■產(chǎn)權式酒店必須要品牌獨立性問(wèn)題，財務(wù)管理規范問(wèn)題。

    ■所謂產(chǎn)權酒店，實(shí)際上就是投資方開(kāi)發(fā)商他有兩次收益的機會(huì )，而對于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)呢，產(chǎn)權擁有者來(lái)說(shuō)呢有一個(gè)物業(yè)增值和營(yíng)業(yè)收益分成的機會(huì )，當時(shí)需要物業(yè)的硬件和酒店管理的軟件相結合，需要品牌經(jīng)營(yíng)，目前還是很多投資者關(guān)注追捧的。

    ■目前因為沒(méi)有國家有關(guān)產(chǎn)權酒店的銷(xiāo)售和管理模式的法律條文，及相關(guān)合同范本所以目前的產(chǎn)權酒店銷(xiāo)售上會(huì )有一些不并要的麻煩和認知的不同。

    沈竹：財經(jīng)下午茶，天天有好茶，各位下午好，我是沈竹。今天我們的兩位茶友，接著(zhù)還是張寶全先生，還有蔡鴻巖先生，我們接著(zhù)聊聊產(chǎn)權酒店的這個(gè)事情，昨天我的一個(gè)朋友跟我說(shuō)，他曾經(jīng)被邀請著(zhù)去聽(tīng)產(chǎn)權酒店的這么一個(gè)推銷(xiāo)會(huì )，進(jìn)去之后就把手機，什么所有的通訊設備都關(guān)掉，然后馬上就給他們放了視頻講故事，然后出門(mén)之前就讓他們交費，說(shuō)你們今天交了是入會(huì )，如果你們過(guò)兩天交，看著(zhù)房?jì)r(jià)漲了，我們產(chǎn)權酒店的價(jià)格也要漲了，你們就會(huì )交的更高了，這不攔路搶劫嗎？怎么他們這么重視短期的這種收益��？是不是現在也是產(chǎn)權酒店遇到的一個(gè)最大的問(wèn)題。
    張寶全：我想這可能是顯然意料，也是違法的現象，因為對正常的一個(gè)產(chǎn)權酒店運營(yíng)來(lái)講，不應當是這樣的，因為產(chǎn)權酒店還是以產(chǎn)權來(lái)說(shuō)話(huà)的，它主要是把產(chǎn)權賣(mài)給你的時(shí)候，能告訴你有什么權利，就是不僅你有物權的權利，同時(shí)你還有經(jīng)營(yíng)權的權利，還有經(jīng)營(yíng)失利的權利。
    沈竹：像這種現象是不是因為大家覺(jué)得現在度假已經(jīng)到了一個(gè)發(fā)展的一個(gè)蓬勃期，覺(jué)得大家需要這樣的投資方式，所以覺(jué)得這個(gè)東西一定會(huì )火爆，一定會(huì )漲價(jià)，所以開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始用這樣的方式。
    蔡鴻巖：實(shí)際上對于中國的百姓來(lái)說(shuō)，確實(shí)是存在一個(gè)普遍的，包括對個(gè)人的投資產(chǎn)品，渠道很窄，產(chǎn)品很少，所以對于房產(chǎn)的投資，現在是老百姓最熱衷的一項投資。
    蔡鴻巖：這其中包括了產(chǎn)權，酒店的這種一個(gè)投資產(chǎn)品，剛才你說(shuō)的這種現象，那我們從經(jīng)驗上去判斷，這一定是一個(gè)騙子，這一定是有很大很大風(fēng)險的。
     蔡鴻巖：真正如果說(shuō)真正是有價(jià)值的產(chǎn)權酒店一定不會(huì )是這種銷(xiāo)售方式。
    沈竹：他利用了大家投資的時(shí)候腦子一熱的這種情況，對地產(chǎn)市場(chǎng)的一種青睞。
    蔡鴻巖：這是一種營(yíng)銷(xiāo)手段，而且我說(shuō)從經(jīng)驗上判斷，它更像傳銷(xiāo)。
    沈竹：寶全用過(guò)這種營(yíng)銷(xiāo)手段嗎？
    張寶全：這個(gè)還理解不了，因為我覺(jué)得這個(gè)在早期，分時(shí)度假的時(shí)候，還有人采取這樣的方式，趕緊，你加了會(huì )員，你就可以去，買(mǎi)這個(gè)會(huì )員，給你多少多少天的居住，但是現在賣(mài)產(chǎn)權酒店的時(shí)候，像這樣的應當不存在了。
    蔡鴻巖：沒(méi)有了。
    沈竹：一定是一手交合同，一手交錢(qián)。
    蔡鴻巖：你說(shuō)的這個(gè)現象應該是在五六年前了。
    張寶全：因為你給他展現的是個(gè)物業(yè)，是我的酒店，然后告訴你，你獲得的酒店哪一件間房以后，有什么權利，現在是這樣的，不存在什么會(huì )員，更不存在說(shuō)先交幾萬(wàn)塊錢(qián)作為會(huì )員，這個(gè)可能就是宏彥講的，可能是一個(gè)騙子。
    沈竹：這樣一些負面的消息，就讓我們降低了對這個(gè)產(chǎn)權酒店的這種魅力的吸引。今天寶全也給我們帶來(lái)了你所在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，遇到困難不斷修正的一種合同的方式。
    張寶全：其實(shí)中國產(chǎn)權酒店剛才講的，就是我們現在在法律上還有很多缺失，中國對產(chǎn)權酒店如何來(lái)確定它，如何來(lái)運營(yíng)它，如何來(lái)管理它，小業(yè)主和管理者之間的這種權利、義務(wù)、責任是什么，幾乎沒(méi)有這方面明確的規定。
    張寶全：另外就是說(shuō)我們產(chǎn)權酒店銷(xiāo)售合同依然用的國家標準合同，是住宅的標準合同。
