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為了一張房產(chǎn)證，河南省南陽(yáng)市市民田陽(yáng)（化名）最近很沮喪。3年前，她賣(mài)掉原來(lái)的房子，又拿出家里的10萬(wàn)元積蓄，又借了10萬(wàn)元，總共花了30多萬(wàn)元購買(mǎi)了南陽(yáng)市風(fēng)帆·金色世家小區的一套房子，可3年過(guò)去了，房產(chǎn)證卻一直辦不下來(lái)。
“每平方米1500多元的房子，在南陽(yáng)也算高價(jià)了。知道是南陽(yáng)市住房統建綜合開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“統建公司”）開(kāi)發(fā)的房子，我才放心買(mǎi)的，可誰(shuí)知道最后還是掉進(jìn)了陷阱里�！碧镪�(yáng)說(shuō)。
因為單位效益不好，田陽(yáng)原本想著(zhù)辦好房產(chǎn)證去銀行抵押貸款，做點(diǎn)小生意，可統建公司并沒(méi)有按合同約定“在商品房交付使用后90日內辦理房地產(chǎn)權屬證書(shū)”，她的夢(mèng)想一再落空。
不止田陽(yáng)一家，在交齊購房款、辦證稅金和大修基金等費用后，風(fēng)帆·金色世家小區的420戶(hù)業(yè)主，都沒(méi)有拿到房產(chǎn)證。
業(yè)主們開(kāi)始上訪(fǎng)。南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局的答復讓他們感到震驚：在向業(yè)主收繳辦證稅金和大修基金371萬(wàn)多元后，開(kāi)發(fā)商南陽(yáng)市統建公司的合作伙伴——南陽(yáng)市銀龍科技發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“銀龍公司”）一直沒(méi)有把錢(qián)交到房管局，資金去向不明，房管局不能辦證。
在南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局出具的一份報告中，業(yè)主們發(fā)現了一個(gè)更讓他們震驚的事實(shí)：風(fēng)帆·金色世家小區本來(lái)是河南省原計委批準的經(jīng)濟適用房項目，最終卻按商品房出售，土地使用權僅為50年。
拿著(zhù)購房合同，業(yè)主李玉會(huì )說(shuō)：“南陽(yáng)市統建辦上套國家優(yōu)惠政策，下騙老百姓多交錢(qián)，這才叫兩頭通吃！
統建公司的官方背景
在風(fēng)帆·金色世家小區的業(yè)主看來(lái)，南陽(yáng)市統建辦是典型的官辦公司，依靠出賣(mài)權力獲得利益，業(yè)主因為相信統建辦以官方身份開(kāi)發(fā)的小區，沒(méi)想到掉進(jìn)了不能辦理房產(chǎn)證的陷阱。
風(fēng)帆·金色世家小區位于南陽(yáng)市車(chē)站南路，占地96.75畝，建筑面積97000平方米。規劃建設14棟住宅，其中建多層住宅12棟，小高層2棟，地下車(chē)庫5300平方米，半地下室5900平方米，商業(yè)用房14700平方米。一期開(kāi)發(fā)建設5棟，于2005年10月交付使用；二期開(kāi)發(fā)建設7棟，于2007年7月交付使用。三期2棟小高層尚未開(kāi)工。
風(fēng)帆·金色世家原名車(chē)南小區，由南陽(yáng)市統建公司開(kāi)發(fā)建設。南陽(yáng)市統建公司還有另外一塊牌子——南陽(yáng)市住宅統建綜合開(kāi)發(fā)辦公室，現任統建辦主任雷勝利也是統建公司的總經(jīng)理。
南陽(yáng)市住宅統建綜合開(kāi)發(fā)辦公室是南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局下屬的事業(yè)單位。資料顯示，統建辦成立于1978年，目前主要負責南陽(yáng)市的經(jīng)濟適用房建設。
