國保證經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)的頭號課題之一。
　　宏觀(guān)經(jīng)濟(GDP)的穩健增長(cháng)給居民和發(fā)展商提供了一個(gè)寬松的環(huán)境;在此環(huán)境下,居民根據他們儲蓄、收入和財富的狀況,以及他們所需付出的購房成本,包括首付、按揭和稅款等,作出相應的購買(mǎi)商品房的決定;發(fā)展商在售出商品房后,　根據他們資金量的狀況,包括銷(xiāo)售額、銀行貸款和自有資金,以及他們的投資成本,如土地成本和銀行貸款的利息,作出進(jìn)一步投資的決定,去獲得土地和建造新的商品房。發(fā)展商的投資會(huì )對GDP的持續增長(cháng)作出貢獻,GDP的持續增長(cháng)會(huì )為居民提供良好的收入和財富前景,從而支持他們的購房行為。這樣,便形成房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的良性循環(huán)的三角驅動(dòng)關(guān)系。
　　但是這樣的良性循環(huán)關(guān)系是個(gè)理想的狀況。中國房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去兩年的實(shí)際情況是,房?jì)r(jià)提升過(guò)快,超出一般居民的購買(mǎi)能力;開(kāi)發(fā)商贏(yíng)取高額利潤,過(guò)度投資;宏觀(guān)經(jīng)濟的發(fā)展也過(guò)快過(guò)熱——2007年中國的GDP增長(cháng)達到13%。中央政府因此采取了一系列調控房地產(chǎn)行業(yè)的措施,以求遏制其過(guò)快增長(cháng)。在此政策環(huán)境下,從2008年上半年開(kāi)始,商品房住宅銷(xiāo)售面積持續下降,1至11月同比下降19%。2008年下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資增量開(kāi)始下降,待售房屋的存量在一年以上。
　　如果沒(méi)有美國金融危機的爆發(fā)和蔓延,房地產(chǎn)行業(yè)的“冷卻”對當時(shí)過(guò)熱的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢本應是一個(gè)利好。但隨著(zhù)美國金融危機的迅速擴散,中國宏觀(guān)經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)的三角驅動(dòng)關(guān)系逐漸進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)的軌道:基于中國經(jīng)濟增長(cháng)的放緩(和股市的崩盤(pán)),居民對其未來(lái)收入和財富的前景持謹慎的態(tài)度,面對總體來(lái)說(shuō)仍然居高不下的房?jì)r(jià),購房意愿下滑;開(kāi)發(fā)商的資金狀況在沒(méi)有成交量的支持下逐步惡化,再加上對經(jīng)濟發(fā)展的不確定預期,他們的投資增量開(kāi)始下降;而投資的減少使對受到出口迅速下滑打擊的國家經(jīng)濟更加困難;　這又會(huì )繼續對居民的購房決定產(chǎn)生負面影響。
　　如何才能走出這個(gè)惡性循環(huán)呢?在正常情況下,也就是沒(méi)有美國金融危機的影響時(shí),市場(chǎng)的力量——所謂無(wú)形的手——會(huì )使房?jì)r(jià)逐漸回落到一個(gè)合理的均衡點(diǎn),居民從而開(kāi)始認可并增加成交量;　成交量的增加會(huì )提高發(fā)展商的投資信心并增加他們的投資;投資的增加會(huì )進(jìn)而促進(jìn)宏觀(guān)經(jīng)濟的增長(cháng)。這樣,惡性循環(huán)的三角形便可逐漸轉化為良性循環(huán)的三角形。這個(gè)調整的過(guò)程根據歷史的經(jīng)驗可能會(huì )持續比較長(cháng),大約要3到5年的時(shí)間�！�
　　而目前,由于美國金融危機的空前影響,中國和全世界其他國家一樣處于一個(gè)非常時(shí)期,市場(chǎng)的調節力量遠遠不夠并且所需時(shí)間太長(cháng)。雖然中國政府4萬(wàn)億人民幣的刺激措施（7%用于保障性住房）會(huì )對國家經(jīng)濟有至關(guān)重要的提振作用,相應的民間投資也不可或缺。在1997~1998亞洲金融風(fēng)暴期間,中國政府對基礎設施的財政投資非常好地撬動(dòng)了民間投資,使房地產(chǎn)投資的增量對GDP增量的貢獻從1997年的0達到2002年的1.2%。但是,如前所述,目前中國房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入調整時(shí)期。如何才能盡快實(shí)現房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán),促進(jìn)發(fā)展商的投資和居民的買(mǎi)房行為呢？