    沈竹：你讓你的客戶(hù)賺到錢(qián)了嗎？賺到錢(qián)比較滿(mǎn)意的，給我們講一講成功的例子，讓我們有一點(diǎn)信心。
    張寶全：我們產(chǎn)權式酒店是從三亞灣紅樹(shù)林酒店開(kāi)始，其他在以前我還沒(méi)有。
    沈竹：他們賺到錢(qián)了嗎？每年的收益能夠達到多少？
    蔡鴻巖：還沒(méi)有運營(yíng)。
    張寶全：剛開(kāi)始，還沒(méi)有運營(yíng)。
    蔡鴻巖：現在剛開(kāi)始。
    張寶全：現在剛開(kāi)建。但是在做這個(gè)酒店的時(shí)候，就發(fā)現了很多問(wèn)題，最多是什么呢？第一你要保持酒店品牌的獨立性，就是隸屬面臨著(zhù)不同，不像一個(gè)傳統酒店，傳統酒店一個(gè)業(yè)主，我們兩三個(gè)人開(kāi)個(gè)會(huì )就解決了�？墒钱斈阌�5000多家客房，5000多家業(yè)主你怎么來(lái)跟業(yè)主溝通。
    沈竹：對啊。
    張寶全：所以我們的酒店你比方說(shuō)它有，采取的第一條財務(wù)，包括所有酒店的預算，包括審計等等，都是由第三方來(lái)跟你完成的，要保證這個(gè)酒店的，第三方來(lái)替小業(yè)主對這個(gè)酒店實(shí)施運營(yíng)的監督。
    沈竹：是，我們知道股東不需要太多，因為決策的時(shí)候很困難，5000多個(gè)業(yè)主，你替寶全來(lái)想想，這事你覺(jué)得可行嗎？
    蔡鴻巖：我覺(jué)得就是說(shuō)到根本上，拿你開(kāi)始舉的這個(gè)例子來(lái)說(shuō)，我們國家到現在沒(méi)有一個(gè)真正的酒店式公寓這么一個(gè)法律意義的一個(gè)概念，無(wú)論是住建部，還是國家工商局，就是你對這一個(gè)產(chǎn)品什么樣一個(gè)法律的定義，我覺(jué)得沒(méi)有。
    張寶全：就是酒店式公寓跟產(chǎn)權酒店是兩個(gè)概念。酒店式公寓中國就是說(shuō)我按照酒店的標準來(lái)經(jīng)營(yíng)的，但是產(chǎn)權酒店是按照酒店來(lái)建立一個(gè)酒店，產(chǎn)權可以分銷(xiāo)，分銷(xiāo)的過(guò)程中，你可以獲取一定的權益，所以它實(shí)際上是酒店。這也是我們市場(chǎng)上混淆和混亂的地方。
    蔡鴻巖：我們說(shuō)的意義上也就是說(shuō)，包括這個(gè)產(chǎn)權酒店我們現在沒(méi)有一個(gè)法律意義的一個(gè)定義，如果要想使它規范，我們從政府角度來(lái)說(shuō)，我們國家必須要，馬上要有一個(gè)完善的立法。
    沈竹：我現在特別站在投資者的角度去考慮。你比如說(shuō)如果寶全經(jīng)營(yíng)這個(gè)他自己的這個(gè)酒店，他如果經(jīng)營(yíng)的很好，就像希爾頓一樣，麗思卡爾頓它已經(jīng)是品牌了，他經(jīng)營(yíng)酒店就可以賺很多前，他干嘛要把產(chǎn)權一次性地銷(xiāo)售，然后他銷(xiāo)售之后，他又怎么能夠，我錢(qián)都到手了，我怎么能夠包括后續的時(shí)候，它還保障自己的收益。
    蔡鴻巖：這在我們上一講來(lái)說(shuō)這個(gè)話(huà)題的時(shí)候，我已經(jīng)實(shí)際已經(jīng)說(shuō)多了，開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，做產(chǎn)權式酒店，它實(shí)際有兩次收益的機會(huì )，因為他是產(chǎn)權擁有者，和使用權的，國外的方式度假，使用權的擁有者不一樣。你是產(chǎn)權擁有者，你買(mǎi)了這個(gè)房子之后，法律意義上說(shuō)，這個(gè)房子永久的收益是你的。
    沈竹：沒(méi)錯，所以就出現這樣的糾紛，產(chǎn)權使用者就開(kāi)始覺(jué)得這經(jīng)營(yíng)者不行，對把，所以我們很多人就吵著(zhù)要換經(jīng)營(yíng)者。那如果你遇到這種情況。
    張寶全：你剛才說(shuō)的是兩件事，一個(gè)是指產(chǎn)權式酒店投資，一個(gè)是指產(chǎn)權式酒店開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)獲取開(kāi)發(fā)的利潤，投資獲取投資的利潤，這是兩個(gè)不同的概念。
    沈竹：你在經(jīng)營(yíng)哪一部分？你是兩個(gè)都要嗎？
    張寶全：那么產(chǎn)權式酒店，它是獲取的產(chǎn)權酒店開(kāi)發(fā)，那么小業(yè)主是獲取投資，但是這個(gè)開(kāi)發(fā)者必須有兩個(gè)條件，你既要有硬件開(kāi)發(fā)的能力，還要有軟件運營(yíng)的能力。
    張寶全：但是通過(guò)很多現在是地產(chǎn)商在做，地產(chǎn)商它沒(méi)有軟件運營(yíng)的能力，所以實(shí)際上是產(chǎn)權不全的，或者說(shuō)根本就不是一個(gè)完整的酒店，我們不同在哪里，就是亞龍灣，就是紅樹(shù)林酒店，從04年開(kāi)業(yè)，到目前為止，一直都是中國之內全世界五星級酒店里面經(jīng)營(yíng)毛利潤率最高的，到今年還保持這個(gè)地位。
    張寶全：大約它毛利潤率平均下來(lái)達到64%，也就是門(mén)市上收一塊錢(qián)，它的毛利潤率是  6毛4，那么這樣的一個(gè)酒店品牌的運營(yíng)過(guò)程中，也就是說(shuō)我們從04年一直到今天，當然應當說(shuō)，我們亞龍灣酒店已經(jīng)社會(huì )投資了，使我們建立了這樣的軟件和品牌系統，這樣我們才敢來(lái)做三亞灣紅樹(shù)林酒店。
