樓市調控新政一月有余，交易量下跌，價(jià)格卻未見(jiàn)大面積調整，媒體熱議，萬(wàn)科開(kāi)盤(pán)價(jià)格優(yōu)惠800，是試水還是松動(dòng)？樓價(jià)是否會(huì )發(fā)生多米諾骨牌效應？《今日觀(guān)察》正在評論。
    主持人（王小丫）：這里是正在播出的《今日觀(guān)察》，歡迎各位的收看。國務(wù)院針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺的新“國十條”在17號已經(jīng)正式滿(mǎn)月了，今天我們要關(guān)注新政滿(mǎn)月之后房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些變化。一個(gè)月以來(lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策頻出，各地樓市成交量也銳減，樓市觀(guān)望的情緒彌漫和增加，近日有媒體是這樣報道的，北京的萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始在執行降價(jià)的策略了，這一策略引起了多方的關(guān)注，萬(wàn)科降價(jià)是否能夠帶頭打破高房?jì)r(jià)的堅冰？一系列的調控政策出臺之后效果會(huì )怎樣呢？對于后續的調控政策又存在著(zhù)怎樣的期待呢？今天我們將就此展開(kāi)評論。
    兩位評論員是馬光遠和張鴻，同時(shí)請大家登陸央視網(wǎng)、新浪網(wǎng)、搜狐網(wǎng)或者加入號碼為123456789的QQ來(lái)發(fā)表您的觀(guān)點(diǎn)和建議，稍候我們會(huì )關(guān)注到您的留言。
    首先我們還是來(lái)了解一下相關(guān)的一些新聞背景。
    樓市新政滿(mǎn)月，成為各大媒體盤(pán)點(diǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)的熱門(mén)詞匯。
    從4月17號“新國十條”出臺至今，樓市究竟發(fā)生了怎樣的變化？4月份，全國70個(gè)大中城市，房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲12.8%，其中新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲15.4%，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲17.3%，房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著(zhù)政策的出臺，經(jīng)歷了一番波動(dòng)，然而其間，樓市價(jià)格走勢撲朔迷離，消費者在觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商依然未見(jiàn)降價(jià)的大動(dòng)作出手，市場(chǎng)似乎又進(jìn)入了新一輪的博弈。而這兩天，一則來(lái)自北京萬(wàn)科降價(jià)的消息吸引了市場(chǎng)的目光。
    媒體報道，4月16號，北京萬(wàn)科旗下的中糧假日紫苑，最后兩棟樓開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)格低于市場(chǎng)預期25000元/平方米，在各種優(yōu)惠后，實(shí)際成交價(jià)格約為24200元，而項目周邊在售的二手房?jì)r(jià)格在26000—28000/平米之間，記者采訪(fǎng)了萬(wàn)科北京公司的銷(xiāo)售負責人。
    肖勁（北京萬(wàn)科公司營(yíng)銷(xiāo)總監）：因為這個(gè)房子剛開(kāi)始賣(mài)，最后的結果還不太清楚，這都是我們預期算的一個(gè)東西（價(jià)格），我們現在的整個(gè)的政策并不是降價(jià)，萬(wàn)科一貫認為價(jià)格其實(shí)不是由我們決定的，是由市場(chǎng)決定的，我們只能去適應市場(chǎng)。
