問(wèn):在備受政策和資金重壓的2008年,土地儲備某種意義上成了開(kāi)發(fā)商的沉重負擔,叫賣(mài)二手地或尋求土地“合作”的情況增多,退地事件也時(shí)有發(fā)生。世易時(shí)移,如今,樓市形勢似乎再次回暖,土地儲備又一次實(shí)現角色轉變。尋找新的土地儲備對于擺脫資金困局的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),是否已成當務(wù)之急？

　　鐘聲堅:土地是房地產(chǎn)的核心載體,房地產(chǎn)商之間的競爭首先是圍繞土地展開(kāi)的。在市場(chǎng)形勢比較好或大家比較看好的時(shí)候,商家爭搶土地或進(jìn)行土地儲備是必要的。但是否成為各家的當務(wù)之急,我覺(jué)得就不一定了。其一,從國內看,當前的形勢可能和較寬松的貨幣政策有關(guān),是政策影響下的流動(dòng)性充裕的表現,市場(chǎng)自身內在的力量到底有多強,很難從政策環(huán)境中分離出來(lái);其二,從國際看,金融危機對世界甚至對中國的影響到底有多深,尚未塵埃落定,如果盲目進(jìn)行大規模土地儲備,可能會(huì )帶來(lái)巨大的風(fēng)險。因此,我認為還是要理性思考,根據企業(yè)的實(shí)際情況謹慎投資。

　　問(wèn):有分析說(shuō),當前的中國土地市場(chǎng)處于"低價(jià)期",是撿到物美價(jià)廉地塊的難得時(shí)機,近期不少開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始大手拿地了,“地王”再次現身。你如何看待09年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)？近期有沒(méi)有忙于購地？最看好中國哪些區域的土地項目？

　　鐘聲堅:作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),第一重要的是要對市場(chǎng)有個(gè)比較“不離譜”的判斷。在過(guò)去的幾年中,中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落,大體從2001年起步到2007年上半年,一直處于快速增長(cháng)期,而2007年下半年以來(lái),市場(chǎng)突然出現逆轉,從暴漲到暴跌或停滯。今年三四月份以來(lái),樓市又開(kāi)始出現回暖跡象。
　　中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是全球最為復雜的一個(gè)市場(chǎng),對它的解釋成為一個(gè)新歌德巴赫猜想,準確地把握這個(gè)市場(chǎng)是件十分困難的事,因為中國很大,各地的經(jīng)濟發(fā)展情況不同,市場(chǎng)差異也很大,中國的現實(shí)情況經(jīng)常出人意料。但以我自己多年來(lái)在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)摸爬滾打的經(jīng)驗來(lái)看,我感覺(jué)當前的市場(chǎng)形勢還不是十分明顯和穩定。當然,就需求來(lái)講,我比較看好中國房地產(chǎn)市場(chǎng),因為中國的城市化率還很低,才45%左右,每年有近2000萬(wàn)的人口要進(jìn)入城市,而城市人口的人均居住面積和條件相對也比較不足,一次購房需求和二次購房需求的數量特別大。所以從長(cháng)期來(lái)說(shuō),我是看多的
　　正是基于上述判斷,我認為,假如不考慮價(jià)格因素而只考慮需求因素,在中國可以大膽的拿地。但考慮到價(jià)格因素,就需要進(jìn)一步理性分析、區別對待了。不同的城市、不同的項目對于地價(jià)的承受能力差異很大。對仁恒而言,我們做的是高端市場(chǎng),對高地價(jià)有一定的承受能力,但也不是說(shuō)不需要理性分析。仁恒買(mǎi)地歷來(lái)都比較謹慎,近期是有比較重大的項目開(kāi)工,但是經(jīng)過(guò)反復論證和思考過(guò)的。 至于區域的選擇,我們仍然傾向于在戰略性、高增長(cháng)的一線(xiàn)城市和區域中心城市做高端品牌項目,比如上海、南京、天津、深圳、成都等這樣的城市。

　　資金考驗尚未結束

　　問(wèn):當前開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的錢(qián)主要從哪些渠道獲得？當前的融資環(huán)境的確好轉了么？

　　鐘聲堅:市場(chǎng)形勢不好的2008年,是對眾多房地產(chǎn)商的一次歷史考驗,我認為這個(gè)考驗過(guò)程還沒(méi)有結束。至少過(guò)去那種自有資金很少、主要靠銀行貸款或預售款來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的現象會(huì )越來(lái)越少;資金與質(zhì)量的競爭,而不是關(guān)系競爭,會(huì )越來(lái)越重要。我感覺(jué),雖然大家可以看到近期有些開(kāi)發(fā)商比較踴躍地投入市場(chǎng)和高價(jià)拿地,但絕大部分開(kāi)發(fā)商還是處在調整和等待中,過(guò)去幾年積壓的房產(chǎn)面積還有待進(jìn)一步消化。
　　當然,中國政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的自有資金比例的降低和比較寬松的貨幣政策,也刺激了一些對形勢看好又有實(shí)力的企業(yè)的開(kāi)發(fā)欲望�？梢哉f(shuō),雖然大家對銀行的依賴(lài)不像過(guò)去那么嚴重,但到目前為止,絕大部分開(kāi)發(fā)商,還是離不開(kāi)銀行及其寬松的貸款環(huán)境的。

　　問(wèn):土地價(jià)格的下降對抑制房?jì)r(jià)上漲能起到積極作用。近期開(kāi)發(fā)商拿地的勢頭日漸高漲是否有可能引起房?jì)r(jià)短期沖高？