    沈竹：寶全很驕傲，他覺(jué)得他是一個(gè)既有軟件又有硬件的開(kāi)發(fā)商，既能管酒店經(jīng)營(yíng)，又能管房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)。
    蔡鴻巖：因為他有亞龍灣紅樹(shù)林酒店，他有一個(gè)品牌了，以前你們光知道有萬(wàn)豪，有麗思卡爾頓，有希爾頓，現在我紅樹(shù)林也有品牌了。
    張寶全：光有這兩樣還不行，還需要有什么，購房者在購買(mǎi)這樣的酒店的時(shí)候，還需要注意哪些事項，或者什么樣的人群適合投資這樣的酒店。
    沈竹：我們說(shuō)到投資者，比如說(shuō)在投資這樣的酒店的時(shí)候，什么樣的人，比較適合進(jìn)入這個(gè)群體，像宏彥你會(huì )選擇投資產(chǎn)權式酒店嗎？
    蔡鴻巖：如果性?xún)r(jià)比合適的話(huà)，我還是可以考慮？
    沈竹：什么叫性?xún)r(jià)比合適？
    蔡鴻巖：就是它的售價(jià)，我主要是判斷它未來(lái)得回報期，我收益的一個(gè)保障。
    沈竹：你會(huì )考慮哪幾方面？比如說(shuō)在三亞這個(gè)地方。
    蔡鴻巖：比如說(shuō)它的房屋的售價(jià)，因為我的收益未來(lái)是投資回報李，我就要算我前期的投資成本有多高，然后我再算未來(lái)的收益，就是未來(lái)的租金會(huì )是什么價(jià)格。
    沈竹：它單憑你的收益，單憑你的房?jì)r(jià)一定會(huì )比普通住宅高很多？那你怎么來(lái)估算這個(gè)性?xún)r(jià)比呢？
    蔡鴻巖：它有一個(gè)測算。
    張寶全：我們拿一個(gè)項目來(lái)做比喻，比如說(shuō)就拿我們三亞灣和平酒店，什么人來(lái)買(mǎi)？第一批來(lái)的是什么人呢？第一批來(lái)的全部是明星，因為他們拍電影，有很多這樣的導演明星，就是第一批是他們來(lái)定，他們?yōu)槭裁磥?lái)定三亞灣和平酒店呢？
    沈竹：因為你是做導演的是嗎？
    張寶全：他是看中了我們海棠灣的七星級酒店，和亞龍灣的五星級酒店，因為我們這邊，你買(mǎi)了我這邊三亞灣的房，你可以到我所有紅樹(shù)林酒店去住，而且我們全國有七個(gè)層次，對紅樹(shù)林酒店連鎖的，但是他們更看中的是亞龍灣和海棠灣的七星級酒店。那么后來(lái)再來(lái)的是什么呢？就是做金融做投資的。因為他們把這一算，算出來(lái)，他發(fā)現，如果買(mǎi)單純的住宅，發(fā)現沒(méi)有買(mǎi)產(chǎn)權酒店好，因為單純的住宅，因為單純的住宅，就是他盡管一年可能來(lái)住一個(gè)月或者是兩個(gè)月，但是他要交一年的物業(yè)管理費或者是
    張寶全：他發(fā)現交的這個(gè)費用，我都可以在五星級酒店住兩個(gè)月了，他發(fā)現自己沒(méi)有帶來(lái)什么好處。
    沈竹：對。
    張寶全：但是他發(fā)現買(mǎi)產(chǎn)權式酒店以后，他發(fā)現他多了一個(gè)好處，就是這個(gè)酒店經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲取的利潤他有分享的權利，就是分紅的權利，所以這是他們從投資來(lái)一算，他覺(jué)得買(mǎi)產(chǎn)權式酒店。那么現在再來(lái)買(mǎi)的什么更多呢？比如在我們項目里邊，這個(gè)值得大家關(guān)注的，這個(gè)反而是一類(lèi)人，就是地產(chǎn)，中國這幾個(gè)大的地產(chǎn)的這些企業(yè)基本上都在我們三亞灣和平酒店買(mǎi)了房。
    沈竹：是企業(yè)購房是嗎？
    張寶全：有企業(yè)和自己購的，或者說(shuō)我們現在大家可能能看見(jiàn)的，或者能認識的，這些大老呢，這些等等。為什么呢？就是說(shuō)他們對這個(gè)模式的理解就很清楚了，或者說(shuō)，我們還看得出來(lái)，什么人需要這樣的東西，另外現在來(lái)的人就更多了，就是民眾，或者說(shuō)很多人你看他有一點(diǎn)錢(qián)的，他現在需要投資，他錢(qián)想往哪里放，那么在城市里比如說(shuō)一個(gè)公寓他也可以買(mǎi)下來(lái)，再出租，但他發(fā)現他的租價(jià)跟房?jì)r(jià)是倒掛，那么租價(jià)是20年都不能收回投
    張寶全：他突然發(fā)現產(chǎn)權式酒店，特別是很好的具有旅游度假資源的地方，他發(fā)現，這個(gè)酒店它不僅能給它帶來(lái)分時(shí)度假，免費分時(shí)度假這樣一個(gè)權益的享受以外，他還能夠在這個(gè)酒店運營(yíng)中分享分紅和利潤的時(shí)候，這個(gè)分紅和利潤有可能會(huì )在5年或者7年收回投資，但最終還不是這一點(diǎn)，這就是中國不動(dòng)產(chǎn)的上漲，就是這種增值和保值，比如說(shuō)像我們亞龍灣和平酒店，我們整個(gè)投資階段和成本是7個(gè)億不到，但現在平均出來(lái)，已經(jīng)35個(gè)億了。就是這一種不動(dòng)產(chǎn)的增值
    沈竹：寶全要開(kāi)始說(shuō)自己的產(chǎn)品了。宏彥，你見(jiàn)過(guò)什么樣的人群在你周?chē)�的朋友購買(mǎi)這些產(chǎn)權酒店，他們是寶全說(shuō)的這三類(lèi)人嗎，還是？