    盡管回答的有些含糊，但是試水也罷，還是有松動(dòng)的跡象，包括中原地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰，北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究室主任周畢文等業(yè)內專(zhuān)家表示，萬(wàn)科在業(yè)內的標桿性效應巨大，如果不出意外，萬(wàn)科在北京的價(jià)格調整將會(huì )成為北京房?jì)r(jià)調整的開(kāi)始。
    主持人：我們注意到萬(wàn)科的營(yíng)銷(xiāo)總監他這么說(shuō)，這個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)決定的，而現在他們降價(jià)是適應市場(chǎng)的需求，是為了適合這個(gè)市場(chǎng)，那是不是意味著(zhù)“新國十條”出臺之后的一個(gè)月，首先我們看到調控的政策是顯效了，同時(shí)是不是也意味著(zhù)這些房地產(chǎn)都會(huì )適應這個(gè)市場(chǎng)的需求，是不是就意味著(zhù)整體的價(jià)格的下降，這個(gè)趨勢已經(jīng)開(kāi)始出現了，或者說(shuō)是逐漸的明顯了？
    張鴻：我們今天單單看萬(wàn)科的降價(jià)800塊錢(qián)的話(huà)，可能你還很難說(shuō)它是一個(gè)真正的降價(jià)的行為，大概只能叫促銷(xiāo)，因為很多公司在新開(kāi)盤(pán)的第一天可能都有這樣的一個(gè)打折促銷(xiāo)的這樣一個(gè)活動(dòng)，但起碼比原來(lái)，你需要加價(jià)才能拿到房子要好一些了，而且雖然800塊錢(qián)有點(diǎn)少，但是總比不降要好一點(diǎn)。為什么說(shuō)它不是一個(gè)純粹的降價(jià)的行為呢？因為我們對地產(chǎn)商降價(jià)有一個(gè)基本的判斷，就是他如果覺(jué)得自己要降價(jià)的話(huà)，一般來(lái)說(shuō)會(huì )一步到位，他不會(huì )今天降800，明天降900，后天……然后大家就會(huì )期待他一直降下去，他就沒(méi)有底了，所以一般來(lái)說(shuō)他會(huì )一步到位，然后再往上提。不管怎么樣，就是很多人說(shuō)可能是上半年的任務(wù)需要完成，還有就是說(shuō)對政策的一個(gè)試探，我覺(jué)得他肯定是有某種意義的看一下市場(chǎng)到底是怎么回事，一般來(lái)說(shuō)會(huì )成交量先下來(lái)，大家開(kāi)始觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商也要看政策到底是怎么回事，成交量下來(lái)，一般兩三個(gè)月以后可能會(huì )接下來(lái)會(huì )有一些開(kāi)發(fā)商覺(jué)得，哎，扛不住了，然后一些就開(kāi)始主動(dòng)的打折降價(jià)了，所以說(shuō)，他們可能還在這樣的一個(gè)判斷當中，這個(gè)過(guò)程當中，我們不能說(shuō)一下從今天開(kāi)始萬(wàn)科降價(jià)了，其他家就開(kāi)始都降價(jià)了，但是有一個(gè)，有一種開(kāi)發(fā)商，我覺(jué)得他們應該是在政府政策一出來(lái)就降價(jià)的，就是國有的開(kāi)發(fā)商，因為他是國有的，他應該率先的承擔國家政策的這樣的一個(gè)風(fēng)向標，所以我覺(jué)得他們應該向萬(wàn)科學(xué)習，學(xué)習萬(wàn)科，學(xué)習恒大好榜樣。
    主持人：馬教授你認為呢？
    馬光遠：我覺(jué)得這個(gè)事實(shí)上我同意剛才媒體的一個(gè)說(shuō)法，就叫試探性降價(jià)，這個(gè)試探性是目前我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商的，很多開(kāi)發(fā)商的一個(gè)比較糾結的一個(gè)心態(tài)，尤其在目前的情況下，我們看到這個(gè)量已經(jīng)下來(lái)了，成交量，一線(xiàn)城市的成交量基本上到了50%—60%，是比較普遍的，那么也就是說(shuō)量的方向已經(jīng)明確了，那么現在唯一需要確定的方向就是說(shuō)價(jià)格的方向怎么樣，那么仍然我們看到這個(gè)在萬(wàn)科做這么一個(gè)試探性的降價(jià)以后，其他并沒(méi)有跟進(jìn)，我們看到今天各大開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有就萬(wàn)科本身的這么一個(gè)行為，像2008年的時(shí)候引起很大的反響，我記得2008年的時(shí)候，王石提出這個(gè)“拐點(diǎn)論”以后，引起的反響就非常大，當時(shí)他的壓力也很大，剛開(kāi)始是否認，當然后來(lái)價(jià)格證明了，他判斷正確以后，他當仁不讓的把“拐點(diǎn)論”攔到自己的這兒，說(shuō)自己發(fā)明的，所以目前我們沒(méi)有看到這么一個(gè)心理方面很明顯的一個(gè)變化。