　　這個(gè)問(wèn)題涉及的范圍很廣泛,包括很多體制方面的問(wèn)題,比如地方政府土地財政的問(wèn)題（影響到購地成本）、資本市場(chǎng)的問(wèn)題（涉及到財富效應）、收入分配的問(wèn)題（關(guān)系到居民的購買(mǎi)力）等等。但是在目前種種體制問(wèn)題不能在短期內得到解決的情況下,　能不能依靠房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀(guān)經(jīng)濟的利益驅動(dòng)關(guān)系,使其在中央政府政策的幫助下,走出自己的良性循環(huán)呢？本文就此提出四點(diǎn)建議:
　　首先,要澄清一個(gè)理念。在當前的諸多討論中,發(fā)展商和居民常常被當作對立的利益集團來(lái)對待,有一個(gè)你強我弱或你少賺我就多拿的博弈關(guān)系。如果從房地產(chǎn)行業(yè)所處的大的宏觀(guān)經(jīng)濟背景來(lái)看,開(kāi)發(fā)商和居民的利益從本質(zhì)上是一個(gè)相互驅動(dòng)的關(guān)系:居民的購房投資促進(jìn)開(kāi)發(fā)商的投資和經(jīng)濟增長(cháng),而開(kāi)發(fā)商的投資在促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)的同時(shí)又幫助居民提高購買(mǎi)能力。也就是說(shuō),在經(jīng)濟發(fā)展的鏈條上,開(kāi)發(fā)商和居民相互推動(dòng),相互依賴(lài),缺一不可。同時(shí),開(kāi)發(fā)商和居民的利益又和經(jīng)濟發(fā)展息息相關(guān),沒(méi)有人會(huì )在經(jīng)濟衰退中受益�！�
　　第二,中央政府應進(jìn)一步加大刺激政策的力度。在2008年最后的幾個(gè)月里,中央政府出臺的一系列如降息和減稅的政策良好地刺激了居民的購買(mǎi)意愿,使得11月和12月的成交量都出現了環(huán)比上升情況。然而,在目前如此嚴重的全球金融危機的背景下,　對2009年房地產(chǎn)行業(yè)的預期不能因2008年底的市場(chǎng)行情而持樂(lè )觀(guān)態(tài)度。有效的救市政策,是迅速地、強有力地放松政策,沒(méi)有時(shí)間也沒(méi)有余地等待和觀(guān)察�？晒┻x擇的進(jìn)一步放松的政策見(jiàn)上表,其中有些政策已在一些城市付諸實(shí)施,可以在全國推廣開(kāi)來(lái)。
　　第三,降價(jià)比降息更重要。美國、歐洲、日本的經(jīng)濟已進(jìn)入嚴重衰退,中國經(jīng)濟增長(cháng)也在迅速下滑。高額利潤的時(shí)代已經(jīng)結束。以萬(wàn)科為首的開(kāi)發(fā)商通過(guò)合理降價(jià)以及把大戶(hù)型改為小戶(hù)型來(lái)推動(dòng)銷(xiāo)售的策略是明智的選擇,并且得到了消費者積極的反應。廣州2008年房?jì)r(jià)下降15.1%,其成交量逆市上升24.7%。對于消費者來(lái)說(shuō),降價(jià)比降息更重要。降價(jià)同時(shí)降低了首付和月供,并且是不可逆轉的。
　　第四,地方政府應承擔更多的服務(wù)職能,比如收集、整理、分析當地房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的職能,　并通過(guò)當地媒體及時(shí)、準確地予以發(fā)布。這樣可以幫助居民根據自己的購買(mǎi)能力來(lái)盡快作出相應的決定。比如,在目前房?jì)r(jià)和寬松的環(huán)境下,居民購買(mǎi)一套90平方米的商品房的首付和月供是多少。而更為重要的信息是,與2007年相比,他們的首付和月供下降了多少。這些和其他類(lèi)似的信息可以進(jìn)一步細化,由此促進(jìn)市場(chǎng)活躍,并幫助那些有購買(mǎi)意愿和能力的居民減少為研究市場(chǎng)所付出的時(shí)間成本。
　　綜上所述,要實(shí)現房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán),促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng),需要政府、開(kāi)發(fā)商和居民的共同參與。大家的利益是互相牽連的。所幸的是,在中國,政府的政策還有放寬的余地,很多開(kāi)發(fā)商還有降價(jià)的利潤空間,居民的購房需求還毋庸置疑地依然強勁。