    蔡鴻巖：這三類(lèi)人群肯定是偏多的，但我覺(jué)得這些人，這個(gè)人群是在投資上比較有經(jīng)驗的人群，他們可能是頻繁置業(yè)�，F在最大的問(wèn)題是民眾。
    沈竹：你周?chē)�有人買(mǎi)過(guò)這個(gè)產(chǎn)權酒店嗎？
    蔡鴻巖：有。
    沈竹：他們是怎么考慮的？
    蔡鴻巖：去年我身邊好多朋友都在海南三亞買(mǎi)了房子。
    沈竹：買(mǎi)的是住宅還是？
    蔡鴻巖：有買(mǎi)住宅的，有買(mǎi)產(chǎn)權式酒店的。而且三亞現在有好多樓盤(pán)都打的是產(chǎn)權式酒店的……
    沈竹：說(shuō)海南的房?jì)r(jià)就是被產(chǎn)權式酒店的房?jì)r(jià)托起來(lái)，他們是比普通住宅貴很多。
    蔡鴻巖：海南的房?jì)r(jià)是因為國際旅游島最近給爆炒起來(lái)的。這個(gè)產(chǎn)權式酒店跟它倒沒(méi)有這種直接的價(jià)格連帶關(guān)系，但是產(chǎn)權式酒店，大家就是多了一個(gè)噱頭，多了一個(gè)，賣(mài)一個(gè)產(chǎn)品多了一個(gè)標簽，多了一個(gè)品牌。
    沈竹：他們現在對自己的收益滿(mǎn)意嗎？
    蔡鴻巖：收益，剛才張總也說(shuō)了，其實(shí)從收益上來(lái)說(shuō)，住宅跟產(chǎn)權式酒店的收益測算方式是不一樣的，住宅你就算你的房子如果出租，你自己去，頂多是委托物業(yè)去給你出租，出租出去你就有收益，出租不出去你就在那擱著(zhù)，它幾乎是一個(gè)負資產(chǎn)。如果你不轉手再賣(mài)的話(huà)，它可能是一個(gè)負資產(chǎn)，因為你每年還得叫運營(yíng)管理費用，維護費用。
    沈竹：對，這點(diǎn)我們聽(tīng)懂了。
    蔡鴻巖：一年可能就是住一個(gè)月，春節一個(gè)月的時(shí)間，其他時(shí)間都是空置的，海南大量的房子都是空置的。
    沈竹：而產(chǎn)權式酒店它的收益？
    蔡鴻巖：產(chǎn)權式酒店，如果要是按照，如果要是現在張總他們賣(mài)的產(chǎn)權式酒店的這個(gè)供應項目，能夠有亞龍灣紅樹(shù)林酒店這么一個(gè)出租率和出租價(jià)格的話(huà)，那我1000%我也買(mǎi)這個(gè)房子，但我估計可能不會(huì )到亞龍灣這個(gè)水平。
    沈竹：你周?chē)�的人他的這個(gè)收益能夠達到每年多少，投資成功的。
    蔡鴻巖：我倒沒(méi)問(wèn)過(guò)具體的數，因為我知道，我還知道一點(diǎn)，亞龍灣紅樹(shù)林酒店它的客房出租的情況。
    沈竹：投資完心理踏實(shí)嗎？
    蔡鴻巖：我有另外一個(gè)朋友，也在亞龍灣一線(xiàn)海灘上有一個(gè)產(chǎn)權式酒店，收益率是非常高的，它的這個(gè)我們幾個(gè)朋友在那買(mǎi)了房子，他們是24900買(mǎi)的，最低的時(shí)候，就是那個(gè)愛(ài)情海，現在因為每天的租金，到冬季進(jìn)入10月1號之后，基本上房子都能租1600以上，2000多塊錢(qián)，而且是普通的房間。所以他的收益率還是蠻高的。
    沈竹：哪一年買(mǎi)的？
    蔡鴻巖：張總他們這個(gè)酒店的整體投資，我聽(tīng)說(shuō)是兩年三年就收回投資了。
    沈竹：愛(ài)情海這個(gè)你說(shuō)朋友的回報，他是哪一年開(kāi)始投資的？
    蔡鴻巖：他是在前年吧，前年買(mǎi)的，去年，買(mǎi)了之后已經(jīng)有收益了，而且現在這種，因為這種產(chǎn)品很少，又是亞龍灣一線(xiàn)的海灘地，很多人對房子，基本上，他可能更多的不是用于經(jīng)營(yíng)了，他都是自己的公司朋友輪番去住，他就是使用率很高的，以前我記得。
    沈竹：您說(shuō)的這個(gè)屬于企業(yè)購房？
    蔡鴻巖：不是不是，就是個(gè)人購房。但是現在，因為特別是在亞龍灣買(mǎi)房的人。
    張寶全：但是產(chǎn)權式酒店現在企業(yè)買(mǎi)房的很多，為什么呢？他企業(yè)買(mǎi)了房，產(chǎn)權歸他的企業(yè)，他把它的免費居住，作為一種福利，分給員工。
    沈竹：?jiǎn)T工。
    張寶全：總經(jīng)理一年五天，副總經(jīng)理一年四天，部門(mén)經(jīng)理一年三天，員工兩天。
    蔡鴻巖：作為企業(yè)的一種資產(chǎn)了。
    張寶全：所以說(shuō)它既符合我們現在的游戲規則，但是又給大家帶來(lái)了很厚的……
    沈竹：像國外它的比率應該是60%是個(gè)人，40%是企業(yè)，你算過(guò)你的酒店多少企業(yè)買(mǎi)，多少是個(gè)人投資呢？大概是多少？
    沈竹：那是分時(shí)度假的概念，是吧。他們分時(shí)度假也是企業(yè)參與是嗎？
    張寶全：分時(shí)度假作為一種福利，比如說(shuō)企業(yè)我就買(mǎi)你100間客房，然后我分給大家，這100間你一年之內，或者是兩年你隨便去住，他就買(mǎi)這個(gè)使用權。
    沈竹：他們是四六開(kāi)，咱們是幾比幾，企業(yè)和個(gè)人。
    張寶全：目前中國的產(chǎn)權酒店，應當說(shuō)大部分還是個(gè)人在買(mǎi)。應當說(shuō)個(gè)人購買(mǎi)的比例大約占到90%多。