我覺(jué)得萬(wàn)科的這么一個(gè)試探性降價(jià)，甚至跟5月5號恒大的降價(jià)比的話(huà)，相對而言，他引起的，雖然當然這個(gè)整體的幅度可能比恒大要小，但是整體的效應他還是比較大的，我覺(jué)得這個(gè)表面上來(lái)看的話(huà)，很多開(kāi)發(fā)商目前還比較鎮靜，但是我相信這個(gè)心底引起的漣漪，已經(jīng)這個(gè)波浪，已經(jīng)是起來(lái)了，所以這種情況下，我們看到特別是有兩個(gè)數據說(shuō)明，在目前情況下，降價(jià)的一個(gè)好處，是一季度的時(shí)候，一季度的時(shí)候這個(gè)按照銷(xiāo)售金額來(lái)排行的話(huà)，萬(wàn)科排第一，恒大排第二，如果按照銷(xiāo)售面積來(lái)排的話(huà)，恒大排第一，萬(wàn)科排第二，那么這說(shuō)明在目前這么一個(gè)微妙的情況下，價(jià)格本身的一些輕微的變動(dòng)，那么在業(yè)績(jì)帶來(lái)的影響是比較大的，我覺(jué)得這個(gè)效應可能會(huì )成為一個(gè)示范效應。
    主持人：確實(shí)是這樣，房子關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)，關(guān)系到每一個(gè)人，我注意到今天參加我們這個(gè)發(fā)言的也比較多，有一位朋友是跟我們通過(guò)網(wǎng)絡(luò )來(lái)連線(xiàn)的，我們現在連線(xiàn)他，喂，您好，請問(wèn)您在哪里？
    網(wǎng)友：你好，我在北京。
    主持人：北京的，買(mǎi)房了嗎？
    網(wǎng)友：有一套。
    主持人：有一套，您對目前的這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么看？
    網(wǎng)友：我認為萬(wàn)科降價(jià)，包括這個(gè)政策，我國房地產(chǎn)價(jià)格根本不是泡沫，而是一種壟斷價(jià)格，我認為政府還沒(méi)有找到根本性的問(wèn)題，根本的解決方式。
    主持人：那如果說(shuō)讓您來(lái)出一個(gè)建議的話(huà)，您會(huì )怎么說(shuō)？
    網(wǎng)友：如果說(shuō)的話(huà)，我想這個(gè)首先小產(chǎn)權房能上市，然后第二是這個(gè)土地價(jià)格要急需下降，我認為這是這個(gè)現在急需要改變房?jì)r(jià)的最終解決途徑。
    主持人：好，謝謝，謝謝您的參與，謝謝。好，我們再來(lái)看一下其他的朋友們都有什么樣的觀(guān)點(diǎn)。
    “螞蟻”，他認為“萬(wàn)科降價(jià)有可能帶頭打破高房?jì)r(jià)的堅冰，房產(chǎn)調控政策會(huì )越來(lái)越來(lái)嚴厲，降價(jià)趨勢有萬(wàn)科帶頭必然會(huì )產(chǎn)生后續的效應”。
    再來(lái)看另外一位“月牙兒”，他認為“這種是暫時(shí)的降價(jià)，或者后者是為了前進(jìn)，房地產(chǎn)牽扯的行業(yè)很多，就如生物鏈出了問(wèn)題，自然界就有物種要滅絕”。他看的更全面、更廣一點(diǎn)，從一個(gè)植物鏈，食物鏈的角度來(lái)看待這個(gè)問(wèn)題，那么我們也知道，“新國十條”出臺已經(jīng)是有一個(gè)月了，那么這一段時(shí)間中國房地產(chǎn)市場(chǎng)也有一些變化，現在我們就整體的來(lái)了解一下這些變化。
