繼本月中旬國務(wù)院出臺“國四條”后，各地政府陸續展開(kāi)政策“落地”工作。昨天，由上海市住房保障房屋管理局等五部門(mén)制定的《關(guān)于本市貫徹國務(wù)院常務(wù)會(huì )議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》出臺，從稅收信貸政策調整、加大普通商品住房供應、加快推進(jìn)住房保障、加強市場(chǎng)監管等四方面采取措施，以求遏制地價(jià)、房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
　　在業(yè)內看來(lái)，“滬四條”一方面顯示政府依然鼓勵、扶持自住的剛性需求者購房；另一方面，對于投資投機性的購房行為，則采用從緊的調控政策。

　　稅費全面收緊抑制投資投機

　　此次上海決心調控樓市，稅費政策的調整首當其沖：按照國務(wù)院常務(wù)會(huì )議規定，將營(yíng)業(yè)稅的征免時(shí)限由2年恢復到5年；契稅調整為必須是首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的個(gè)人，并須憑房地產(chǎn)交易中心出具的首次購房證明，方能享受1%的稅率；個(gè)人所得稅的征免時(shí)限由此前的自用2年以上恢復到5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得；另外，“救市”時(shí)取消的個(gè)人購買(mǎi)普通住房的住房登記費和個(gè)人買(mǎi)賣(mài)存量普通住房的交易手續費也恢復收取。
　　“抑制投資投機需求的措施主要就體現在差別化的稅收、信貸等政策上。去年中央文件中雖然沒(méi)有詳細規定，但上海因地制宜出臺了優(yōu)惠政策，從昨天的新政內容看，也就意味著(zhù)上海原先的‘救市’措施基本上全部被取消掉了�！� 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示。
　　市場(chǎng)人士告訴記者，由于本月樓市調控信號接連釋放，已經(jīng)對上海樓市的投資客造成一定影響。上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理陳宇玨表示，12月投資客活躍度明顯降低，比例從最高峰的占總成交量4成縮減至1.5成左右；此外，投資客的觀(guān)望也逐漸影響到自住買(mǎi)家，12月以來(lái)市中心區域成交量較11月有所下滑，降幅在2成左右�！跋嘈烹S著(zhù)細則的正式出臺，二手房市場(chǎng)將進(jìn)入淡季。從目前的政策組合拳來(lái)看，效應將在未來(lái)2個(gè)月內逐步釋放，明年上半年整體或將呈現價(jià)穩量跌、買(mǎi)賣(mài)雙方僵持的態(tài)勢�！�

　　差別化信貸控制二套房

　　針對投資投機性購房，“滬四條”還明確將嚴格執行差別化信貸政策，在繼續支持居民自住和改善型住房消費的同時(shí)，更加嚴格二套房的信貸管理和認定標準。對已貸款購買(mǎi)一套住房，再申請貸款購買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，政策調整前可比照首次購買(mǎi)普通自住房，享受7折貸款利率和最低首付20%的優(yōu)惠政策，而調整后必須符合購房前人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明，才能享受貸款利率和最低首付比例的優(yōu)惠政策。同時(shí)，上海還提出將從緊掌握住房公積金貸款政策。
　　“這一條挺關(guān)鍵的�！睏罴t旭指出，“滬四條”提出了“購房前人均住房面積低于本市平均水平”的條件，這可能使得能夠享受信貸優(yōu)惠的二套房數量大幅減少，以此發(fā)揮抑制投資投機需求的作用將更顯著(zhù)。另外，經(jīng)過(guò)今年房?jì)r(jià)大漲后，上海樓市內普通住宅比重大降，從對住房面積的衡量考慮，接下來(lái)上海市政府或將重新調整普通住宅的標準。
　　不過(guò)，也有市場(chǎng)人士指出，地方這種指導銀行房貸的意見(jiàn)，還要看會(huì )否得到商業(yè)銀行的認真落實(shí)。中原地產(chǎn)華北區經(jīng)理李文杰認為，在明年全國信貸總量基本預期在6萬(wàn)億至7萬(wàn)億的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回調到去年的水平恐怕不可能。再加上銀行對二套房標準的審核具有很大彈性，如果在放貸壓力下銀行依然“我行我素”，無(wú)論是成交量還是房?jì)r(jià)，依然會(huì )被拉動(dòng)。

　　其余政策稍顯“常規”

　　與稅費、信貸政策的變化相比，“滬四條”的其余政策在業(yè)內看來(lái)則屬于雖然“面面俱到”，但卻比較籠統、并無(wú)新意。
　　具體包括：將通過(guò)控制商品住房項目單宗土地出讓面積，加強土地出讓收支管理，加大閑置土地清理，提高土地利用效率，優(yōu)先滿(mǎn)足保障性住房土地供應，并增加普通商品住房土地供應，同時(shí)強調嚴格土地出讓批后管理，加強施工許可管理，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在保證住房質(zhì)量的前提下，加快施工進(jìn)度，加快供應節奏等。
　　全面推進(jìn)包括廉租房、經(jīng)濟適用房、動(dòng)遷安置配套商品房和公共租賃房等保障性住房建設，計劃至2012年建設2000萬(wàn)平方米、約30萬(wàn)套經(jīng)濟適用房。
　　此外，上海還將加大對虛擬交易、囤地捂盤(pán)、虛假廣告等違法違規行為的查處和曝光力度；加強商品房預銷(xiāo)售管理，嚴厲查處在商品房預售預訂階段，以各種形式炒作、哄抬房?jì)r(jià)的行為等。
　　“這些政策的調控力度相比人們對后市的預期要溫和。不過(guò)，在政策調控下的觀(guān)望氛圍中，整體樓市可能出現降溫態(tài)勢�！敝性�研究咨詢(xún)部高級經(jīng)理馬冀同時(shí)指出，政府雖然在加大保障性住房的市場(chǎng)供應，但由于上市周期、“門(mén)檻”較高等原因，上海樓市短期仍難以緩解供求壓力。