    沈竹：那企業(yè)的行為還是少數。
    張寶全：這個(gè)主要還是，我剛才說(shuō)了，就是度假的需求，已經(jīng)成為我們個(gè)人或者家庭一種很重要的需求。
    沈竹：你了解寶全說(shuō)的這個(gè)情況嗎？企業(yè)多不多？
    蔡鴻巖：企業(yè)不是很多。但是現在有一部分企業(yè)已經(jīng)有這樣的意識，企業(yè)要算他對投資現金流的一個(gè)情況，在有充裕資金的情況下，比如說(shuō)國企央企，大的上市公司，這些公司他們不愁資金，對于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)可能，因為現在房?jì)r(jià)很貴，三亞的房?jì)r(jià)現在全國最貴的房?jì)r(jià)了，大家在投資的時(shí)候可能還會(huì )比較謹慎。我覺(jué)得是，剛才我說(shuō)的這個(gè)是，到底什么人在買(mǎi)這兒的，海南三亞這兒的房產(chǎn)，現在實(shí)際說(shuō)全國有錢(qián)的人，都在往那去買(mǎi)房產(chǎn)，因為大家看好的是一個(gè)總體區域，國際旅游島這個(gè)政策出來(lái)之后，而且我們看。
    沈竹：有一定投資回報的，海南是讓我們能夠看見(jiàn)的，雖然爭議比較大。
    蔡鴻巖：確實(shí)還有一個(gè)比較特殊的情況，04年開(kāi)始就一直在關(guān)注三亞這個(gè)地方，三亞這個(gè)地方實(shí)際上是相當于從地緣這個(gè)角度上我們去看，它相當于是整個(gè)北美洲對象的邁阿密海灘，整個(gè)歐洲大陸的對象的藍色海岸線(xiàn)，就是背后這個(gè)大陸的人口的基數，GDP的整體的經(jīng)濟發(fā)展的規模的水平，使得三亞這個(gè)地方，它是唯一背后是大陸，最南邊的一個(gè)最近的一個(gè)熱帶海灘。這個(gè)熱帶海灘的資源它是絕無(wú)僅有的，它可以減少很多去東南亞這些熱帶海灘的時(shí)間。
    沈竹：這講到海南了，我們跑題了。這到底是怎么樣分清產(chǎn)權的關(guān)系，在投資者的駕馭上面，比如說(shuō)投資者在購買(mǎi)的時(shí)候，需要注意什么樣的合同，契約關(guān)系怎么建立，在合同解讀的時(shí)候，需要注意哪些事項，我們稍事休息，聽(tīng)寶全和宏彥跟我們聊聊具體的一些事項，稍事休息，回來(lái)接著(zhù)聊。
    沈竹：財經(jīng)下午茶，歡迎回來(lái)！跟普通的商品房相比，我們說(shuō)公攤的面積怎么算，物業(yè)費怎么收，然后包括一些費用合同的軟件怎么樣擬定，這都是我們可能在投資的時(shí)候，或者是在看合同的時(shí)候，非常撓頭的幾件事？
    張寶全：你剛才說(shuō)的問(wèn)題，就是把產(chǎn)權酒店的毛病給說(shuō)出來(lái)了。剛才所有問(wèn)題，都是中國在房地產(chǎn)銷(xiāo)售里邊，關(guān)于住宅的這些約定，像酒店的約定是不一樣的，但是中國現在沒(méi)有這套體系，剛才我講了，一個(gè)正常，或者一個(gè)好的產(chǎn)權酒店運營(yíng)，不僅要有酒店的硬件標準，還有管理的軟件標準，但是現在最大的缺失是什么？就是沒(méi)有一套法律體系。
    沈竹：有沒(méi)有解決的可能？
    張寶全：在這套法律體系要規定，就是產(chǎn)權酒店開(kāi)發(fā)者的權利、義務(wù)、責任，投資者的權利、義務(wù)、責任，和管理者的權利、義務(wù)、責任。但是我們現在所有的產(chǎn)權酒店，都是用的商品房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，這是國家標準化的，這是賣(mài)住宅的。所以你看我們?yōu)榱恕?BR>    沈竹：給大家看一眼，商品房買(mǎi)賣(mài)合同，就是產(chǎn)權酒店用的合同還是跟普通商品房一樣的。
    張寶全：這是住宅的一個(gè)標準合同，在酒店運營(yíng)里邊，有很多的權利跟住宅完全不一樣，住宅是你買(mǎi)完你自己用，物業(yè)是你花錢(qián)買(mǎi)一個(gè)物業(yè)的服務(wù)，產(chǎn)權酒店你是投資人，你買(mǎi)完是叫給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者幫你來(lái)做運營(yíng)和投資，那么這個(gè)之間的權利和義務(wù)、責任包括跟開(kāi)發(fā)商是什么關(guān)系。
    沈竹：跟我們舉舉例子好嗎？另外合同的這個(gè)實(shí)際的條款。
    張寶全：所以你比方說(shuō)這個(gè)合同這么厚，但實(shí)際上從文字上來(lái)講，國家標準合同，這才三分之一，我們補充協(xié)議，就占了，文字數占了三分之二，密密麻麻的。
    沈竹：補充協(xié)議包括什么？包括后續的服務(wù)，物業(yè)費的問(wèn)題，公開(kāi)面積的問(wèn)題，土地使用年限的問(wèn)題，都在里面嗎？
    張寶全：你看，這個(gè)合同補充協(xié)議，首先一個(gè)告訴你，三亞灣紅樹(shù)林度假酒店，是根據國家五星級酒店標準，及北京紅樹(shù)林國際酒店管理有限公司的紅樹(shù)林品牌標準建造開(kāi)發(fā)的，中國度假目的的酒店，那么你要買(mǎi)，首先要告訴你條件，你必須要委托給紅樹(shù)林這個(gè)酒店管理。
    沈竹：在第一個(gè)條款，他就把經(jīng)營(yíng)者給定了，不僅我開(kāi)發(fā)的，而且你必須要尊重我經(jīng)營(yíng)者的地位。