    有人說(shuō)，萬(wàn)科是房地產(chǎn)界的“壞孩子”，也有人說(shuō)萬(wàn)科是帶頭降價(jià)的地產(chǎn)界“帶頭大哥”，很多人還記得，2008年1月底，商品住房成交量下降，土地拍賣(mài)遇冷，萬(wàn)科在成都率先降價(jià)30%，隨后廣東降，上海降，成都降了，在北京的項目也一次性付款93折的優(yōu)惠，但是沒(méi)想到，在杭州降價(jià)促銷(xiāo)卻遇到了麻煩，杭州萬(wàn)科推出的青年置業(yè)計劃，四個(gè)樓盤(pán)的部分小戶(hù)型以8到8.5折的折扣打包銷(xiāo)售，最低折扣為7.5折，降價(jià)吸引了新顧客，卻得罪了不少老業(yè)主，戶(hù)型相近的房子，一夜之間，房子縮水十幾萬(wàn)元，部分業(yè)主還拉出了要求退房的橫幅，阻礙打折活動(dòng)的進(jìn)行。而時(shí)下，打折這個(gè)口號是由恒大先喊出來(lái)的，今年5月6號，恒大宣布對全國范圍內的40個(gè)在售樓盤(pán)8.5折促銷(xiāo)讓利，5月16號，恒大地產(chǎn)在安徽合肥的一個(gè)新項目，以8.5折開(kāi)盤(pán)，引來(lái)了數千購房者前來(lái)排隊購房。
    購房者：因為之前比較低的價(jià)位的時(shí)候我們錯過(guò)了，如果再往后的話(huà)，不知道政策怎么變。
    恒大地產(chǎn)負責人說(shuō)，降價(jià)之后，公司的銷(xiāo)售有了幾倍的增長(cháng)，他們的打折活動(dòng)也會(huì )隨行就市，每隔半個(gè)月制定一次價(jià)格。掃描熱點(diǎn)城市，樓市新政后，北京樓市交易雖然降溫，但是房?jì)r(jià)卻繼續上行，深圳成交降低6成，價(jià)格卻同比漲了67%，上海成交創(chuàng )新低，新盤(pán)均價(jià)漲幅近14%，不少買(mǎi)方賣(mài)方，雙方觀(guān)望氣氛濃厚，在杭州第十屆人居展不見(jiàn)了往年的火爆情況，詢(xún)問(wèn)展示的樓盤(pán)，哪怕是聲稱(chēng)馬上要開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，得到的都是無(wú)準確時(shí)間，無(wú)房源數量，無(wú)確切價(jià)格的“三無(wú)”答案。
    參展商：目前政策不是很明朗，具體的話(huà)肯定也是要等到政策出來(lái)，明朗了以后我們才能有一個(gè)正式的價(jià)格出來(lái)。
    主持人：萬(wàn)科的這一次降價(jià)很容易讓人聯(lián)想其在2008年的時(shí)候，在杭州的那一次四盤(pán)同降的這個(gè)降價(jià)，這一次降價(jià)和那一次降價(jià)有什么不同？
    張鴻：第一次降價(jià)，他和第二次降價(jià)就已經(jīng)不同了，第一次是他要把房子降價(jià)賣(mài)出去以后要去買(mǎi)地，就是他發(fā)布“拐點(diǎn)論”的時(shí)候，然后我們看到他這邊降著(zhù)價(jià)，然后拿到錢(qián)以后那邊就到全國各地買(mǎi)地，第二次是非常危險的，就是他四盤(pán)同降，他是覺(jué)得金融危機已經(jīng)來(lái)了，然后他這個(gè)時(shí)候把房子一降價(jià)，拿到錢(qián)以后，他不是買(mǎi)地，他是現金為王，準備過(guò)冬，所以我們算了一下，四盤(pán)同降那個(gè)時(shí)期，他大概手上有兩百億的現金，準備過(guò)冬了，事實(shí)上那個(gè)時(shí)期，很多開(kāi)發(fā)商都是缺錢(qián)的。
    主持人：缺錢(qián)。
    張鴻：包括現在看的很火的恒大地產(chǎn)，當年是準備香港上市，然后沒(méi)上成，結果資金鏈就非常非常緊，所以你看那時(shí)候開(kāi)發(fā)商他是資金緊張，心里又沒(méi)底，然后身邊有一個(gè)公司降價(jià)，何況又是萬(wàn)科這樣的公司，他開(kāi)始降價(jià)，那自己就開(kāi)始很恐慌，他有一個(gè)示范效應，但是現在很多大的開(kāi)發(fā)商他自己心里有底，手有余糧心不慌，所以他依靠萬(wàn)科或者幾個(gè)公司的這樣的一個(gè)降價(jià)，讓他感到非常緊張的這種示范效應就弱了很多，如果不是這些樓盤(pán)正好在他身邊的話(huà)，他可能按照自己的這樣一個(gè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)策略去走。
