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7月11日，上海閔行區梅隴鎮張慕村的“蓮花河畔景苑”的業(yè)主接待點(diǎn)擠滿(mǎn)了人。在政府部門(mén)的協(xié)調下，開(kāi)發(fā)商與倒塌的7號樓業(yè)主第一次溝通會(huì )再次舉行。遺憾的是，第一次溝通會(huì )開(kāi)發(fā)商與業(yè)主最后鬧得不歡而散。
業(yè)主：精神損失被忽略
看上去，此次解決方案是有關(guān)方面和房地產(chǎn)律師們絞盡腦汁拿出來(lái)的，在他們看來(lái)，“蓮花河畔景苑倒覆樓賠償方案，符合預售合同的約定內容，與司法實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商不能交房，而導致合同不能履行的處理基本相符，也給予了購房者一定的選擇權”，業(yè)主為何還對此大為不滿(mǎn)？
“原因是這一理賠方案缺乏公平性。對樓的倒塌，購房者沒(méi)有任何過(guò)錯，卻讓他們承擔經(jīng)濟上的損失�！遍L(cháng)江商學(xué)院房地產(chǎn)研究中心金融學(xué)教授施興榮表示。
他認為，兩個(gè)方案都沒(méi)有考慮購房者的精神損失，顯然是一個(gè)重大的缺陷�！胺捎小钇叫浴r償原則，可還有‘懲罰性’的賠償原則，難道千辛萬(wàn)苦買(mǎi)房卻見(jiàn)倒房的精神損害，不應該得到經(jīng)濟補償嗎？”
施興榮表示，拿第二套理賠方案看，僅僅以該小區未售樓房進(jìn)行置換，顯然是不合理的�！啊徎ê优暇霸贰沽艘淮�，相同的地質(zhì)條件、質(zhì)量，人們會(huì )相信其他樓房的安全嗎？為什么不提供其他樓盤(pán)供業(yè)主選擇？無(wú)疑還是經(jīng)濟利益問(wèn)題，這當然會(huì )引起業(yè)主的不滿(mǎn)�！�
此外，上海社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛睿提出，也沒(méi)有對小區未倒樓房的業(yè)主進(jìn)行賠償的方案�！半y道開(kāi)發(fā)商認為倒樓沒(méi)有給其他業(yè)主帶來(lái)?yè)p失嗎？”
開(kāi)發(fā)商：不肯原址重建
“開(kāi)發(fā)商拿出方案，是想表明他們的誠意。但這一‘誠意’業(yè)主并不太滿(mǎn)意�！迸ｎ１硎�。
對于有業(yè)主要求將原址樓房推倒重建，開(kāi)發(fā)商明確表態(tài)“不可能”�！皹欠康顾�，很可能使該處樓盤(pán)品質(zhì)大打折扣，甚至整個(gè)樓盤(pán)價(jià)格下跌�！迸ｎ１硎�，開(kāi)發(fā)商也知道，該樓盤(pán)由于“倒樓”事件，已不具有升值潛力，現在重置，已不可能賣(mài)出好價(jià)錢(qián)。
他表示，選擇退房的業(yè)主，開(kāi)發(fā)商應按重置價(jià)（同等地段、樓盤(pán)）賠償他們損失，賠償業(yè)主先期發(fā)生的其他費用，如貸款手續費、擔保費、銀行貸款利息等，支付違約金。
施興榮建議，“蓮花河畔景苑”倒樓事件已暴露了樓房建設中的環(huán)節不夠“牢固”，政府要更注重各開(kāi)發(fā)項目的檢查關(guān)口，確保安全。部分人士非法控股參股、偷稅漏稅等現象，要嚴懲不貸，全面徹查。
律師支招
《合同法》第108條：當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿(mǎn)之前要求其承擔違約責任。
吳冬：業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同是《上海市商品房預售合同》，開(kāi)發(fā)商在取得預售資格后，將在建的房屋銷(xiāo)售給業(yè)主，并約定在一定的時(shí)間交付房屋。這樣的銷(xiāo)售方式可以讓開(kāi)發(fā)商在較短的時(shí)間實(shí)現回籠資金繼續開(kāi)發(fā)。在樓房倒塌之后，開(kāi)發(fā)商即使重建，顯然也不可能在約定的時(shí)間內建成并交付，因此業(yè)主能以“先期違約”為由主張開(kāi)發(fā)商違約進(jìn)而索賠。
《合同法》第107條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
吳冬：業(yè)主可以提出，一，解除《上海市商品房銷(xiāo)售合同》，要求開(kāi)發(fā)商返還房款和賠償損失；二，要求開(kāi)發(fā)商重建。
購房人可要求開(kāi)發(fā)商按原有規劃重新施工且保證符合相關(guān)質(zhì)量要求。如果工期延誤，開(kāi)發(fā)商未能在約定時(shí)間內交房，購房人可據此主張自己的權利。一般而言，如果延期交付3個(gè)月或6個(gè)月，購房人可以要求退房�！吧徎ê优暇霸贰钡慕环繒r(shí)間是2010年5月31日，從合理的工期推算，開(kāi)發(fā)商未必能按時(shí)交房，故要承擔逾期交房違約責任。
《合同法》第113條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預見(jiàn)到或者應當預見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
吳冬：至于賠償損失問(wèn)題，業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商賠償買(mǎi)價(jià)與現在市場(chǎng)價(jià)之間的差價(jià)損失。（吳冬系上海匯業(yè)律師事務(wù)所律師） |