上海市政府新聞辦4日宣布了“上海迪士尼項目申請報告已獲國家有關(guān)部門(mén)核準”的消息。同一天，兩迪士尼概念地塊均以天價(jià)拍出，商業(yè)地塊溢價(jià)率高達427% �！暗鲜磕嵝�應”助推了上海樓市，凡是與迪士尼掛鉤的開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始狂歡，盡情享受這一盛宴。然而狂歡背后，風(fēng)險猶存，如此高的地價(jià)，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？又需要透支幾代人的消費才能賺回來(lái)呢？會(huì )不會(huì )步香港的后塵？
　　有數據顯示，“迪士尼可能落滬”消息傳出后，浦東川沙的土地價(jià)格便直線(xiàn)上漲，房?jì)r(jià)也在兩三年間從每平方米2000元-3000元上漲到現在的每平方米13000元，漲幅在300%以上，遠超同期上海全市78%的平均漲幅。中原地產(chǎn)提供的數據則顯示，和“迪士尼概念”相關(guān)或者沾邊的二手房房?jì)r(jià)，今年3月-10月間總體上漲超過(guò)30%。上海樓市借迪士尼概念一路瘋漲。而在昨天拍出的住宅地塊和商業(yè)地塊，更是將樓板價(jià)推到了1.4萬(wàn)元大關(guān)。出現了 “面粉貴過(guò)面包”的情況，我們不禁要問(wèn)，如此高得地價(jià)，誰(shuí)是最后的買(mǎi)單者，是開(kāi)發(fā)商，抑或是消費帶動(dòng)，還是轉嫁到股市向股民要錢(qián)。

　　警惕迪士尼經(jīng)濟效應被高估 實(shí)際存在不確定性

　　上海迪士尼樂(lè )園具有得天獨厚的優(yōu)勢，內地數以千萬(wàn)計的游客提供了“票房保證”；同時(shí)有了前5家全球樂(lè )園的運營(yíng)經(jīng)驗，上海迪士尼也能更快克服文化“水土不服”的問(wèn)題，但并不能消除各方面的質(zhì)疑。據迪士尼公司今年7月底公布的第三財季業(yè)績(jì)報告顯示，受經(jīng)濟危機影響，全球迪士尼主題公園業(yè)務(wù)第三財季的凈利潤下降19%，為5.21億美元，銷(xiāo)售收入下降9%。曾有傳言說(shuō)上海迪士尼門(mén)票定在300元成為全球最低，另外上海迪士尼能否符合中國人消費習慣還有待觀(guān)察。上海迪士尼如何賺錢(qián)成為普遍關(guān)注的話(huà)題。
　　有媒體報道，迪士尼或將催生萬(wàn)億GDP蛋糕，聽(tīng)起來(lái)似乎令人振奮，但事實(shí)是否真能如愿還存在很大不確定性，今年1月，上海市市長(cháng)韓正首次透露，上海迪士尼樂(lè )園項目與迪士尼公司已經(jīng)基本取得原則一致。年初，美國迪士尼公司和上海市政府簽署合作的財務(wù)和法律框架協(xié)議。美國迪士尼公司將持有上海項目43%股份，上海市政府下屬合資企業(yè)則控股57%。具體合作方式將會(huì )進(jìn)一步磋商，鑒于香港迪士尼外資提出的不平等條約，上海的具體合作方式還有待關(guān)注。
　　閭丘露薇在接受采訪(fǎng)時(shí)介紹，香港特區政府開(kāi)始預計迪斯尼可以帶來(lái)1480億港元的經(jīng)濟效益。但是到現在為止，只有1173億，比預期少了將近300億港元。人數上也比原來(lái)的預期少了很多。香港迪士尼效應顯然被高估了許多。也有媒體報道，至今香港迪士尼運營(yíng)仍然處于虧損狀態(tài)，只是虧損數目不得而知。依靠消費帶動(dòng)獲取利潤從而帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展恐怕還需要幾代人的消費能力積蓄。