    主持人：盡管剛才兩位評論員談到了這一次萬(wàn)科的降價(jià)可能不能說(shuō)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)普遍的一個(gè)趨勢，但是萬(wàn)科畢竟還是這個(gè)房地產(chǎn)界……
    馬光遠：龍頭老大。
    主持人：哎，龍頭老大，那他率先不管是降了800塊還是300塊，總而言之他是在往下在降價(jià)了，那這個(gè)在這個(gè)整個(gè)中國的房地產(chǎn)行業(yè)是不是有一個(gè)示范的效應，或者說(shuō)是有一個(gè)帶頭的作用呢？
    馬光遠：我覺(jué)得這樣的，剛才張鴻講形勢不同，我覺(jué)得形勢差不多，因為從價(jià)格本身來(lái)講的話(huà)，房地產(chǎn)本身的價(jià)格并不僅僅取決于資金鏈，并不僅僅取決于他有這么多的錢(qián)我就可以不降價(jià)，還取決于政策本身的走向，我覺(jué)得這一點(diǎn)很關(guān)鍵，更取決于競爭對手的競爭策略，價(jià)格策略，那么這一次我們看到，如果單純的看資金鏈的話(huà)，也應該動(dòng)態(tài)的來(lái)看，不要靜態(tài)的來(lái)看，靜態(tài)來(lái)看的話(huà)，萬(wàn)科2009年的現金流現在是230億，但是我們要看它的負債的話(huà)900多億，再看一下銀行對房地產(chǎn)的融資的限制的話(huà)，我們看到在年初的時(shí)候我們看到，房地產(chǎn)上市公司的再融資的規�？赡芤�三千億，這說(shuō)明，就是說(shuō)我們看到亮麗的報表下面，事實(shí)上面臨著(zhù)資金鏈緊缺的這么一個(gè)事實(shí)，而且去年的時(shí)候，我們看到，很多開(kāi)發(fā)商大量的拿地，事實(shí)上這些錢(qián)都囤積在地上邊，那么再從目前的房貸政策來(lái)講的話(huà)，銀監會(huì )對于房地產(chǎn)企業(yè)融資，證監會(huì )對房地產(chǎn)企業(yè)上市再融資，都提出了嚴格的要求，也就是說(shuō)如果我們從這個(gè)資金鏈本身面臨的形勢來(lái)看的話(huà)，不僅不如2008年，而且比2008年要緊很多，因為2008年的時(shí)候，事實(shí)上從銀行來(lái)講的話(huà)，是愿意給開(kāi)發(fā)商放開(kāi)的，那么現在不是，現在是收緊，這個(gè)口袋越收越緊，第二個(gè)從政策本身來(lái)講的話(huà)，政策面臨的形勢，我覺(jué)得2008年不可相提并論，目前的政策是非常明白的，也就是說(shuō)我要達到一個(gè)什么樣的目的，我對目前高房?jì)r(jià)的態(tài)度來(lái)講的話(huà)，這個(gè)明明白白的。
    主持人：我們看到目前消費者對于房?jì)r(jià)下跌的預期在增強，觀(guān)望的態(tài)度，觀(guān)望的氛圍也是越來(lái)越濃厚，但是我們也看到，其實(shí)在整個(gè)房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)當中，這個(gè)價(jià)格依然還是比較高的，甚至有些樓盤(pán)，可以說(shuō)是逆勢還提了價(jià)，那么接下來(lái)后續的政策應該如何繼續調控？那么高房?jì)r(jià)的堅冰如何才能夠徹底的打破呢？稍候繼續我們今天的評論。
    樓市價(jià)格走勢撲朔迷離，面對房?jì)r(jià)，眾說(shuō)紛紜，站在“十字路口”的房地產(chǎn)市場(chǎng)，何時(shí)回歸理性？《今日觀(guān)察》正在評論。
    主持人：好，歡迎各位繼續關(guān)注我們今天的《今日觀(guān)察》，現在我看到有一些朋友給我們傳來(lái)了一些漫畫(huà)，我們來(lái)看一下，兩位評論員給我們解讀一下，這個(gè)是比較好懂的。
    馬光遠：這個(gè)中國樓市面臨方向性的選擇，有些說(shuō)要拐彎了，有些說(shuō)要往右轉，往左轉，那么真正的出路何在？所以面前情況來(lái)講的話(huà)，我覺(jué)得還是比較微妙的，但是有一個(gè)方向應該是確定不移的，就是說(shuō)目前的高房?jì)r(jià)肯定是不可持續的。
    主持人：不可持續的。
    馬光遠：對。
    主持人：好，再來(lái)看下一幅。
    張鴻：樓市行情看看能不能把這個(gè)給它拉下來(lái)。
    主持人：把箭頭往下拉。
