近日，圍繞著(zhù)政府是否出臺房產(chǎn)稅來(lái)調控過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。幾天前，有媒體發(fā)布發(fā)改委人士言論，說(shuō)“3年內免談房產(chǎn)稅”，隨后發(fā)改委高調否認這一言論。5月25日中午，一條有關(guān)于上海房產(chǎn)稅即將征收的消息不脛而走，并說(shuō)“新華社下午3點(diǎn)左右發(fā)布”，但隨后新華社并沒(méi)有發(fā)布相關(guān)消息。
　　房地產(chǎn)調控無(wú)疑是目前經(jīng)濟生活中最重要的事件，調控的基礎是對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有著(zhù)清晰而理性的認識。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)“怪現象”

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，它應中國市場(chǎng)化改革的大潮而生，1998年，中國正式取消福利分房制度，掐指算來(lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正發(fā)展也不過(guò)12年而已，而在12年的發(fā)展過(guò)程中，中國卻走過(guò)了很多國家花費了50年甚至上百年才走完的房地產(chǎn)發(fā)展之路。如今的中國，你走在任何一座城市，都能發(fā)現正在修建的商品房，以及美輪美奐不輸任何一座世界城市的大型樓盤(pán)，而在這背后，中國的房?jì)r(jià)在過(guò)去10年的飆漲，讓世界咋舌。
　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一個(gè)有些奇怪的現象，即人均擁有居住面積大大超過(guò)亞洲相對發(fā)達地區的水平。
　　從人口地理因素上來(lái)講，中國擁有世界上最多的13億人口，但可使用的面積卻只有其實(shí)際面積的一半。正常來(lái)說(shuō)，中國的人均居住面積理應相對緊張，但事實(shí)上，中國的城市人均居住面積卻達到了27-28平方米，這個(gè)數字約為香港和日本的3-4倍，與很多亞洲國家相比也毫不遜色。
　　人均居住面積相對較為寬裕的重要原因，是使用成本相對較低，中國的水電煤等公共事業(yè)品的價(jià)格盡管不斷上漲，但總體上來(lái)看，城市居民仍然享受著(zhù)相當的政府補貼，拿供暖這一項來(lái)說(shuō)，如果供暖部門(mén)完全按照面積和市場(chǎng)價(jià)格來(lái)收費的話(huà)，相信很多家庭將無(wú)法承擔高額的城市供暖費用。同時(shí)，中國并沒(méi)有像很多國家那樣，對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅等保有環(huán)節稅種，這就意味著(zhù)一旦購進(jìn)房產(chǎn)后，其保有的成本也相對較低。
　　另一個(gè)怪現象則存在于房租收益比，按照一般的估計，中國一線(xiàn)城市的房租收益比僅為2.5%至2.8%左右，比照很多亞洲國家和地區的水平，中國的房租收益比也顯得非常低，考慮到中國的按揭貸款利率約為6%左右，這樣的一個(gè)房租收益率對于購房者來(lái)說(shuō)，只能意味著(zhù)長(cháng)期的負現金流，然而，眾多購房者卻對這樣一個(gè)不合情理的投資回報率趨之若鶩，主要還是因為看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期的升值潛力，有這樣一個(gè)有趣的比較，如果你在2000年1月拿出了100塊錢(qián)，分別投資在股票市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)以及銀行存款上，經(jīng)過(guò)10年后，投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的100塊錢(qián)將變成250塊，投資在股市上的回報率也很高，約為200塊左右，而銀行存款由于風(fēng)險較低，其回報率也相對較低，約為130塊左右，但是，另一個(gè)重要的投資指標——投資回報的波動(dòng)率——則顯示，中國股市的波動(dòng)率約為房地產(chǎn)市場(chǎng)的5-6倍，這樣高的波動(dòng)率也意味著(zhù)即使你投在股票市場(chǎng)上，也不能保證能賺到理論上可以得到的100塊利潤，而事實(shí)上，大多數投資股票的投資者都是負收益。
　　第三個(gè)怪現象則是中國的住房擁有率，中國是世界上少見(jiàn)的高住房擁有率的國家，在一線(xiàn)大城市之外，身處二三線(xiàn)城市的絕大多數家庭都擁有自己的住房，即使在北京、上海這樣的一線(xiàn)城市，其住房擁有率也相當高，筆者在很多城市的調查發(fā)現，中國一線(xiàn)城市的住房擁有率不會(huì )低于70%，這在任何國家都是一個(gè)令人吃驚的數字。