《南陽(yáng)日報》2007年11月的報道《南陽(yáng)市房管局住宅統建辦公室：讓中低收入家庭早日圓住房夢(mèng)》中說(shuō)：1997年以來(lái)，隨著(zhù)住宅制度改革的不斷深入與完善，住宅統建辦拉開(kāi)了連續8年的三個(gè)批次的經(jīng)濟適用房的開(kāi)發(fā)建設。第一批，承接市委、市政府的經(jīng)濟適用房風(fēng)帆小區一期工程，建各種結構住房810套；第二批，2002年承建風(fēng)帆小區二期工程，提供住宅600套；2004年又建設商品房風(fēng)帆小區三期工程，共建住宅540套。三個(gè)批次下來(lái)，風(fēng)帆小區共為社會(huì )提供經(jīng)濟適用房1700多套。
這篇報道提及的風(fēng)帆小區三期即為風(fēng)帆·金色世家小區。
南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站顯示，南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局領(lǐng)導班子成員、房改辦主任安懷申主管統建辦。
在河南省原計委《關(guān)于下達經(jīng)濟適用房計劃的通知》2000豫計投614號文件中，車(chē)南小區被列入南陽(yáng)市經(jīng)濟適用房計劃。
然而，2004年7月6日，南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局、南陽(yáng)市住房委員會(huì )辦公室聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于取消“車(chē)南小區”經(jīng)濟適用住房建設計劃的通知》，稱(chēng)“"車(chē)南小區"原計劃為今年我市經(jīng)濟適用住房小區，項目單位為市住宅統建辦公室。該項目在實(shí)施過(guò)程中，因土地屬于出讓性質(zhì)，核定預售價(jià)格偏高，部分戶(hù)型設計面積偏大，有違宛政199987號和宛政200255號文件規定”，經(jīng)研究，并報請市政府同意，取消該項目經(jīng)濟適用房建設計劃。
此后，南陽(yáng)市房產(chǎn)管理局為風(fēng)帆·金色世家小區頒發(fā)了《商品房銷(xiāo)售（預售）許可證》，風(fēng)帆·金色世家面向公眾銷(xiāo)售。
“政府劃撥”變成了“協(xié)議轉讓”
按照國家政策，經(jīng)濟適用房建設用地由政府劃撥，目的是為了降低開(kāi)發(fā)成本以拉低房?jì)r(jià)。在車(chē)南小區項目中，原本屬于“出讓”性質(zhì)的土地為什么成了經(jīng)濟適用房項目？
車(chē)南小區地塊使用權原為南陽(yáng)市石化工貿有限公司所有。南陽(yáng)市國土資源局提供的檔案表明，經(jīng)南陽(yáng)市政府批準，根據宛政1995196號文件，南陽(yáng)市石化工貿有限公司獲得了該宗土地，獲取方式為“劃撥”，轉讓土地面積為50693.3平方米（76.04畝），規定用途一項為空白。
銀龍公司1998年4月16日提交給南陽(yáng)市土地管理局的《土地變更登記申請書(shū)》中，說(shuō)明了“申請變更登記的內容和理由”：由于市石化工貿有限公司征用車(chē)站南路劃撥地已有幾年，現無(wú)力開(kāi)發(fā)�，F經(jīng)市土地局轉讓給銀龍公司，補辦出讓手續，補交出讓金，由銀龍公司進(jìn)行群體商品樓開(kāi)發(fā)。
1998年4月14日，經(jīng)南陽(yáng)市土地管理局審查同意，該宗地被轉讓給銀龍公司，土地用途為“住宅”，轉讓年限為50年。
銀龍公司的一份合同顯示，銀龍公司為取得該土地，花費共計3380萬(wàn)元。
1998年4月16日，銀龍公司出具《土地登記法人代表身份證明書(shū)》，證明宋寶琴為該公司董事長(cháng)、法人代表。
同一天，銀龍公司委托李興東全權辦理銀龍公司車(chē)站南路的國有土地使用權的登記事宜。
至此，該宗土地從“政府劃撥”變成了“協(xié)議轉讓”。
合同約定利益分成比例