    張鴻：對，但是現在可能拉一點(diǎn)，一丁點(diǎn)可能我們跳起來(lái)還是夠不著(zhù)，所以可能得拉下來(lái)很多才能讓我們買(mǎi)到房。
    主持人：我們注意到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)交易量比較低，但是價(jià)格呢依然還是比較高，這樣的一個(gè)狀態(tài)，那么對于這一點(diǎn)，我們做了一個(gè)短片，我們一起通過(guò)這個(gè)短片來(lái)了解一下。
    樓市成交量大跌，房?jì)r(jià)依然堅挺，有一組數據值得關(guān)注，國家統計局發(fā)布，1到4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，本年資金來(lái)源21603億元，其中國內貸款4552億元，增長(cháng)39.9%，個(gè)人按揭貸款2955億元，增長(cháng)102.1%，另外，14家上市銀行去年年報顯示，累計貸款總額約23萬(wàn)億元，涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款超過(guò)5萬(wàn)億元，占比超過(guò)20%。此后，信貸收緊的信號開(kāi)始釋放，5月10號，央行在今年第三次提高存款準備金率，此前為遏制房地產(chǎn)價(jià)格飆升，部分地方還推出了一些緊縮第二套房貸按揭的政策，包括提高最低首付和使用差別化信貸利率等措施，銀行收縮信貸，加上銷(xiāo)售情況的急轉之下，一位開(kāi)發(fā)商財務(wù)經(jīng)理對媒體表示，現在基本上是拿不到開(kāi)發(fā)貸款了，要求土地質(zhì)押不算，公司必須還必須還要有50%的自有資金，只能靠現在這個(gè)項目的資金回籠支持。
    《經(jīng)濟參考報》文章說(shuō)，目前開(kāi)發(fā)商可能還不差錢(qián)，但隨著(zhù)時(shí)間的推移，尤其是延續目前成交量持續下滑局面的話(huà)，開(kāi)發(fā)商的現金流則必然會(huì )受到影響，絕大多數上市房企，今年年底都將面臨巨大的資金壓力，而那些實(shí)力稍遜一籌的小規模民營(yíng)企業(yè)的處境將更加艱難。
    樓市如何回歸理性？新華社援引專(zhuān)家的觀(guān)點(diǎn)說(shuō)，目前的政策猶如彈簧，打壓也只能是暫時(shí)的，解決房地產(chǎn)問(wèn)題要抓住供需矛盾關(guān)鍵環(huán)節，要從供需方面著(zhù)手而非需求，現在的政策在區分性和針對性上還要進(jìn)一步改進(jìn)，不能一刀切。
    主持人：其實(shí)我們現在面臨著(zhù)一個(gè)比較糾結的格局，一方面是交易量比較低，但是開(kāi)發(fā)商呢，他價(jià)格還是沒(méi)有降下來(lái)，另外一方面，作為消費者來(lái)說(shuō)，他很糾結的是到底是買(mǎi)還是不買(mǎi)，接下來(lái)是會(huì )繼續再降還是會(huì )再升？那么這是一個(gè)怎樣的格局，作為一個(gè)消費者來(lái)說(shuō)應該用什么樣的心態(tài)來(lái)面對這樣的格局？
    張鴻：消費者現在的心態(tài)其實(shí)很好，很容易，就是你靜觀(guān)其變，你總不至于在現在這樣博弈還沒(méi)有分清楚的時(shí)候，你就開(kāi)始買(mǎi)房吧，而且現在看來(lái)，往下下行的可能性是非常大的，只不過(guò)看看開(kāi)發(fā)商，包括一些利益集團，就是因為房地產(chǎn)價(jià)格上漲而獲益的這些集團，他和我們中央政策的博弈到底會(huì )持續多久�，F在經(jīng)常有人問(wèn)我說(shuō)，什么樣抄底合適？其實(shí)問(wèn)的就是這個(gè)問(wèn)題，就是這個(gè)政策能持續多久，因為這種擔心其實(shí)是有歷史淵源的，就是我們過(guò)去事實(shí)上是在調控的時(shí)候，然后馬上就要調控到位的時(shí)候開(kāi)始拯救房地產(chǎn)，而且我們現在中國經(jīng)濟已經(jīng)陷入到一個(gè)就是可以說(shuō)是房地產(chǎn)有一部分入境依賴(lài)的這樣一個(gè)綁架當中去，就是我們現在不知道他被綁架的多嚴重，但是起碼我們看到在每一次危機的時(shí)候，包括1998年金融危機，包括2003年的“非典”時(shí)期，包括2009年的金融危機，每一次充當這個(gè)經(jīng)濟的火車(chē)頭的，基本上都是房地產(chǎn)，就這個(gè)時(shí)候，那你如果你現在打壓它的話(huà)，打壓到多大的程度你的經(jīng)濟是能夠承受的，這是一個(gè)，中國經(jīng)濟到底能和它有什么樣的一個(gè)關(guān)系，第二呢就是地方政府到底能夠承受多久，我們現在經(jīng)常說(shuō)你開(kāi)發(fā)商我看你能撐多久，事實(shí)上地方政府在這一塊能撐多久，現在也是一個(gè)未知數，那怎么辦？