如何征收很重要

    雖然物業(yè)稅在國外已有不少成功的經(jīng)驗，但仍有人擔心物業(yè)稅的征收會(huì )對中國的購房者和房地產(chǎn)業(yè)造成負面的影響。很多人認為，雖然從長(cháng)遠來(lái)看物業(yè)稅是有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控手段，但其直接效應卻是增加了房產(chǎn)持有者的保有成本，增加了普通消費者的住房成本。也有人認為，對于發(fā)展尚不成熟的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)度抑制投資需求對房地產(chǎn)的長(cháng)遠發(fā)展不利。
    對此，易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長(cháng)楊紅旭表示，開(kāi)征物業(yè)稅關(guān)鍵是稅基和稅率分類(lèi)的確定問(wèn)題。根據擁有房產(chǎn)的質(zhì)量、檔次、套數相應地確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔心。

“空轉”試點(diǎn)
物業(yè)稅很可能按房屋“市值”征收

    記者了解到，南京作為全國10個(gè)開(kāi)征試點(diǎn)地區之一，物業(yè)稅早已“空轉”了好幾年，根據目前試點(diǎn)的模式，物業(yè)稅征收的標準有可能會(huì )按照房屋的“市值”。
    從2003年開(kāi)始，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等10個(gè)地方分兩批成為“房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)”。作為試點(diǎn)城市之一，南京市劃定了鼓樓等幾個(gè)區進(jìn)行先行“空轉”�！翱辙D”怎么個(gè)轉法？據透露，南京稅務(wù)部門(mén)設計了一個(gè)“房地產(chǎn)模擬評稅系統”，說(shuō)起來(lái)也挺簡(jiǎn)單，就是按照房子的面積、地段、裝修、用途、結構等條件，測算出房子的“評估價(jià)”。舉例來(lái)說(shuō)，一套新街口附近的房子，面積有多大、商用還是住宅、裝修情況如何，把這些基礎信息輸入系統，那么系統就會(huì )自動(dòng)生成該房子的“評估價(jià)”。
    目前房產(chǎn)稅的征收是按照房產(chǎn)證上的房屋價(jià)格，或者是出租收益來(lái)定的，但對于居住的房屋來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅征收按房屋的“原值”還是“市值”就成為一個(gè)難題。比如有市民2000年買(mǎi)的房子，當時(shí)價(jià)值30萬(wàn)，可現在很可能已經(jīng)50萬(wàn)，甚至100萬(wàn)，那物業(yè)稅該按什么征收呢？
    盡管目前還沒(méi)有定論，但有業(yè)內人士認為，按“市值”繳稅很可能是今后物業(yè)稅開(kāi)征的趨勢。因為，從目前“空轉”的方式來(lái)看，一旦開(kāi)征物業(yè)稅，這個(gè)空轉的“評估價(jià)”就是該房子需要繳稅的依據價(jià)值。專(zhuān)家表示，考慮到房地產(chǎn)價(jià)格近年來(lái)波動(dòng)的幅度，用“市值”來(lái)征收物業(yè)稅還是比較合理的。

誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？
別淪落為交易稅

    南京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張君認為，物業(yè)稅征收的稅率和稽查的力度大是很關(guān)鍵的因素。他說(shuō)，如果物業(yè)稅率很高、很重，對于一些希望保值增值而投資房地產(chǎn)的人而言，若房?jì)r(jià)增速達不到物業(yè)稅稅率，可能會(huì )提前將房產(chǎn)轉入二手房市場(chǎng)；如果物業(yè)稅率很輕，類(lèi)似于現在的物業(yè)服務(wù)費，每平方米交一元兩元，可能對房地產(chǎn)產(chǎn)生不了任何作用，房?jì)r(jià)還是會(huì )繼續走高�；仡欀�前很多涉及到房產(chǎn)的稅種，最后都轉嫁到房租和房?jì)r(jià)上，物業(yè)稅是否也會(huì )遇到類(lèi)似的尷尬，從而推動(dòng)房?jì)r(jià)的進(jìn)一步水漲船高？張君對此并不樂(lè )觀(guān)。
    另外，如果物業(yè)稅開(kāi)征后，征收的稽查力度不大，有房產(chǎn)的業(yè)主拖欠不交怎么辦？張君分析說(shuō)，這種情況從目前國內納稅人的意識來(lái)看，極有可能出現，“總不至于從業(yè)主的個(gè)人收入工資中扣除吧”。因此，物業(yè)稅開(kāi)征也有可能遇到兩種情況：一是反正房子不賣(mài)，物業(yè)稅一直拖欠不交；二是在房屋轉讓時(shí)，政府通過(guò)交易環(huán)節來(lái)征收物業(yè)稅。如果出現這種情況，那物業(yè)稅就很有可能“淪落”為房產(chǎn)轉讓環(huán)節中的一個(gè)“交易稅種”，與開(kāi)征物業(yè)稅的初衷又大相徑庭了。

開(kāi)征時(shí)機
現在可能不是時(shí)候

    雖然在國外物業(yè)稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接復制。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權私有基礎上的財產(chǎn)持有稅，而在我國，土地屬于國家，轉讓的只是使用權。買(mǎi)房人在買(mǎi)房的時(shí)候，實(shí)際上已經(jīng)向政府一次性交納了70年的土地出讓金，從某種意義上講這與物業(yè)稅的征收是具有相通性的。因此如果開(kāi)征物業(yè)稅，必須考慮政策的銜接性。
    江蘇省國際稅收研究會(huì )副會(huì )長(cháng)、南京審計學(xué)院教授蔣大鳴表示，現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)大背景并不適合開(kāi)征物業(yè)稅。他說(shuō)，目前雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，但是總體還是不太景氣，如果現在開(kāi)征物業(yè)稅，對于那些準備以小換大的居民來(lái)說(shuō)，很可能就要考慮推遲購房計劃，這對房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇很不利。
    他認為，國內開(kāi)征物業(yè)稅還有很多問(wèn)題需要解決，比如物業(yè)稅的概念，很含混。房產(chǎn)是物業(yè)，那么汽車(chē)是不是物業(yè)呢？如果只對房產(chǎn)征稅還不如直接叫房產(chǎn)保有稅。房子有用于自住的、有用于出租的、有用于出售的，怎么區分？只有一套自住的征不征？擁有多套的又怎么征？還有一套房以什么標準區分，是按戶(hù)區分還是按人區分？這些問(wèn)題都必須明確。
    “我覺(jué)得即使國內要征物業(yè)稅，也不能征得太高，最好有所區分，低端輕稅、高端重稅�！笔Y大鳴說(shuō)，對自住房應征得很低或是不征，對于用于出租的房產(chǎn)或是別墅類(lèi)房產(chǎn)要征重稅。
    此外，蔣大鳴還認為，指望開(kāi)征物業(yè)稅增加財政收入可能只是一廂情愿，“稅收太高，房產(chǎn)交易量肯定下降，反而會(huì )影響到房產(chǎn)交易稅收入�！