2001年7月13日，銀龍公司（甲方）與南陽(yáng)市統建公司（乙方）簽訂《聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用房合同》�！逗贤氛f(shuō)，聯(lián)建項目名稱(chēng)為“麗都花園”（風(fēng)帆三期），又名車(chē)南小區（風(fēng)帆三期）。聯(lián)合開(kāi)發(fā)形式為：銀龍公司提供建設用土地和全部建設資金，南陽(yáng)市統建公司負責提供開(kāi)發(fā)用經(jīng)濟適用房建設指標和辦理報建減免手續。
為鼓勵經(jīng)濟適用房建設，國家出臺了經(jīng)濟適用房?jì)?yōu)惠政策，主要是，經(jīng)濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。經(jīng)濟適用住房項目外基礎設施建設費用，由政府負擔。經(jīng)濟適用住房建設單位可以以在建項目作抵押向商業(yè)銀行申請住房開(kāi)發(fā)貸款。
《合同》規定了雙方的利益分配方式。聯(lián)建項目獲得的開(kāi)發(fā)利潤全部歸銀龍公司所有，統建公司不參與分配。統建公司只在聯(lián)合開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得一定量的開(kāi)發(fā)代理費和場(chǎng)地使用費，支出形式以代理費、場(chǎng)租費、車(chē)輛購置費和人員報酬等名義出現，支付時(shí)間可分別在開(kāi)發(fā)始、售房后和開(kāi)發(fā)終三個(gè)階段分次付給。
《合同》規定，統建公司獲益的標準為因使用經(jīng)濟適用房計劃指標而“節省的前期工程費”額度在：
1．達到500萬(wàn)元（含500萬(wàn)元）時(shí)，由銀龍公司按總額的25％付給統建公司（不含車(chē)輛購置費）。
2．達到600萬(wàn)元（含600萬(wàn)元）時(shí)，由銀龍公司按總額的28％付給統建公司（不含車(chē)輛購置費）。
3．達到700萬(wàn)元（含700萬(wàn)元）時(shí)，由銀龍公司按總額的30％付給統建公司（含車(chē)輛購置費）。
《合同》規定，考慮到在辦理項目前期手續時(shí)工作量較大，急需交通和通訊工具這一情況，經(jīng)雙方商定，合同簽訂后由銀龍公司出資購買(mǎi)轎車(chē)一輛，價(jià)值為24萬(wàn)元，由統建公司使用，屆時(shí)其所有權歸統建公司。
那么，南陽(yáng)市統建公司約定的責任又是什么呢？
《合同》規定，統建公司負責為該項目提供有效的、合法的經(jīng)濟適用房計劃指標；負責辦理該項目的前期報建手續和經(jīng)濟和費用減免手續（原文如此——記者注）；提供銷(xiāo)售場(chǎng)地（三處）、設施和部分銷(xiāo)售與工程技術(shù)人員；配合銀龍公司做好工程質(zhì)量、進(jìn)度的管理并協(xié)助銀龍公司做好銷(xiāo)售工作；負責辦理房屋的產(chǎn)權，在辦理產(chǎn)權時(shí)產(chǎn)生的相關(guān)稅費由銀龍公司承擔。
《合同》還規定，在三個(gè)月內，若受政策因素影響而仍未辦妥減免手續，統建公司應承擔銀龍公司為其提供的車(chē)輛購置費和辦公費，并承擔相應的利息。
2003年12月31日，銀龍公司（甲方）、統建公司（乙方）和張英緒（丙方）簽訂了《關(guān)于車(chē)南小區（風(fēng)帆三期工程）急待解決問(wèn)題的協(xié)議》。
《協(xié)議》對該項目售房款按如下順序償還及分配利潤：第一，售房款必須首先償還銀龍公司為取得該土地的銀行貸款及土地價(jià)款的資金占用費、征地賠償款共計人民幣3380萬(wàn)元；第二，售房款償還為開(kāi)發(fā)該項目投入的資金和資金占用費及貸款利息；第三，稅后利潤的分配，銀龍公司占40％，統建公司占20％，張英緒占40％。
《協(xié)議》還規定，本著(zhù)節儉求實(shí)的原則，急需配置一輛有形象、價(jià)位較低的約10萬(wàn)元左右的小車(chē)（只含購車(chē)費），又考慮到經(jīng)費的緊張，暫由統建公司和張英緒出資購車(chē)，作為股份投入的一部分。
