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| 基本面尚好 專(zhuān)家稱(chēng)香港樓市不會(huì )重現1997 |
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| 2009-02-19 作者:新華社記者 王敬中 蘇曉 來(lái)源:國際金融報 |
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�。玻埃埃改晗掳肽暌詠�(lái)，在全球性金融危機的沖擊下，香港樓市急速進(jìn)入調整期，交易量及價(jià)格齊跌。此間專(zhuān)家認為，雖然香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整將持續有所擴大，但市場(chǎng)的基本因素勝于１９９７年，因此不致于陷入當年亞洲金融風(fēng)暴期間那樣的深度調整。
中國銀行（香港）經(jīng)濟研究主管謝國樑日前接受新華社記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)指出，這次香港房地產(chǎn)與經(jīng)濟調整的互動(dòng)關(guān)系與１９９７年正好相反。當時(shí)是樓市的大幅調整影響了經(jīng)濟，而這次樓市調整卻是受經(jīng)濟下滑的影響。目前，普通住宅樓宇無(wú)明顯泡沬，樓宇供應量偏緊，按揭利率處于歷史極低水平，港元匯率沒(méi)有高估，這些因素決定了香港樓市不太可能出現亞洲金融危機期間那樣的深度調整。
香港房地產(chǎn)在１９９７年１０月至２００３年７月間經(jīng)歷了長(cháng)達６８個(gè)月的調整，整體樓價(jià)累積跌幅高達６５％，寫(xiě)字樓宇的跌幅約達七成。迄今為止，整體住宅樓價(jià)水平仍比１９９７年１０月的高峰低三成，其中普通住宅的價(jià)格只回到１９９７年高峰期的一半左右。
謝國樑說(shuō)，１９９７年亞洲金融風(fēng)暴沖垮一些外圍經(jīng)濟體系的貨幣體系時(shí)，港匯嚴重高估的因素成了投機力量沖擊港元聯(lián)系匯率的借口之一。在聯(lián)匯制維持不變的情況下，調整壓力集中在資產(chǎn)價(jià)格。當時(shí)，香港樓市存在巨大泡沫，樓宇供應量過(guò)大，投資者紛紛將物業(yè)沽出套現，導致樓價(jià)急瀉。
他指出，目前，普通住宅樓宇的供樓負擔比率仍然處于中等收入家庭的置業(yè)承擔能力之內，顯示這類(lèi)住宅樓宇并無(wú)明顯泡沬。
匯豐亞太區業(yè)務(wù)策略及經(jīng)濟顧問(wèn)梁兆基表示，與亞洲金融風(fēng)暴時(shí)不同的是，現在的按息較低，新樓供應少，而且投資市場(chǎng)環(huán)境惡劣，令資金聚留在樓市上。最重要的是香港的儲蓄率上升，即使市民失業(yè)了，手上的現金仍可以維持生活開(kāi)支，不用急需賣(mài)樓套現。
根據香港差餉物業(yè)估價(jià)署的統計，２００８年的樓宇成交量及成交總額分別為１１．３萬(wàn)宗及４１３１億港元，較２００７年的１４．５萬(wàn)宗及５２５６億港元分別下跌２２％及２１％。
由于樓價(jià)大幅下滑，導致負資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數由２００８年第三季度的２５６８宗，增加至第四季度的１０９４９宗，增加逾３倍。
香港金融管理局總裁任志剛表示，雖然去年第四季度負資產(chǎn)宗數大幅上升，但情況不會(huì )如１９９８年及２００３年般惡劣。謝國樑認為，目前整體樓價(jià)再大跌空間有限，最多還有１０％的下跌空間，因而負資產(chǎn)不會(huì )大幅攀升。
謝國樑表示，目前，香港樓市面臨的主要風(fēng)險包括：實(shí)體經(jīng)濟衰退對置業(yè)信心影響很大；豪宅的下跌壓力將拖累整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定；商業(yè)樓宇租金將大幅調整。他說(shuō)，香港過(guò)去５年的復蘇周期相當程度受惠于資金流入，如果出現資金流出，樓市不可避免受到影響。
他認為，內地這次４萬(wàn)億元人民幣的刺激經(jīng)濟方案以及香港特區政府最近提出的加快基建措施對香港經(jīng)濟、就業(yè)與投資信心具有正面作用，有利于香港與內地樓市穩定。
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