3月5日深圳市規劃和國土資源委員會(huì )公布了《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》第一批計劃草案，89個(gè)城市更新單元獲公示，涉及面積達6.8平方公里。這則消息在資本市場(chǎng)引發(fā)震蕩，所涉深圳本地上市公司均受到熱錢(qián)的追捧。
　　深圳的“城市更新”其實(shí)是廣東“三舊改造”試點(diǎn)的組成部分，廣東正利用先行先試的政策契機，力求通過(guò)“三舊改造”拓展城市發(fā)展空間，拉動(dòng)民間投資，推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。

　　拓展城市發(fā)展空間

　　“城市更新”之所以受到市場(chǎng)關(guān)注，相關(guān)概念個(gè)股受到追捧，其原因在于深圳甚至整個(gè)珠三角在“城市更新”、“三舊改造”上取得了政策突破，利益格局的新變化帶來(lái)了新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇、區域發(fā)展機遇、企業(yè)發(fā)展機遇甚至資本市場(chǎng)個(gè)股機遇。
　　2009年12月1日正式實(shí)施的《深圳市城市更新辦法》規定，鼓勵權利人自行改造，改造項目無(wú)需由“發(fā)展商”實(shí)施。在改造功能方面實(shí)現了突破，可以“工改商”、“工改住”等；商業(yè)區、舊城、舊村、舊工業(yè)區等均被納入城市更新。更為重要的是，權利人可以通過(guò)協(xié)議方式轉讓土地使用權，而不用一定經(jīng)過(guò)“招拍掛”方式，從而突破了土地必須“招拍掛”的中央政府統一政策規定，降低了更新改造成本，促進(jìn)了權利人的積極性。這些都是資本市場(chǎng)對相關(guān)上市公司青睞有加的重要原因。
　　在經(jīng)歷改革開(kāi)放30年快速城市化之后，土地市場(chǎng)格局發(fā)生了重大變化，舊城改造已成各地方政府尋求土地資源突破、拓展城市發(fā)展空間的重要手段。這其中，深圳市在城市發(fā)展空間與產(chǎn)業(yè)結構調整上所受制約更為嚴重，政府手中可以利用的土地資源只有140萬(wàn)平方公里，特區內已經(jīng)數年土地零供應。2007年深圳城市建成區面積占市域的比例已接近40%，遠遠超過(guò)香港25%的水平，更意味著(zhù)外延式的發(fā)展已走到了頭。專(zhuān)家們認為，未來(lái)深圳的產(chǎn)業(yè)轉型、城市升級空間只能向“城市更新”要。
　　實(shí)際上，深圳于2004年即開(kāi)始嘗試進(jìn)行“城中村”改造。其在探索中發(fā)現，如今深圳城市發(fā)展空間受限制，“土地、資源、人口、環(huán)境”難以為繼，但另一方面，當地工業(yè)廠(chǎng)房還存在空置現象。舊改本身蘊涵巨大經(jīng)濟利益，利益博弈非常復雜，在長(cháng)三角“城市化”當中，政府征地采取“以土地換社�！蹦Ｊ�，目前該模式在全國有廣泛推廣的勢頭，但深圳等地原住民以其土地資產(chǎn)參與和分享了城市化，利益格局的差異導致城市空間的重組必須要采取有針對性的措施。為此，經(jīng)過(guò)多年反思與謀劃，深圳逐步深化了“城市更新”的內涵，一方面通過(guò)強化政府規劃統籌，避免更新布局失誤和過(guò)度市場(chǎng)化帶來(lái)的不利因素，另一方面著(zhù)眼平衡各方利益，突破原有政策，在土地出讓等方面向民間資本讓利，力求在城市更新上形成多方共贏(yíng)的格局。

　　舊改政策可望拉投資

　　統計顯示，深圳市需進(jìn)行城市更新的總用地面積約為240平方公里，其中城中村為100平方公里，舊工業(yè)區126平方公里，舊工商住混合區6平方公里，舊住宅區8平方公里�！渡钲谑谐鞘懈�新辦法》實(shí)施之際，深圳市已列入改造計劃的各類(lèi)拆除重建項目共計202項，3月5日公示2010年首批城市更新單元共計89項，涉及面積6.8平方公里，這些城市更新項目的實(shí)施將給深圳未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)帶來(lái)新的活力。
　　目前，整個(gè)珠三角地區也在推進(jìn)類(lèi)似深圳“城市更新”的“三舊改造”（舊城鎮、舊廠(chǎng)房、舊村莊）試點(diǎn)工作。珠三角中心城市廣州在“三舊”改造上正銜枚疾進(jìn)，有消息指其上報的“三舊”改造面積就有353平方公里，將力爭用10年時(shí)間基本完成相關(guān)改造工作，用3-5年時(shí)間基本完成城市重點(diǎn)功能區的舊城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作及不符合城鄉規劃的舊廠(chǎng)房搬遷改造工作。此外，東莞、佛山等地的舊改工作也在全面推進(jìn)中。
　　據了解，《珠江三角洲地區改革發(fā)展規劃綱要》出臺后，在國家鼓勵珠三角廣大地區先行先試的大背景下，經(jīng)廣東省委、省政府與國土資源部的大力溝通，獲得了為期3年省部合作共建集約用地試點(diǎn)示范省的先行先試機會(huì )。今年初，廣東省省長(cháng)黃華華在談及“三舊改造”政策時(shí)表示，其實(shí)現了多個(gè)方面的突破，更給全省帶來(lái)多方面好處。
　　初步統計顯示廣東省“三舊”用地約175萬(wàn)畝，國家每年下達給廣東的建設用地指標是20多萬(wàn)畝，相當于廣東8-9年的用地指標，黃華華預計至少可以拉動(dòng)投資28200億元。他表示，鑒于“三舊改造”可以帶動(dòng)冶金、建筑、建材、能源、機械、輕工等10多個(gè)產(chǎn)業(yè)、40多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，故“三舊改造”每年至少可以實(shí)現產(chǎn)值3800億元，有利于珠三角拉動(dòng)投資，推動(dòng)經(jīng)濟持續增長(cháng)。
　　據測算，新政策令珠三角地方政府在新增建設用地有償使用費上可節省167億元，在耕地開(kāi)發(fā)資金上可節省20.7億元，地方政府集體獲得土地出讓收入可達4000多億元，而鼓勵原用地者支持改造的優(yōu)惠政策可為用地者節省成本429億元，珠三角地方政府在城市化建設方面頗受掣肘的土地資源不足問(wèn)題也得到一定程度的緩解。
　　廣東省委書(shū)記汪洋亦在省委會(huì )議上指出，2012年廣東省城中村改造投資將達1480億元，“三舊”改造將增加1000多億元投資和超過(guò)2000公頃建設用地。他要求珠三角各地政府抓住難得的商機，創(chuàng )新開(kāi)發(fā)模式和運營(yíng)方式，引導社會(huì )資金進(jìn)入。