    張寶全：住宅什么概念，住宅買(mǎi)完了之后，你可以自己住，你也可以自己出租，他如果這樣怎么叫酒店呢？
    蔡鴻巖：這個(gè)條款就是統一經(jīng)營(yíng)權的一個(gè)約定。
    張寶全：那么你看我們在國家商品房買(mǎi)賣(mài)合同里它是沒(méi)有這一條的，甚至于他完全是物業(yè)管理的概念，就是說(shuō)你可以委托物業(yè)來(lái)管理，你交錢(qián)等等的。
    沈竹：第一個(gè)大家要注意，經(jīng)營(yíng)者明確不明確，不明確的話(huà)，一定要小心了，然后第二點(diǎn)補充的重要的東西。
    張寶全：然后在這個(gè)里邊，它有很多比如說(shuō)酒店運營(yíng)成本的控制，包括業(yè)主的權利怎么保障，包括財務(wù)系統怎么建設，這個(gè)在我們商品房中沒(méi)有，因為住宅你買(mǎi)完了就自己住了，不存在經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。
    沈竹：物業(yè)費的問(wèn)題在里邊有嗎？
    張寶全：作為一個(gè)酒店，它就不存在物業(yè)費了，因為酒店把它酒店運營(yíng)成本都在里邊，已經(jīng)大大的大于物業(yè)費了。
    張寶全：如果我們繼續用住宅的物業(yè)費的概念來(lái)說(shuō)的話(huà)，對產(chǎn)權酒店的運營(yíng)是很麻煩的事情。
    沈竹：所以必須要免物業(yè)費，就不提這個(gè)概念了。
    張寶全：是啊，因為物業(yè)費，或者運營(yíng)費都已經(jīng)搭在成本里邊。那么除了成本以外，其他就是利潤。所以說(shuō)你應當完全按照酒店的概念，甚至是財務(wù)和法律來(lái)看待這個(gè)，而不能再用你的住宅的概念來(lái)看待。
    沈竹：所以購買(mǎi)成本里邊包含了物業(yè)費和管理費這兩個(gè)費用了。
    張寶全：購買(mǎi)的時(shí)候，你就買(mǎi)的物業(yè)，那么你委托完以后，剩下的就是，你比如說(shuō)像我們這個(gè)，是用酒店管理公司來(lái)提供運營(yíng)費用。如果萬(wàn)一發(fā)生虧損的話(huà)，酒店來(lái)貼補。
    沈竹：其實(shí)把話(huà)說(shuō)到關(guān)鍵了，你賺錢(qián)的時(shí)候，怎么都好說(shuō)，賠錢(qián)的時(shí)候，經(jīng)營(yíng)管理不好的時(shí)候，用什么來(lái)限制和保護投資者的權益。
    張寶全：你比如說(shuō)在我們這個(gè)里邊規定了，如果酒店要是連續發(fā)生三年虧損，這個(gè)運營(yíng)費用的彌補全部由管理公司來(lái)彌補的，因為你既來(lái)拿我的物業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)，你就要當這個(gè)責任，你不能說(shuō)光要物業(yè)，我來(lái)管理，然后不負責任。
    沈竹：那我剛才問(wèn)你這個(gè)問(wèn)題，物業(yè)費是不是含在購買(mǎi)的費用里邊。
    張寶全：這個(gè)里邊就不應該有物業(yè)費在里邊。
    沈竹：等于忽略了有物業(yè)費。
    張寶全：一定要減的，因為酒店國際上有一整套關(guān)于酒店成本的構架，所以說(shuō)一定我們要按照酒店的經(jīng)營(yíng)習慣和成本來(lái)考慮，而不能用住宅。
    沈竹：合同是商品房的合同，但是其實(shí)里邊的內容都是酒店的內容。
    張寶全：我們現在國家規定，這個(gè)商品房的標準不能改，所以我們在標準合同里加了一點(diǎn)點(diǎn)，改了一點(diǎn)點(diǎn)東西，但是最終是通過(guò)補充協(xié)議，把所有關(guān)于酒店運營(yíng)的，可以說(shuō)是非常詳細，這我們是專(zhuān)門(mén)找了一個(gè)大律師，給我們做了一年半。
    沈竹：我們轉讓的時(shí)候，就是這一本合同，這本合同能證明我的產(chǎn)權嗎？
    張寶全：是啊。這就是，但是你在買(mǎi)的時(shí)候，我就告訴你了，你要自己委托經(jīng)營(yíng)合同你必須要簽名，臨時(shí)管理公約必須簽。
    沈竹：這是特別的產(chǎn)權酒店設置的合同是吧。
    張寶全：是。
    沈竹：你這個(gè)委托經(jīng)營(yíng)合同起到什么作用呢？
    張寶全：我是賣(mài)給你了，我是開(kāi)發(fā)上我賣(mài)給你了，但是是它在經(jīng)營(yíng)，那么開(kāi)發(fā)商負什么責任，經(jīng)營(yíng)人負什么責任，作為你投資人你要很明白，而且要通過(guò)契約的方式，把你的權利義務(wù)明確下來(lái)。
    沈竹：比如說(shuō)里邊闡述了什么樣的，遇到什么樣的問(wèn)題，怎么解決都在里邊嗎？
    張寶全：是啊，比如說(shuō)酒店什么時(shí)候開(kāi)業(yè)，如果開(kāi)業(yè)不了，酒店管理公司要賠小業(yè)主的錢(qián)。另外在開(kāi)業(yè)過(guò)程中，如果你對這個(gè)酒店的運營(yíng)，因為你的過(guò)錯，帶來(lái)什么損失，那你要賠小業(yè)主的錢(qián)。
    沈竹：什么情況負擔什么責任？
    張寶全：當然我小業(yè)主委托給你以后，我小業(yè)主我不會(huì )來(lái)干擾你的經(jīng)營(yíng)，我也不會(huì )自己來(lái)享受，我同意接受你的管理原則，這些國家沒(méi)有法律。
