上海市政府4日清晨宣布迪士尼項目獲批的消息，顯然大大吊高了開(kāi)發(fā)商的胃口。4日上午10點(diǎn)，被外界稱(chēng)為“迪士尼地塊”的上海川沙A08－03地塊進(jìn)行現場(chǎng)競標，結果短短15分鐘，上海象嶼置業(yè)就以11.9億元的天價(jià)阻嚇了競爭者，一舉奪下了該地塊。這個(gè)價(jià)格有多高？一個(gè)數據可見(jiàn)一斑：264%的溢價(jià)水平已經(jīng)超過(guò)了今年上海溢價(jià)率最高的地王——趙巷10號地塊的水平。
　　對于“迪士尼地塊”的天價(jià)，業(yè)內褒貶不一。一些開(kāi)發(fā)商認為，該地塊樓板價(jià)已經(jīng)超出當地新盤(pán)銷(xiāo)售的價(jià)格，運作會(huì )有一定的困難。而一些分析師則表示，受迪士尼項目獲批的刺激，該地區土地拍賣(mài)熱將會(huì )持續相當長(cháng)一段時(shí)間。

　　面粉貴過(guò)面包

　　除了較高的溢價(jià)水平外，上海川沙A08－03地塊拍賣(mài)結果震動(dòng)業(yè)內的還有另一個(gè)數據：14024元/平方米的樓板價(jià)。而目前，川沙地區在售樓盤(pán)中，價(jià)格最高的均價(jià)不過(guò)14000元/平方米，一些普通的樓盤(pán)每平方米均價(jià)甚至不超過(guò)萬(wàn)元。無(wú)怪乎在競拍現場(chǎng)，有開(kāi)發(fā)商搖搖頭說(shuō)：“價(jià)格高得離譜�！�
　　有關(guān)資料顯示，川沙新鎮由原川沙鎮和機場(chǎng)鎮合并而成，地處上海外郊環(huán)區域。自從傳聞迪士尼一期選址落戶(hù)川沙區域后，該區域房?jì)r(jià)從均價(jià)每平米3000元扶搖直上，最高一度觸及16000元/平方米。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭認為，川沙區域的房?jì)r(jià)比環(huán)線(xiàn)均價(jià)已高出三四成，相對已經(jīng)有些偏高了。
　　不過(guò)，在今年上海樓市的上漲潮中，類(lèi)似川沙此次出現的“面粉貴過(guò)面包”現象屢見(jiàn)不鮮。而這些昂貴的“面粉”也很快拉動(dòng)了區域內“面包”價(jià)格的直線(xiàn)上漲。對此，易居中國分析師薛建雄指出，從規劃角度來(lái)看，上海川沙A08－03地塊項目未來(lái)對周邊房?jì)r(jià)的影響有限，如果周邊房?jì)r(jià)只是因為地王而過(guò)快上漲，短期內就會(huì )出現泡沫。
　　也有業(yè)內人士認為，與上海其他區域的地王不同，川沙區域的價(jià)格暴漲絕大部分因素來(lái)自于迪士尼概念的炒作，當地居民的收入水平根本無(wú)法支撐這個(gè)價(jià)格水平，虛火的成分很高。不過(guò)，從世博對上海三林地區長(cháng)達三四年的價(jià)格拉動(dòng)來(lái)看，在迪士尼正式建成開(kāi)園之前，這個(gè)概念或許能較長(cháng)時(shí)間支撐該地域的價(jià)格泡沫。

　　理性看待概念炒作

　　上海樓市就迪士尼概念炒作正酣，但其中隱含的風(fēng)險也令業(yè)內頗為擔憂(yōu)。業(yè)內人士指出，雖然迪士尼落戶(hù)上海將產(chǎn)生一定的產(chǎn)業(yè)聚積效應，但如果過(guò)高地估計了這種效應而盲目推高房?jì)r(jià)，可能會(huì )得不償失。
　　薛建雄表示，迪士尼的建設至少需要4年以上的時(shí)間，這也就意味著(zhù)多數企業(yè)需要一段時(shí)間后才能體現收益。特別是迪士尼建設期間是一片大工地，這對周邊的樓市反而不利。雖然長(cháng)期看好該項目，但短期的陣痛也需要付出一定的代價(jià)。此外，迪士尼獲批和拍出地王消息的同時(shí)出現，必然導致區域房?jì)r(jià)短期的過(guò)快上漲，將需要一段較長(cháng)時(shí)間的調整才能進(jìn)入區域發(fā)展應有的理性房?jì)r(jià)。
　　楊紅旭則指出，雖然迪士尼獲批對上海樓市是一個(gè)巨大利好，但這并不意味著(zhù)其足以支撐上海樓市維持當前的大牛市�！暗鲜磕犴椖恐皇且粋�(gè)影響因素之一，市場(chǎng)大勢才是板塊變化的主要影響因素�！睏罴t旭說(shuō)。