隨著(zhù)行業(yè)周期特征的顯露，銀行和地產(chǎn)的市場(chǎng)博弈，引發(fā)了每年“前松后緊”的房貸變化規律。
　　11月3日，廣州泛華金融服務(wù)集團客服人員在接受記者業(yè)務(wù)咨詢(xún)時(shí)稱(chēng)，目前，所有合作銀行都取消了二套房利率優(yōu)惠，且上浮10%；此外，年初一律的“利率七折”，現在亦只有首次置業(yè)者可以享受。
　　該人士表示，實(shí)際上，從8月中旬開(kāi)始，即有銀行開(kāi)始收緊利率優(yōu)惠政策，延伸至今，所有銀行已加入“嚴格執行二套房”的陣營(yíng)。
　　雖然二套房政策并不是新規，不過(guò)，深圳一證券分析師稱(chēng)，從監管部門(mén)一直重申要嚴格執行的表現來(lái)看，不少銀行執行并不到位，尤其在年初。由于房貸在銀行的比重不低，利率優(yōu)惠和首付的比例對于銀行盈利的影響顯而易見(jiàn)，因此，銀行現在是“只做不說(shuō)”。
　　此外，在下半年發(fā)力信貸的外資銀行亦逐步加入陣營(yíng)。據媒體報道，東亞銀行和花旗銀行的二套房貸利率已經(jīng)執行基準利率上浮10%，但匯豐銀行和渣打銀行的二套房貸利率最低仍執行7.1折優(yōu)惠。

　　政策紅線(xiàn)未變

　　前述金融中介公司人員亦稱(chēng)，自2007年開(kāi)始，銀行對個(gè)人房貸的態(tài)度均是年初非常松，而年底非常緊。此次利率優(yōu)惠調整的時(shí)間，恐怕會(huì )延續至明年初方有轉機。
　　自年初以來(lái)，在市場(chǎng)競爭的驅動(dòng)下，二套房政策紅線(xiàn)被商業(yè)銀行突破，雖有政策，但執行尺度寬松。
　　在6月22日，銀監會(huì )曾下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步堅強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，再次強調二套房首付四成、利率上浮10%的政策底線(xiàn)。而后在各種監管會(huì )議和場(chǎng)合，銀監會(huì )相關(guān)負責人亦多次重申個(gè)貸風(fēng)險和二套房政策標準，近日，在2009年第四次經(jīng)濟金融形勢分析通報(電視電話(huà))會(huì )議上，銀監會(huì )主席劉明康強調，要嚴格執行“二套房貸”政策不動(dòng)搖，不折不扣地落實(shí)與借款人“面談”、“面簽”制度，并將開(kāi)發(fā)商、項目公司和母公司的授信統一起來(lái)，實(shí)施并表監管。
　　此外，上半年銀行放貸過(guò)猛，本身額度用盡可能其在下半年顯得“無(wú)心戀戰”。
　　業(yè)內人士透露，截至今年8月底，個(gè)人消費貸款增量已達到1.04萬(wàn)億元，而去年同期的增量?jì)H為3200億元。而個(gè)人購房貸款又約占個(gè)人消費貸款的80%，意味著(zhù)今年前8個(gè)月的個(gè)人購房貸款增加近8000億元。
　　這大大超過(guò)了銀行的預期。前述股份制銀行個(gè)貸人士稱(chēng)，今年初，各行對個(gè)貸業(yè)務(wù)的判斷都是不樂(lè )觀(guān)的，所以，下任務(wù)時(shí)也很謹慎，增量規模比較小，可能只有往年平均增量的1/3或1/2。
　　然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇超乎市場(chǎng)預期。所以，一些銀行在年中還增加了個(gè)貸的任務(wù)指標。但有些銀行并沒(méi)有調整計劃。所以，“在9、10月份就完成任務(wù)了，往年是不可能的想象的，因為金九銀十是大頭，要10月份做完才知道�！鼻笆龉煞葜沏y行個(gè)貸人士直言。
　　他進(jìn)一步指出，今年房貸增量較大，跟鼓勵房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策支持、樓市復蘇相關(guān)，總體而言，增長(cháng)還是比較理性的。
　　截至8月底，個(gè)人消費貸款余額為4.8萬(wàn)億，而對公貸款一年的增量就超過(guò)了個(gè)貸的存量。所以，“中國的消費信貸的發(fā)展相對滯后，信貸投放占比不到10%，中國消費者負債消費跟國外不能比�！鄙鲜龉煞葜沏y行個(gè)貸人士稱(chēng)。
　　前述深圳證券分析師表示，第三季，大多數銀行尤其是股份行的存貸比已經(jīng)接近75%的高位，雖然在不斷剔除票據的比例來(lái)增加額度，但是放貸能力還是受到限制，更重要的是，不少銀行已經(jīng)開(kāi)始將注意力轉向吸存和為明年儲存客戶(hù)。
　　此外，從銀行的角度看，今年是利差最窄的時(shí)期，從前三季的盈利來(lái)看，以量補價(jià)顯然并不見(jiàn)效，由此，大多數銀行沒(méi)有在年底沖刺的動(dòng)力，而對于儲存客戶(hù)至明年反而更加有興趣。

