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| 2009-02-25 馬紅漫 來(lái)源:第一財經(jīng)日報 |
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近期有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)規劃的議題儼然成了一場(chǎng)“羅生門(mén)”。
剛剛有權威人士表示，房地產(chǎn)業(yè)擠掉了能源行業(yè)最終進(jìn)入到十大產(chǎn)業(yè)振興規劃之中，23日又有所謂消息人士透露，房地產(chǎn)業(yè)還是無(wú)緣進(jìn)入產(chǎn)業(yè)振興規劃之列。
有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策尷尬由此可見(jiàn)一斑。如果把房地產(chǎn)行業(yè)政策冠以“振興”二字推出，就很難避免社會(huì )各界的爭議。畢竟目前的全國房?jì)r(jià)依然處于歷史高位，國內一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)收入比仍然在10倍以上，遠高于國際通常的標準。需要特別提及的是，美國在次貸危機爆發(fā)前，也就是房地產(chǎn)泡沫最為嚴重時(shí)，其房?jì)r(jià)收入比也不過(guò)只有5倍。因此，如果以房?jì)r(jià)為標準來(lái)考量房地產(chǎn)行業(yè)的現狀，那么房市就無(wú)所謂衰退，自然也談不上振興了。
然而在應對金融危機的現實(shí)經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)有著(zhù)它獨特的地位與作用。
一方面，房產(chǎn)市場(chǎng)的活躍狀況決定著(zhù)一半比例的固定資產(chǎn)投資規模，其經(jīng)濟提振效果非常明顯；但另一方面，如果救房市的政策被市場(chǎng)理解為對房?jì)r(jià)的維護，又很難避免公眾反感情緒的出現。
而歷史經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍固然能夠拉動(dòng)經(jīng)濟，但一枝獨秀的經(jīng)濟格局反而會(huì )扭曲長(cháng)期經(jīng)濟的發(fā)展動(dòng)力：消費方面，多數公眾須傾其一生財力才能實(shí)現“居者有其屋”的夢(mèng)想，這意味著(zhù)房產(chǎn)以外的消費能力被大大削弱；投資方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期暴利誘使大量的實(shí)業(yè)資金投入其中，在市場(chǎng)繁榮期，國內注冊的房地產(chǎn)企業(yè)達上萬(wàn)家，不乏科技型企業(yè)、傳統制造型企業(yè)涉足其中，這與中國產(chǎn)業(yè)結構持續優(yōu)化的長(cháng)期政策目標顯然是相左的。
房地產(chǎn)行業(yè)的確需要一個(gè)全新的規劃，而且是一個(gè)完全有別于1998年商品房體制改革的規劃。彼時(shí)的政策導向，是讓公眾告別計劃分房，通過(guò)市場(chǎng)機制實(shí)現居住夢(mèng)想。而歷史發(fā)展的周期輪回決定了現在的行業(yè)發(fā)展規劃，恰恰是要實(shí)現一個(gè)全新的揚棄——那就是當市場(chǎng)機制被使用到極致后，政府的保障之手反而需要大力介入矯正。不妨就力求通過(guò)10年左右的時(shí)間，以政府之手的推動(dòng)來(lái)實(shí)現多數居民的住房夢(mèng)想，這才應是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)中長(cháng)期規劃的最重要看點(diǎn)。
從長(cháng)期看，實(shí)現這一政策目標需要社會(huì )住房保障體制的建立、需要大規模財政投入的持續傾斜，通過(guò)建立起經(jīng)濟適用房、廉租房的長(cháng)效機制，并完善成為長(cháng)期規劃建設予以推進(jìn)，徹底告別以往單年度應景式的保障住房計劃形式。事實(shí)上，如果多數中低收入群體都能夠享受到政府主導的保障住房，那么商品房市場(chǎng)價(jià)格也會(huì )因為供求關(guān)系的變化，而回歸理性。
筆者以為，就當下而言，正是建立這一長(cháng)期規劃機制的最佳時(shí)機。因為與市場(chǎng)交投低迷相對應的是，絕大多數中低收入群體的住房欲望還沒(méi)有被滿(mǎn)足，能夠彌合二者間距離的就是調控政策的及時(shí)出臺。開(kāi)發(fā)商雖急缺現金，但又不愿主動(dòng)降價(jià)銷(xiāo)售，政府可以通過(guò)成批量的形式打破僵局，或大規模采購既有住房，或集中推出保障住房招標建設項目。由于此類(lèi)項目規模巨大，且擁有政府財力保障，有助于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，因此即便價(jià)格低于市場(chǎng)水平，也較容易得到開(kāi)發(fā)商的認可。由此，能夠在政府、開(kāi)發(fā)商、購房者“三贏(yíng)”局面下，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活躍和投資規模擴張，最終發(fā)揮出拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的積極作用。與之相比，糾纏于眼下房地產(chǎn)是否能夠進(jìn)入“十大產(chǎn)業(yè)振興規劃”，其實(shí)際意義倒在其次了。
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