    沈竹：這樣產(chǎn)權的房子，它的土地使用年限，是遵照住宅的，還是遵照酒店的。
    張寶全：這是根據土地出讓的時(shí)候，是酒店就是酒店，比如說(shuō)酒店是50年，那就是50年，按住宅的話(huà)，70年就是70年，這個(gè)就要根據土地的使用規定的時(shí)間來(lái)確認。
    沈竹：面對這些合同，宏彥你如果作為一個(gè)投資者，一個(gè)消費者的話(huà)，你覺(jué)得這樣一個(gè)完美的合同會(huì )說(shuō)服你來(lái)投資嗎？
    蔡鴻巖：那我要看里邊的一些具體的條款。
    沈竹：你會(huì )看哪個(gè)？
    蔡鴻巖：特別是酒店的委托經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，像這里頭的一些條款，是不是按照我評估的，首先給我投資來(lái)說(shuō)，第一個(gè)原則是風(fēng)險規避原則，它能不能規避掉我的風(fēng)險。
    沈竹：你所能考慮到的風(fēng)險，肯定就是經(jīng)營(yíng)不善。
    蔡鴻巖：第一個(gè)是我投資回報的風(fēng)險，這個(gè)投資回報的風(fēng)險它是依托于法律的約定上。
    沈竹：我想很多地方比如說(shuō)像北京某一個(gè)旅游區，就說(shuō)我每年有多少游客，旅游的市場(chǎng)多么龐大，能夠保證這個(gè)酒店在這個(gè)地方能夠每年盈利多少，你是根據什么標準來(lái)判斷這個(gè)市場(chǎng)？
    蔡鴻巖：這個(gè)我不會(huì )去聽(tīng)，這都是宣傳的說(shuō)辭。我要自己看。
    張寶全：要自己判斷，因為所有投資都是有風(fēng)險的，要自己評判。
    蔡鴻巖：對，我自己要評估，我評估這個(gè)投資方，它的背景，它的品牌，它的實(shí)力，包括甚至它資金的情況，包括它的以后運營(yíng)的機構的這些它的整合能力，它的品牌，它跟哪家管理公司簽的約，這都是我判斷能不能投資的，我不會(huì )去看它的宣傳頁(yè)上寫(xiě)的，說(shuō)我們風(fēng)景怎么優(yōu)美，有  什么東西，未來(lái)是什么什么東西，我看的更多的是實(shí)體的，現在實(shí)實(shí)在在我能看到的，要看它以前的業(yè)績(jì)，看它以前的經(jīng)營(yíng)作為，它有沒(méi)有違法亂紀，有沒(méi)有惡性的投訴，他一家開(kāi)發(fā)商當中，有沒(méi)有出現爛尾的情況，資金抽逃的情況。
    沈竹：如果有的話(huà)，您是肯定不會(huì )選擇了。
    蔡鴻巖：那當然了，這是一個(gè)風(fēng)險，我個(gè)人的一個(gè)評估。
    沈竹：除了這些之外，在合同細節上，還有什么覺(jué)得比較重要的。
    蔡鴻巖：我看這個(gè)合同條款里邊，比如說(shuō)第二項酒店管理和經(jīng)營(yíng)第三章里頭，它約定有酒店管理公司，我還沒(méi)看里頭的細節，第七條是品牌和品牌標準，包括第9條銀行帳戶(hù)和業(yè)主帳戶(hù)，這都是在以前我們看到的這個(gè)所有的買(mǎi)房的程序當中，所見(jiàn)不到的這樣的一個(gè)規定。我覺(jué)得最起碼從這些條款的設計的事項來(lái)說(shuō)細化，可信性強了。
    沈竹：就是每年怎么分成是吧，你比如說(shuō)酒店賺了多少錢(qián)，每間房間賺了多少錢(qián)，我們業(yè)主不可能隨時(shí)都盯著(zhù)，對吧。
    蔡鴻巖：對對。
    沈竹：怎么讓我們相信，實(shí)際的房間每年的盈利虧損的真是情況。
    張寶全：按照一個(gè)酒店的標準來(lái)經(jīng)營(yíng)管理包括財務(wù)，包括什么。
    沈竹：你怎么能夠保證投資者能夠及時(shí)了解到這些信息，并且相信你提供的數據。
    張寶全：管理酒店有它的運行規則的，從國際到國內的，而我們的酒店就是按照這個(gè)規則來(lái)運營(yíng)的。三亞灣酒店是一樣的，但是有很多人不知道，所以說(shuō)這個(gè)你必須要告訴，我是怎么運營(yíng)的，財務(wù)是怎么管理的，商品房的買(mǎi)賣(mài)。
    沈竹：你沒(méi)有回答我的問(wèn)題，比如說(shuō)，我不可能了解我投資的三亞那么遠的房子，每一季或者是每一年整個(gè)具體的入住率，盈利，你們什么時(shí)候打折了，什么時(shí)候提價(jià)了，我這些東西都不知道的話(huà)，你怎么保證我第一時(shí)間或者說(shuō)是最準確了解到這些信息，保證透明。
    張寶全：因為酒店這個(gè)網(wǎng)全都是公開(kāi)的，就像我們亞龍灣和平酒店，你現在都可以翻出來(lái)看，看我每天我的收入是多少，我的這個(gè)運行費用是多少，我的餐料是多少，我的臥料是多少，你都可以看到這些，酒店每天大概毛利是多少，這個(gè)酒店網(wǎng)都是公開(kāi)的。
    沈竹：像寶全說(shuō)得那么透明，然后現在合同完善到這個(gè)程度，你是不是有動(dòng)心的這種跡象？
    蔡鴻巖：要是這樣的話(huà)，真是像他們所掌握的這些，我覺(jué)得還是可以考慮的。因為這里頭你像他在酒店的經(jīng)營(yíng)和管理這個(gè)章節上，有關(guān)于管理費用的各項明晰，基本管理費，占酒店收入的2%，如果是把經(jīng)營(yíng)收入能夠完全公開(kāi)，財務(wù)完全公開(kāi)的話(huà)，我覺(jué)得這就是可信的。