所以現在就是一個(gè)博弈的過(guò)程，在博弈沒(méi)有清楚的時(shí)候，而且很可能接下來(lái)政策力度如果到位，地方政府如果執行到位的話(huà)，很可能房?jì)r(jià)是往下走的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候對消費者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有什么別的建議，就是靜觀(guān)其變。
    主持人：靜觀(guān)其變，繼續觀(guān)望。
    張鴻：對。
    馬光遠：我愿意回答張鴻剛才提出的問(wèn)題，第一個(gè)房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟綁架的影響，也就是說(shuō)這一次如果我們把房?jì)r(jià)往下走的話(huà)，那么對中國GDP的影響有多大，我可以講一季度的時(shí)候11.9%，11.9%的話(huà)如果往下打3%到4%，那房地產(chǎn)本身它在整個(gè)的GDP的增長(cháng)里邊貢獻不到1%，去年很大，也不到1%，如果說(shuō)我們往下打3%到4%的話(huà)，還是8%，所以我覺(jué)得政策的空間來(lái)講的話(huà)，對經(jīng)濟的影響，這一次，我們?yōu)槭裁凑f(shuō)這一次能夠出臺史上最嚴厲的房地產(chǎn)調控政策，信息來(lái)源就是一季度我們GDP的增長(cháng)達到11.9%，這一次我們有很大的空間來(lái)做這個(gè)事。第二個(gè)對地方財政的影響，地方財政本身，我認為地方財政一直是缺錢(qián)的，即使我打一個(gè)比方，即使分稅制完全改變，也就是說(shuō)中央一分錢(qián)都不收，地方會(huì )不會(huì )賣(mài)地，仍然會(huì )賣(mài)地，那第二個(gè)從地方債務(wù)來(lái)講的話(huà)，地方債務(wù)昨天這個(gè)國家發(fā)改委有關(guān)負責人講，就是說(shuō)地方債務(wù)本身的風(fēng)險并不大，這事實(shí)上透露出一個(gè)信號，就是說(shuō)不要以為，以這種說(shuō)，把房地產(chǎn)打下來(lái)以后，地方上會(huì )承受了，不要有這種言論來(lái)擾亂政策，我覺(jué)得這一點(diǎn)是比較明白的，第三點(diǎn)，房?jì)r(jià)究竟會(huì )下來(lái)多少，也就是說(shuō)下來(lái)多少以后對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的影響，我覺(jué)得這一點(diǎn)非常需要說(shuō)，有很多人看到說(shuō)如果往下打的話(huà)，那么整個(gè)沒(méi)人建房子了，整個(gè)投資會(huì )萎縮，整個(gè)房子沒(méi)人蓋了，供應又減少了，整個(gè)房?jì)r(jià)是不是又會(huì )上去，我覺(jué)得房?jì)r(jià)往下打30%，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)仍然是暴利行業(yè)，仍然有人搶著(zhù)蓋房子，所以我們目前的“十號文”，它的主要目的不是為了打房?jì)r(jià)，不是為了打房地產(chǎn)，而是保證房地產(chǎn)持續健康的發(fā)展。
    主持人：再看看其他朋友有什么看法，“紅紅”他認為“在抑制經(jīng)濟繼續瘋長(cháng)勢頭方面效果是非常顯著(zhù)的，但是所謂的房?jì)r(jià)拐點(diǎn)并沒(méi)有出現，尤其是新盤(pán)并沒(méi)有大幅度降價(jià)，二手房市場(chǎng)有所松動(dòng)，但是效果不是很明顯，所以還繼續要觀(guān)望”�，F在我們再來(lái)聽(tīng)一聽(tīng)特約評論員對這個(gè)問(wèn)題有怎樣的觀(guān)點(diǎn)和建議。