　　上海樓市透支未來(lái)溢價(jià)空間 存在風(fēng)險

　　正如上文所述，迪士尼落滬消息一公布，周邊地價(jià)便出現了天價(jià)競拍，連開(kāi)發(fā)商都直言高得離譜，但參與競拍的企業(yè)不乏名企，有分析認為，迪士尼項目將從三方面利好上海樓市(促進(jìn)周邊配套發(fā)展，帶動(dòng)GDP增加人均收入，住宅需求增加)，但事實(shí)未必如此，依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)消化高昂地價(jià)顯得有些力不從心。
　　業(yè)內人士分析，迪斯尼周邊地價(jià)可能會(huì )有一點(diǎn)影響，但影響不會(huì )太大。目前受此利好消息影響，當地房?jì)r(jià)已在高位，或已透支未來(lái)溢價(jià)空間。同時(shí)，這一概念僅對川沙地區的住宅產(chǎn)生影響，并不會(huì )由此而推高整個(gè)上海市的房?jì)r(jià)。以東京為例，90年代日本經(jīng)濟泡沫和地產(chǎn)泡沫同時(shí)破裂，雖然東京迪斯尼依然成功，但是并不能阻擋日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑。
　　有分析認為，“面粉貴過(guò)面包”的場(chǎng)景又再度出現，必然導致周邊房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。但不會(huì )改變整個(gè)上海房?jì)r(jià)，迪士尼效應確實(shí)帶動(dòng)了周邊樓價(jià)飚漲，但同時(shí)也有業(yè)內人士表示擔憂(yōu)，迪斯尼概念的號召力，也恰恰反映出了迪斯尼概念的盲目性和泡沫。因為從居住的角度來(lái)看，居家所需要的交通、醫療、學(xué)校、生活性商業(yè)都不會(huì )因為迪斯尼而有明顯的改觀(guān)。此次該地塊的地價(jià)僅以迪斯尼的概念而出現如此漲幅，盲目和泡沫的成份已十分明顯。隨著(zhù)項目進(jìn)入運營(yíng)，試問(wèn)有誰(shuí)愿意住在如此繁華嘈雜地段，即使住房?jì)r(jià)恐怕也會(huì )很高，普通百姓也買(mǎi)不起，富豪也不會(huì )選址在此吧�！　�
　　永安信國際投資董事局主席喬志杰表示，迪士尼對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有根本性的帶動(dòng)，尤其是對商品房。迪士尼周邊的商品房，應該降價(jià)而不是漲價(jià)。
　　綜上所述，迪士尼效應所帶來(lái)的經(jīng)濟效應似乎并不是想象中那么樂(lè )觀(guān)，中間還存在很大風(fēng)險，潘石屹認為“迪士尼概念”對周邊商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值提升究竟有多大很不確定，或許遠不如一個(gè)交通樞紐中心的建立對周邊物業(yè)價(jià)值的提升。而法國、日本等國的迪士尼項目也都是建立在遠離市中心的地方，建成多年后也沒(méi)在其周邊掀起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱。香港在迪士尼洛城之前房?jì)r(jià)也出現了大漲，但項目落成之后泡沫消失，房地產(chǎn)并沒(méi)有出現火爆時(shí)增長(cháng)。上海迪士尼能夠打破常規，異軍突起。
　　受益于迪士尼效應所產(chǎn)生的樓市狂歡，地王產(chǎn)生，房?jì)r(jià)飆漲，將從何消化擺在了我們面前。近日不少媒體報道，近三分之一的開(kāi)發(fā)商炒地皮做“倒爺”賺取大額利潤，而又有業(yè)內人士分析，這次上海地塊拍賣(mài)，鑒于中美合作還需要進(jìn)一步磋商，而實(shí)際進(jìn)入開(kāi)工還尚需時(shí)日，川沙地塊必定會(huì )曬曬太陽(yáng)，但愿這次上海土地市場(chǎng)不會(huì )玩“炒地皮”的游戲。而當土地也成為開(kāi)發(fā)商投資的工具、高昂成本無(wú)處消化的時(shí)候，會(huì )不會(huì )轉嫁到股市呢。