    沈竹：財務(wù)公開(kāi)又是一個(gè)要求，這些都是給你們的難度是非常大的。
    蔡鴻巖：張總說(shuō)了，他們是公開(kāi)的，現在按照上市公司的標準，達到一個(gè)上市公司的標準。
    沈竹：怎么可能做到那么大的行業(yè)約束呢，一個(gè)企業(yè)它做到行業(yè)標準的時(shí)候。
    張寶全：這就是中國產(chǎn)權酒店周?chē)�環(huán)境不好的原因，靠一個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同，來(lái)做產(chǎn)權酒店銷(xiāo)售和運營(yíng)，一定會(huì )要發(fā)生糾紛，而且一定是會(huì )有問(wèn)題的，也就是說(shuō)，當你把硬件和運營(yíng)軟件管理有了以后，這一套契約，就是法定這種程序，在權利不能被明確好的時(shí)候，就是游戲規則不清楚的地方，這個(gè)是一定要出問(wèn)題的。而中國現在最缺的是什么，剛才我講了，第一并真正的按酒店運營(yíng)標準的去做，第二也沒(méi)有很好的酒店軟件的運營(yíng)標準進(jìn)入，第三個(gè)最重要的沒(méi)有一套酒店的運行管理的模式。
    沈竹：我看宏彥一直在看這個(gè)合同。
    蔡鴻巖：我現在看了這些東西，大概有一個(gè)最大的一個(gè)疑問(wèn)，就是說(shuō)，因為你是5000多個(gè)房間，我現在最大的疑問(wèn)，哪個(gè)酒店，是你們紅樹(shù)林自己的酒店管理，還是其他酒店管理，這個(gè)酒店管理集團，這個(gè)公司它能不能保證5000套客房這樣一個(gè)投資水平，如果說(shuō)它要三年五年實(shí)現不了一個(gè)管理的收益，就是說(shuō)，我從前期的投入到常態(tài)的具有盈利的酒店運營(yíng)的話(huà)，我可能對這個(gè)現在是最大的疑問(wèn)。
    沈竹：還是運營(yíng)能力，歸根結底，還是能不能夠把5000多間房都運轉起來(lái)。
    張寶全：三亞灣5000多間客房意味著(zhù)什么呢，意味著(zhù)全世界第二大，第一大是米高梅，在拉斯維加斯，所以你就要看什么呢？就一定要看規劃了，70萬(wàn)平米一個(gè)酒店，這里邊有電影界的半島影廳，有比方說(shuō)像會(huì )議設施，可以4000人同時(shí)宴會(huì )，包括有迪拜的水上樂(lè )園，包括有音樂(lè )廳，包括歌劇院，也包括有商業(yè)街，為什么？這一些構成一個(gè)度假生活方式，這種生活方式它就使很多人的到來(lái)，都要入住這個(gè)酒店，如果你單純的光有房間，這個(gè)酒店一定要出問(wèn)題的。
    沈竹：所以宏彥關(guān)心的，可能也是很多投資者關(guān)系的，這里的軟件配備，是否到位，是否能夠吸引那么多的人去那保持良性循環(huán)。
    張寶全：不是軟件，是要看硬件了，它是一個(gè)度假目的的酒店，它把自己硬件的配制，以及我們比方說(shuō)NBA的球場(chǎng)，包括網(wǎng)球，或者說(shuō)模特最后的決賽都可以到那。
    沈竹：我聽(tīng)了很炫，假如寶全說(shuō)的這些都達到了，你投資了這個(gè)酒店，有沒(méi)有當老板的感覺(jué)。
    蔡鴻巖：業(yè)主，不是老板。
    沈竹：還是業(yè)主。
    蔡鴻巖：還是業(yè)主。
    張寶全：不對，我們堅守的最大的，就是讓每一個(gè)投資者都是老板，也就是說(shuō)，不是業(yè)主的概念了。
    沈竹：但是我剛才聽(tīng)到你一個(gè)詞叫小業(yè)主，你還把這種。
    張寶全：因為小業(yè)主就是股東，我們現在把這個(gè)酒店產(chǎn)權制開(kāi)始變成股權制，把一個(gè)傳統的一個(gè)產(chǎn)權制酒店的房地產(chǎn)的產(chǎn)品，做成一個(gè)金融概念。
    沈竹：你希望讓大家有老板的感覺(jué)。 
    張寶全：應該有，為什么呢？你比方說(shuō)你的收益，就是我們這個(gè)企業(yè)，假定來(lái)說(shuō)，第一你免費居住30天，這個(gè)30天，這30天你可以到我所有酒店里面去住，第二你可以住總統套房，也可以住標準間，也可以住套間，當然住總統套房消費15天，他一整套，這樣網(wǎng)絡(luò )平臺計算的體系隨便你翻。
    沈竹：想像一下如果投資了的話(huà)，自己會(huì )擺在小業(yè)主的位置，還是擺在一個(gè)老板的位置。
    蔡鴻巖：我想象不到當老板是什么滋味，一個(gè)小業(yè)主的身份就能當老板。
    張寶全：這是中國人，中國人對酒店的不了解，比如說(shuō)像萬(wàn)豪酒店，你知道萬(wàn)豪酒店，你知道它的投資人嗎，它這個(gè)合同把你約定的很清楚，你投資人，你只能管什么，什么你是不能管的，我的運營(yíng)你是不能管的。所以說(shuō)這些對中國人對酒店的不熟悉，不了解，或者把一個(gè)物業(yè)租賃的房把它當成酒店的運營(yíng)。
    沈竹：你打破了宏彥當老板的這個(gè)夢(mèng)想，本來(lái)想投資產(chǎn)權酒店當老板的。
    蔡鴻巖：關(guān)鍵是我們的這個(gè)老板的概念，也是大家習慣了，中國人的老板概念，跟張總說(shuō)的老板概念不一樣。
    沈竹：想做主，但是這個(gè)權限劃規到什么樣的權限。
    張寶全：你享受的是股東的權利，只能這么講，股東就是投資人嘛。
    蔡鴻巖：股東我可以理解。
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