4日一大早就傳來(lái)上海迪士尼獲國家有關(guān)部門(mén)核準的消息,隨即一天之內2幅迪士尼概念的川沙土地受到開(kāi)發(fā)商瘋狂爭奪,最后分別以264%和427%的高溢價(jià)率成功出讓。

　　住宅地價(jià)趕超周邊房?jì)r(jià)

　　“價(jià)格真是高得離譜�！痹�4日土地正式競拍以及迪士尼落地尚未正式公布前,業(yè)內早已認定這次出讓的川沙土地將因迪士尼概念而飆出高價(jià),但最終的結果仍讓在場(chǎng)的人表示“不可思議”。
　　4日上午,上海土地交易中心的觀(guān)摩大廳被前來(lái)了解浦東川沙新市鎮A08-03地塊出讓情況的人圍得水泄不通,而上海迪士尼獲批的消息又讓在場(chǎng)的每一個(gè)人更為興奮,因為該地塊與迪士尼預留地的直線(xiàn)距離約3.3公里,他們可以親眼目睹迪士尼項目獲批的消息公布后,該板塊第一幅土地的爭奪。
　　不過(guò),預期中的激烈角逐并沒(méi)有出現,上午10點(diǎn)掛牌截止前的最后一輪報價(jià),當國企廈門(mén)象嶼集團旗下的全資子公司上海象嶼置業(yè)直接叫出11.9億元后,其他如保利、綠地、界龍等意向拿地的14家開(kāi)發(fā)商均立刻放棄。
　　其實(shí),這樣的局面并不難理解。地塊資料顯示,規劃用途為普通商品房的A08-03地塊東至華夏二路,南、西、北各臨尚未入市的地塊,出讓面積為56570平方米,規劃容積率不大于1.5。而以總價(jià)11.9億元計算,該項目的樓板價(jià)已高達14024元/平方米。要知道,這幅土地掛牌起始價(jià)不過(guò)3.268億元,折合樓板價(jià)僅3851元/平方米。
　　“當上海方面透露迪士尼項目本周會(huì )有消息后,這塊地的掛牌價(jià)格就不斷被刷新,這當然也是在意料之中的。就地塊本身而言,雖然其所處區域發(fā)展前景看好,但由于樓板價(jià)已經(jīng)超過(guò)了周邊一些商品住宅的售價(jià),算上各類(lèi)稅費和開(kāi)發(fā)成本,預計項目未來(lái)保本售價(jià)要在19000元/平方米左右�！狈椒降禺a(chǎn)機構的咨詢(xún)部經(jīng)理趙豫川向記者表示。
　　據他介紹,川沙城區去年以來(lái)有多個(gè)商品住宅項目上市。如和憬家園、玉宇新苑等,成交均價(jià)一直保持在13000元/平方米左右,品質(zhì)好一點(diǎn)的鼎鑫名流苑、御景家園等,成交均價(jià)在15000-17000元/平方米。

　　商業(yè)用地更顯輻射效應

　　4日上午住宅用地的高價(jià)出讓,似乎又為下午迪士尼預留地周邊另一幅商業(yè)用地——浦東新區川沙新市鎮B03-13A地塊的交易增添了動(dòng)力。該地塊東至規劃停車(chē)場(chǎng)、南至歐洲苑小區、西至妙境路、北至公共通道,可建面積不過(guò)3056平方米,掛牌起始價(jià)939萬(wàn)元,折合樓板價(jià)僅約3072元/平方米。但與上午住宅用地出讓截然不同的是,該商業(yè)用地引發(fā)了競價(jià)大戰。
　　下午2點(diǎn)掛牌截止后,主持人宣布進(jìn)入現場(chǎng)競價(jià)階段,雖然最后的掛牌價(jià)已經(jīng)被翻至3000萬(wàn)元,但18家報名參加掛牌的企業(yè)中仍有14家決定留下來(lái)繼續參加拍賣(mài)。直至2點(diǎn)40分左右,競價(jià)才告一段落,上海浦東新區房地產(chǎn)綜合服務(wù)有限公司在39輪叫價(jià)后以4950萬(wàn)元、相比底價(jià)溢價(jià)427%的高價(jià)獲得“來(lái)之不易”的勝利。
　　“太夸張了,樓板價(jià)每平方米超過(guò)16000元。其實(shí)主要是這塊地體量小,所以總價(jià)低,否則按溢價(jià)率算,可說(shuō)是今年上海被飆得最瘋狂的一幅地�！庇性趫�(chǎng)的業(yè)內人士直言。
　　不過(guò)也有分析指出,迪士尼樂(lè )園附近的商業(yè)項目的受益更高于住宅項目,這可能是商業(yè)用地更受青睞的原因之一�！耙驗榈鲜磕岜旧砭褪且粋�(gè)商業(yè)綜合體,建成之后可以大大拉動(dòng)餐飲、交通、酒店等各項服務(wù)業(yè)。據保守估計,迪士尼落戶(hù)上海將為上海每年帶來(lái)至少1000萬(wàn)的旅游人次,帶來(lái)的相關(guān)商業(yè)效益也可想而知�！�
　　“從川沙地區目前的現狀看,商業(yè)配套仍顯滯后,那么迪士尼所產(chǎn)生的利好輻射可能對商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)更為明顯,比如相關(guān)路線(xiàn)的沿線(xiàn)商鋪的收益會(huì )大幅提升�！贝鞯铝盒猩啼伈咳A東區主管韋澤銘也表示,“還有當游客準備前往迪士尼,可選擇各種交通方式,那么軌道交通、公交的相關(guān)站點(diǎn),自駕車(chē)的停車(chē)地點(diǎn)等,都是商業(yè)效應的輻射區域,開(kāi)發(fā)商自然也會(huì )考慮搶占先機�！�
　　在迪士尼引發(fā)的拿地熱情背后,我們不能忽視的還有這座樂(lè )園對整個(gè)相關(guān)區域的樓市價(jià)格體系的重大影響。
　　“真是巧了,在迪士尼消息公布的同一天就賣(mài)了2幅地,而且一幅是住宅用地、一幅是商業(yè)用地,這以后不就成了川沙土地價(jià)值的'風(fēng)向標’了？”在4日的土地出讓結果揭曉前,就有市場(chǎng)人士這樣表示。
　　細細想來(lái),他的看法不無(wú)道理。根據官方網(wǎng)站的數據,除了4日的2幅,自2005年以來(lái)川沙區域的土地供應總量只有5幅,且無(wú)住宅用地,所以對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),在川沙拿地幾乎沒(méi)有什么參照,但在4日的土地出讓后,川沙的土地價(jià)值可就“有底”了。
　　“其實(shí)自1997年以來(lái)就有迪士尼'落滬’的傳聞,但由于始終沒(méi)有得到國家批復,有關(guān)區域的土地開(kāi)發(fā)也像被擱淺一樣。但如今終于一塊石頭落地,川沙板塊的土地反而具備了稀缺性,據悉川沙未來(lái)還會(huì )有各類(lèi)土地推出,照4日的出讓情況看,區域地價(jià)有望繼續飆升�！鄙虾Ｖ性�研究咨詢(xún)部的分析師直言。