    黃瑜（中國指數研究院常務(wù)副院長(cháng)）：從我們過(guò)去研究的情況來(lái)看，一旦政策出臺的時(shí)候，價(jià)格的變化通常要滯后成交量大概一個(gè)季度，有些地方甚至是半年以上，這次我們監測的結果可以看到，就是由量傳遞到價(jià)格的變化速度很明顯在加快，可以看到房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的一些城市，特別是在某些城市的某些區域，它的價(jià)格調整是比較明顯的；第二個(gè)從企業(yè)的角度上來(lái)說(shuō)，主要的幾個(gè)企業(yè)都紛紛提出，選擇合適的銷(xiāo)售策略來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售，這是一個(gè)趨勢性東西，確確實(shí)實(shí)這些大企業(yè)，他們的一些舉動(dòng)和行為，對我們整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)，是影響非常大的，我們對4月份進(jìn)行總結發(fā)現就是說(shuō)，這些大的企業(yè)在4月的整體均價(jià)漲幅，是低于全國平均水平的，這表明這些大企業(yè)在新政出臺之前，實(shí)際上已經(jīng)采取了一些策略。
    顧云昌（中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)）：現在這種情況下，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確也要適時(shí)適度進(jìn)行調控，既要防止過(guò)去我們出現過(guò)的市場(chǎng)調控以后的強力的反彈，又要注意不要出現市場(chǎng)的大起大落，或者嚴重的下挫，因為房地產(chǎn)畢竟是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，恐怕這兩方面傾向都要注意。那么這次看來(lái)，我們決心比較大，再加上最近國務(wù)院出臺的文件，就是要給民營(yíng)的資本，尋找開(kāi)辟更多的投資渠道，讓一部分投機需求者的資金可以有更好的趨向，而不是主要地投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣一些有利條件，都是可以防止強力反彈的；當然了這個(gè)當中更主要的一點(diǎn)就是我們土地供應量如果真正能夠像我們國家的有關(guān)部門(mén)公布的那樣，能夠如期地完成供應計劃，那么對我們后期的供應加大以后，再加上我們對需求的遏制，那么強力反彈的可能性變得很小了。所以我認為首先我們要穩定房?jì)r(jià)，第二，我希望在我們投資方面，在增長(cháng)方面也能夠保持相對的穩定，這樣才能達到我們宏觀(guān)調控的目的。
    主持人：“新的國十條”出臺已經(jīng)有一個(gè)月了，那么對于它的顯著(zhù)的效果大家已經(jīng)看到了一些，但是大家也有一個(gè)共識，就是政策的穩定是關(guān)鍵，那么在接下來(lái)的這個(gè)對于房地產(chǎn)調控的政策的制定和執行上，兩位評論員有什么樣的建議？
    張鴻：我覺(jué)得在抑制需求的同時(shí)，另一方面需要增加供給，這個(gè)供給包括我們老百姓的供給，普通商品房的供給，我們看到土地的70%要用于保障性和中小戶(hù)型的商品房；還有一個(gè)，就是我們的用地模式可能要有所改變，這樣才能更多的增加供給，因為隨著(zhù)城市化的進(jìn)程，農民進(jìn)城肯定是增加了房地產(chǎn)的需求，對吧，但是事實(shí)上農民身上還有一塊地，如果讓那塊地也進(jìn)入到城市里來(lái)的話(huà)，也可以變成商品房流通的話(huà)，那可能會(huì )，這個(gè)城市化進(jìn)程可能會(huì )增加房屋的供給。
    馬光遠：我覺(jué)得目前因為房地產(chǎn)新政已經(jīng)一個(gè)月了，但從地方上來(lái)看，地方上具體執行的細則并沒(méi)有幾個(gè)地方出來(lái)，是吧，除了青島、北京、深圳以外，大多數的地方并沒(méi)有出臺具體的怎么樣去執行這個(gè)政策的措施，我覺(jué)得這個(gè)執行是非常重要，也就是說(shuō)……