7月20日，剛剛出差回來(lái)的高澤(化名)，看到銀監會(huì )主席劉明康在銀監會(huì )第三次經(jīng)濟金融形勢通報會(huì )上的“講話(huà)精神”，既在意料之中，也在意料之外。高澤是某國有銀行總行個(gè)人信貸部高管。
　　“講話(huà)精神”也同時(shí)掛在了銀監會(huì )網(wǎng)上非常醒目的位置。文件再次強調各家銀行要嚴格執行“二套房”標準。前些天已經(jīng)從網(wǎng)絡(luò )、報紙各種渠道聽(tīng)到消息的高澤，心中同樣存有稍許不解�！罢f(shuō)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫和風(fēng)險，2007年、2008時(shí)不是更嚴重？”他說(shuō)。
　　一直以來(lái)，個(gè)人住房按揭政策的變化對住房需求的影響巨大。對于近期的政策調整，北京科技大學(xué)教授趙曉認為不是孤立的現象，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的“政策蜜月期”已經(jīng)結束，接下來(lái)又將進(jìn)入“政策博弈期”，更多的調整將隨之而來(lái)�！�

　　收緊二套房貸在預期之中

　　在7月17日銀監會(huì )第三次經(jīng)濟金融形勢通報會(huì )上，劉明康要求，各銀行業(yè)金融機構要切實(shí)加強風(fēng)險管理，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結構，提出了十點(diǎn)要求。其中第十點(diǎn)是控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴格執行“二套房”標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對投資性住房要堅持首付高成數、利率嚴格風(fēng)險定價(jià)和資信嚴格審查的原則，嚴格執行與借款人100%“面談”、“面簽”制度，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭”、“假首付”現象的發(fā)生。
　　細心的人找到了字里行間的差別。21世紀不動(dòng)產(chǎn)高級分析師孟奇說(shuō)，去年國務(wù)院有關(guān)“二套房貸”的精神時(shí)，還提到了一部分二套房可酌情享受優(yōu)惠政策，但這一次被忽略了。孟奇所指的是，國務(wù)院總理溫家寶2008年12月17日主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議時(shí)，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。其中涉及到“二套房貸”的描述是，“進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買(mǎi)一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策”。孟奇認為，這一次措辭更加嚴厲，限制得也更加嚴格。
　　銀監會(huì )文件精神出臺的背景在于2009年上半年信貸的井噴態(tài)勢。招商證券研究中心最新題為《中國房地產(chǎn)信貸政策展期與分析》的報告中指出，房地產(chǎn)信貸短期收緊已在預期之內，而下半年繼續加快信貸增長(cháng)的空間已比較有限。從上半年樓市的運行狀況上看，樓市去庫存化進(jìn)程在購房需求(房屋銷(xiāo)售)強勁回升的帶動(dòng)下明顯提速，然而房屋的開(kāi)發(fā)效率則未有顯著(zhù)回升�？紤]到我國目前的房屋開(kāi)發(fā)周期一般在18-24個(gè)月左右，假設房屋的開(kāi)發(fā)效率由2008年9月開(kāi)始收縮，自2009 年9 月開(kāi)始擴張，預計今年9月后可能出現6-12個(gè)月的供給斷層。為了防止未來(lái)房?jì)r(jià)因供需失衡而出現過(guò)快上漲，抑制購房需求顯然比加快住房供給更為有效也更為實(shí)際，因此金融機構在今年下半年整體信貸增速放緩的背景下收緊房屋信貸，特別是“二套房”按揭貸款，便在預期之內。
　　趙曉還特別指出，中國經(jīng)濟接下來(lái)的復蘇之路并不平坦。中國可能會(huì )發(fā)現經(jīng)濟新的病毒。通脹的陰影已經(jīng)出現，這是流動(dòng)性過(guò)剩必然導致的結果。而美元的泡沫可能會(huì )崩潰。二代病毒將是滯脹，物價(jià)上升，但經(jīng)濟停滯不前。在此背景下，趙曉認為政策面有選擇的收緊已成為了必然趨勢和必要手段。為了防止資產(chǎn)價(jià)格快速上揚，在總體擴張貨幣信貸政策取向不變的大前提下，中央會(huì )對局部進(jìn)行微調。
　　此前，以國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松為代表的經(jīng)濟學(xué)家，已經(jīng)在公開(kāi)場(chǎng)合建議，取消首套房貸7折利率優(yōu)惠政策，并且收緊二套房貸。存在的擔心在于，大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而未能進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟以及其他消費領(lǐng)域。

　　新一輪房地產(chǎn)調控的先聲？

　　趙曉和孟奇均認為，收緊“二套房貸”政策將會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求帶來(lái)很大影響。從4月開(kāi)始，孟奇開(kāi)始做市場(chǎng)需求調查的研究報告。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)不完全統計，目前的購房者中，有大概30%是自住需求，改善型需求比例占55%左右，剩下的15%是多套住房持有者的投資性需求。孟奇預測，收緊二套房貸，取消利率優(yōu)惠后，將會(huì )減少市場(chǎng)40%的需求。盡管監管層一直未放松二套房貸限制，但現實(shí)執行中，各家主要商業(yè)銀行都放松了標準。
　　趙曉也回憶說(shuō)，上一輪(2005—2007年)房?jì)r(jià)暴漲時(shí)，政府一直采取各種方式給樓市降溫，但房?jì)r(jià)反而越調越漲。直到對二套房采取措施，全面收緊流動(dòng)性，樓市才開(kāi)始降溫�！爱斎贿@其中也有金融海嘯的因素，但金融政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大是毋庸置疑的�！壁w曉說(shuō)。
　　趙曉分析，近日來(lái)北京市建委約談“捂盤(pán)惜售”的開(kāi)發(fā)商、最高人民法院出臺《關(guān)于當前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導意見(jiàn)》、建設部表示將監測重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)等，都不是孤立的政策�！懊鎸η捌诟邼q的房地產(chǎn)價(jià)格，政府肯定會(huì )有一些對沖和回調的政策，而收緊二套房貸僅僅是開(kāi)了個(gè)頭�！壁w曉說(shuō)。下一步是否將會(huì )取消交易環(huán)節的稅費優(yōu)惠，趙曉認為還要進(jìn)一步看經(jīng)濟走勢。
　　但招商證券研究中心認為，房地產(chǎn)信貸政策短期收緊，難擋房市復蘇的趨勢。隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況的逐漸改善、房?jì)r(jià)上漲預期的日益強烈，我國樓市的存貨周轉率存在一定的下調空間。6月以來(lái)，開(kāi)發(fā)商“護盤(pán)惜售”的現象頻頻出現在各大中型城市，這從一個(gè)側面上反映出開(kāi)發(fā)商刻意壓制房屋供給、變相推高房?jì)r(jià)的意圖。雖然各地收緊“二套房”信貸或將為下半年的購房需求降溫，但樓市存貨量的遞減以及房屋供給量、供給效率的相對有限，或將難以根本扭轉樓市“求大于供”的現狀。孟奇認為，收緊二套房貸。暫時(shí)難以令目前樓市運行方向產(chǎn)生根本性逆轉，但須隨時(shí)關(guān)注信貸政策的進(jìn)一步變化。招商證券預測，年內房?jì)r(jià)穩步上漲的趨勢不會(huì )改變，下半年房市的銷(xiāo)售量可能較上半年有所萎縮，但仍將好于去年同期水平。