2006年4月22日，風(fēng)帆·金色世家二期開(kāi)始公開(kāi)排號。當地媒體的報道說(shuō)，在進(jìn)場(chǎng)前，前來(lái)排號的市民已在售樓部門(mén)口排起長(cháng)隊，活動(dòng)開(kāi)始后，售樓部?jì)热祟^攢動(dòng)，火爆異常。
為銀龍公司“服務(wù)”獲利200多萬(wàn)元
2007年2月2日，統建公司（甲方）與銀龍公司（乙方）簽訂了第三份《合作協(xié)議》。
《合作協(xié)議》約定，雙方的合作形式是統建公司提供開(kāi)發(fā)資質(zhì)、收取有償服務(wù)費，銀龍公司出項目所需全部金額，該項目的盈虧及相關(guān)責任都由銀龍公司單方面承擔。
《合作協(xié)議》約定，經(jīng)協(xié)商，銀龍公司同意統建公司撤出股本金及產(chǎn)生的紅利。
那么，統建公司的股本金有多少呢？
《合作協(xié)議》說(shuō)，統建公司前期投入股本金182萬(wàn)多元。其中，統建公司以借款形式支取100萬(wàn)元，雙方同意經(jīng)財務(wù)手續將其修訂為撤出股本金100萬(wàn)元。經(jīng)協(xié)商，雙方均同意對統建公司前期投入的股本金與其產(chǎn)生的紅利進(jìn)行結算。
協(xié)商的結果，雙方同意統建公司前期投資共分得股本金及紅利250萬(wàn)元整（統建公司撤出的股本金100萬(wàn)元除外）。
《合作協(xié)議》“其他”項第5條規定，銀龍公司在本協(xié)議簽署前一次性將50萬(wàn)元匯入統建公司賬號，余下的200萬(wàn)元由銀龍公司以交付門(mén)面房產(chǎn)權的形式支付沖抵（門(mén)面房?jì)r(jià)格等同銀龍公司銷(xiāo)售同地理位置門(mén)面房?jì)r(jià)格，其中一期商鋪100萬(wàn)元，二期商鋪100萬(wàn)元）。
協(xié)議稱(chēng)，協(xié)議簽訂后，統建公司完全退出車(chē)南小區經(jīng)營(yíng)管理。如銀龍公司需要，統建公司須全力配合銀龍公司工作。
協(xié)議還對雙方第一份合同涉及的24萬(wàn)元作出約定：統建辦所借銀龍公司24萬(wàn)元借款，經(jīng)雙方協(xié)商沖抵其他項5條，指現金12萬(wàn)元，余下的12萬(wàn)元沖抵一期商鋪。
也就是說(shuō)，統建公司通過(guò)為銀龍公司“服務(wù)”，獲得了200多萬(wàn)元的收入。
協(xié)議還規定，統建公司負責辦理小區購房戶(hù)房產(chǎn)證，辦理房產(chǎn)證前由銀龍公司收取住戶(hù)辦證費用后交給甲方。如銀龍公司未及時(shí)收取或收取費用后未交統建公司，由此產(chǎn)生的辦證逾期等責任由銀龍公司承擔。
這一規定被業(yè)主們稱(chēng)為統建辦的“免責協(xié)議”。
合同是否執行說(shuō)法不一
金色世家小區的業(yè)主認為，南陽(yáng)市統建辦與銀龍公司簽訂合同，以幫助辦理經(jīng)濟適用房指標換取入空股分紅，是典型的“出賣(mài)權力的合同”。
給安懷申不認為統建辦入股存在問(wèn)題：“統建辦和統建公司是兩個(gè)不同的單位，統建公司有70多名員工，要想吃飯就要搞創(chuàng )業(yè)呀！”他還反問(wèn)記者，“你說(shuō)，首鋼屬于官商嗎？人家是國有企業(yè)。我們同樣不存在官商勾結的問(wèn)題�！�
安懷申對中國青年報記者強調，簽訂合同，重要的是看結果，看是否實(shí)施了�！拔覀兒豌y龍簽訂的第一份合同基本沒(méi)有執行，就有一輛車(chē)，統建公司撤股時(shí)已經(jīng)還了�！�
記者問(wèn)后兩份合同的執行情況，安懷申表示“得去問(wèn)統建辦”。
但是在南陽(yáng)市統建辦，記者得到了不同的回答。
南陽(yáng)市統建辦主任雷勝利對中國青年報記者說(shuō)，正是因為第一份合同得到了執行，才有后來(lái)的兩份合同。
雷勝利說(shuō)，統建公司撤股時(shí)，實(shí)際分得了250萬(wàn)元，其中有50萬(wàn)元現金，200萬(wàn)元門(mén)面房，現在已經(jīng)賣(mài)出了兩套�！翱鄢覀兊谋窘鹜度�，實(shí)際上也就是凈賺70萬(wàn)元�！� |