　　鐘聲堅:我不認為土地價(jià)格的下降一定能夠抑制房?jì)r(jià)的下降,但可以反過(guò)來(lái)說(shuō),房?jì)r(jià)的上漲可以推動(dòng)地價(jià)的上漲。土地是房地產(chǎn)的核心載體,但房地產(chǎn)產(chǎn)品的操作性很強,項目定位、配套設施、樓盤(pán)品質(zhì)等都會(huì )影響價(jià)格,我個(gè)人認為,中國房?jì)r(jià)的不斷上漲在整體上是中國經(jīng)濟二三十年時(shí)間的高速經(jīng)濟增長(cháng)以及市場(chǎng)突然放開(kāi)所引起的一種累積性加速反映,雖然中國的人均收入水平還比較低,但這么大的國家和這么多人口,這么多年來(lái)所培養出來(lái)的百萬(wàn)、千萬(wàn)、億萬(wàn)富裕人士的總量還是很大的。這些人士的入場(chǎng),就可以消化掉一個(gè)十分龐大的市場(chǎng)。而普通老百姓,就是房?jì)r(jià)再低很多,讓他們買(mǎi)房也還是比較困難的。因此,各地政府也采取了不少新的措施,加大了對低收入者保障房的投入力度。
　　房?jì)r(jià)的快速上漲和市場(chǎng)開(kāi)放時(shí)間過(guò)短與不成熟有關(guān)。有人說(shuō),中國房?jì)r(jià)高是制造業(yè)衰退的表現,是因為有大量的制造業(yè)資金卷入房地產(chǎn)市場(chǎng)而推動(dòng)了房?jì)r(jià)的暴漲,這是需要數據和觀(guān)察的。中國的制造業(yè)是處在一個(gè)需要升級但升級又很困難的時(shí)期,但這不能說(shuō)是衰退,在國際經(jīng)濟背景中,中國仍然是制造業(yè)大國,核心的優(yōu)勢并沒(méi)有消退。坦率講,中國的問(wèn)題雖然很多,但潛力也很大,潛力的大小取決于中國政府和人民對自己所遇到的重大問(wèn)題的解決程度,我是比較看好中國未來(lái)發(fā)展的。

　　問(wèn):根據彭博社的數據,截至上周五收市,仁恒置地以市值33億元在本地各股中排名第28位,為“龍籌股”中最大的一股,而中遠投資則以市值28億元居后。仁恒置地09年股價(jià)表現如何？此次金融危機中,對外資地產(chǎn)商業(yè)績(jì)沖擊在哪方面最大？

　　鐘聲堅:我們在中國開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)16年,歷經(jīng)多次市場(chǎng)波折和宏觀(guān)調控,業(yè)績(jì)不斷增長(cháng);特別是在2008年這么困難的年份,業(yè)績(jì)不僅沒(méi)有下降,反而逆市向上,以仁恒的回報率來(lái)看,仁恒股價(jià)在總體上應該會(huì )有一個(gè)不錯的表現,如果資本市場(chǎng)是有效的話(huà)。
　　這次金融危機對外資地產(chǎn)商的業(yè)績(jì)沖擊也是有的,但最大沖擊不是表現在資金周轉上（對中國國內的地產(chǎn)商,資金沖擊就很大了,因為它們的負債比例都很大,有的戰線(xiàn)又拉得長(cháng);相對而言,外資地產(chǎn)商的自有資金比例比較大,貸款不多,而且戰線(xiàn)也普遍不長(cháng)）,而是表現在市場(chǎng)疲軟上。沒(méi)有了市場(chǎng)和銷(xiāo)售,就沒(méi)有一切�，F在市場(chǎng)出現持續回暖,希望上天保佑是冬去春來(lái)。

　　“不是賺一票就走人”

　　問(wèn):有分析指出,這是因為一年來(lái)各國政府紛紛向市場(chǎng)擲重金救市,造成了目前的低利息、多現金的商業(yè)環(huán)境,通貨膨脹因此將成為一個(gè)隱憂(yōu),只不過(guò)它目前還沒(méi)有顯現。但在通貨膨脹下,商品價(jià)格、房地產(chǎn)和股票都將被推高,因此仁恒置地將會(huì )從中受益。您認可這樣的說(shuō)法么？

　　鐘聲堅:在這次金融危機中,各國政府確實(shí)傾力救市,而且普遍向市場(chǎng)注入現金。對這種做法,一些經(jīng)濟學(xué)家認為在短期內是有必要的,因為這樣做可以避免市場(chǎng)的崩盤(pán)。但大家普遍擔心通貨膨脹,這種擔心是很有道理的。
　　對當前的宏觀(guān)局勢,我認為刺激性政策能否起到好的效果,關(guān)鍵在于它能不能刺激真實(shí)需求。如果投放的貨幣大量地進(jìn)入資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng),而實(shí)業(yè)部門(mén)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)增長(cháng),人們真實(shí)收入水平并沒(méi)有提高,只是在短期內推高股價(jià)和房?jì)r(jià),制造的將是虛假繁榮和紙上富貴,最終會(huì )以更大的代價(jià)結束。作為一個(gè)房地產(chǎn)商,我不希望這樣的情況發(fā)生。雖然大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)可以在短期內推動(dòng)房?jì)r(jià)和市場(chǎng)向上,但如果它損害了長(cháng)期市場(chǎng),我情愿不要短期好處,因為我們是想做長(cháng)期買(mǎi)賣(mài)的,而不是賺一票就走人。