　　房貸政策后續猜想

　　雖然從操作層面不斷傳來(lái)二套房政策收緊的信息，但銀行管理層面，卻一直否認政策執行的變化。
　　11月3日，一家股份制銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)負責人指出，并沒(méi)有收到二套房貸款利率上浮的通知，總行也沒(méi)有下達過(guò)類(lèi)似的文件。
　　他指出，該行還是可以做到利率下��；“如果二套房的首付達到4成，下浮15%、20%，甚至25%都可以”；但有的行已采取基準利率，或上浮10%。
　　他認為，上調二套房貸利率應該是分支行的做法，是處于市場(chǎng)末端的經(jīng)營(yíng)機構自己的選擇�！霸�因比較相同，很多銀行的個(gè)貸完成情況不錯。末端的經(jīng)營(yíng)機構在完成個(gè)貸任務(wù)后，不想做得太多，而7折優(yōu)惠利率，的確也不賺錢(qián)；此時(shí)如果要做個(gè)貸業(yè)務(wù)，就抬高利率。包括有些二手房的返點(diǎn)，現在也不返了”。
　　11月3日，中行相關(guān)負責人亦否認了房貸政策變緊的說(shuō)法。該人士稱(chēng)，從數量上來(lái)看，個(gè)貸的增幅從年初以來(lái)一直較為平穩，不過(guò)，由于滯后因素，第三季的成交可能要到第四季方可顯現。不過(guò)，9月初，信貸增幅冠軍的中行廣東省分行甚至傳出暫停房貸和車(chē)貸的消息。
　　同日，深發(fā)展個(gè)貸部相關(guān)人士亦稱(chēng)，總行并未限制個(gè)貸的拓展，在額度方面，雖然目前任務(wù)已經(jīng)完成，但由于對明年的政策走向難以把握，因此，對于優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)并未拒絕。
　　不過(guò)，雖然銀行開(kāi)始提高房貸門(mén)檻，但對于房貸政策的猜想卻引發(fā)對地產(chǎn)銷(xiāo)售的反向影響。
　　業(yè)內人士指出，實(shí)際上，在國務(wù)院131號文件《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》)之前，監管部門(mén)對二套房的首付成數和利率都有規定，即首付4成和利率為基準利率的1.1倍，且隨著(zhù)套數增加，利率要大幅提升。
　　國務(wù)院131號文件出臺后，“為鼓勵住房消費，提出改善型，這就模糊了二套房的要求，因為買(mǎi)第二套都有改善的成分；結合商業(yè)銀行自身的資金等情況，自主定價(jià)，等于把1.1倍的利率要求又模糊了�！鼻笆鰳I(yè)內人士稱(chēng)。
　　值得注意的是，國務(wù)院131號文件中提出“進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費”的政策(包括信貸支持和稅收減免兩方面)暫定執行至2009年12月31日。
　　深圳某大型金融服務(wù)集團負責人士表示，銀行對于七折優(yōu)惠等政策實(shí)際是需要看監管部門(mén)的態(tài)度。地產(chǎn)界和部分持幣觀(guān)望的購房者，甚至預計明年初七折優(yōu)惠等政策將會(huì )調整。
　　該負責人續稱(chēng)，與利率浮動(dòng)不同，利率打折和營(yíng)業(yè)稅等政策不是一年一調，因此，才會(huì )造成近幾個(gè)月份開(kāi)始的搶搭末班車(chē)集中成交的情況。
　　銀行對二手房貸的競爭，會(huì )否引發(fā)違規和虛假交易，并導致違約客戶(hù)數量增加，上述股份制銀行人士稱(chēng)，今年違約情況較為平穩，而去年此時(shí)客戶(hù)違約數比較高。
　　業(yè)內人士稱(chēng)，往年的情況是，年底的違約客戶(hù)數量較低，這主要因為出年報的因素。到第二年一季度后逐步增加，5月份是一個(gè)高點(diǎn)，6月份半年報出來(lái)，違約客戶(hù)數會(huì )下降；而7、8月份又會(huì )漲，9月份達到一個(gè)高峰。
　　但違約客戶(hù)增加，與過(guò)度競爭的關(guān)聯(lián)性不大�！拔覀兊臉I(yè)務(wù)流程和風(fēng)險政策都沒(méi)有為了市場(chǎng)而改變，審貸也是分離的，審查人員和營(yíng)銷(xiāo)人員是獨立的，兩條線(xiàn)管理�！鼻笆龉煞葜沏y行人士稱(chēng)。