　　如此高的住房擁有率也在很大程度上決定了中國的房租相對較低，但這也讓人對市場(chǎng)上不斷出現的“買(mǎi)不起房”的呼聲覺(jué)得十分詫異——只有30%的人沒(méi)有自己的住房，怎么會(huì )出現類(lèi)似全社會(huì )齊呼房?jì)r(jià)過(guò)高的聲浪呢？而大多數發(fā)達國家的經(jīng)驗也證明，年輕人買(mǎi)不起房，是一個(gè)正常得不能再正常的現象，而中國的所有年輕人都要買(mǎi)房，這不僅讓沒(méi)有房子的年輕人顯得憤怒，年輕人的家長(cháng)們也過(guò)分擔憂(yōu)了年輕人們的房子問(wèn)題。
　　這些怪現象的背后，真正需要解決的一個(gè)問(wèn)題是，為什么房?jì)r(jià)漲幅會(huì )這么快，并且房?jì)r(jià)如此堅挺呢？是因為供應不足么？應該不是。中國的人均居住面積相對較高的事實(shí)就證明了這一點(diǎn)。
　　同時(shí)，很多熟悉中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的人，都會(huì )提出這樣一個(gè)現象，很多樓盤(pán)早就賣(mài)出去了，卻沒(méi)有人住，即所謂的空置率過(guò)高的問(wèn)題。既然有房子都沒(méi)有人住，那么供應應該不成為問(wèn)題。供應不是問(wèn)題，那么問(wèn)題就出現在需求上。中國家庭對房地產(chǎn)的需求如此旺盛，已經(jīng)到了令人毛骨悚然的地步。二套房和三套房在很多中國家庭成為一種正�，F象，這一方面是由于房屋保有環(huán)節的費用很低，購房者在買(mǎi)房后幾乎不用付出過(guò)多的成本。同時(shí)，這也是因為中國家庭分散投資的需要，在經(jīng)年的儲蓄后，中國家庭擁有了令人咋舌的儲蓄，這也導致了中國家庭在購房中不需要使用過(guò)多的杠桿，就可以完成購房的過(guò)程，而由于其使用的貸款較低，即使在房?jì)r(jià)出現波動(dòng)時(shí)，也很少出現違約的現象，這樣穩定的投資心態(tài)也決定了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資波動(dòng)率較低。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)已是泡沫嗎？

　　關(guān)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭論，正在愈演愈烈。
　　的確，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一些令人擔憂(yōu)的趨勢，第一個(gè)就是房?jì)r(jià)的漲速過(guò)快，過(guò)去的5年中，中國的平均房?jì)r(jià)上漲了一倍左右。同時(shí)，房租收益率卻顯得較低，目前2.5%-3.0%左右的房租收益率不僅大大低于抵押貸款利率，與很多其他投資品種相比，這樣的投資回報率也顯得過(guò)低。
　　還有一個(gè)重要的指標，是房?jì)r(jià)收入比，這一個(gè)比率顯示了家庭對房?jì)r(jià)的承受能力，目前來(lái)講，國際指標在6-8倍為合理，從中國的整體情況來(lái)看，我們的研究發(fā)現，全國平均的房?jì)r(jià)收入比約為7.8倍左右，處于合理區間的上限，而一線(xiàn)城市比如北京、上海和深圳的這個(gè)比例則大大高于所謂的合理水平，在這些城市，14-16倍的房?jì)r(jià)收入比，已超過(guò)倫敦和紐約的房?jì)r(jià)收入比。
　　顯然，這些一線(xiàn)城市房市已經(jīng)出現溢價(jià)，表明市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)超過(guò)其現階段均衡價(jià)格。
　　現在一線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的溢價(jià)會(huì )不會(huì )蔓延到泡沫的地步呢？
　　很多人，特別是西方的一些市場(chǎng)參與者，引述美國的例子，認為中國必然會(huì )跟隨美國的泡沫破滅之路。首先讓我們看看中國與美國之間到底有怎樣的不同。第一個(gè)顯著(zhù)的不同，是絕大多數中國居民不會(huì )把房屋增值的部分拿到銀行進(jìn)行再抵押，換句話(huà)說(shuō)，中國的多數房產(chǎn)增值的部分仍然是以家庭固定資產(chǎn)的形式存在著(zhù)，卻沒(méi)有在市面上進(jìn)行流通。同時(shí)，中國家庭的負債率很低，想想你身邊的朋友，有多少人是全額付款買(mǎi)了房子，有多少人其實(shí)每個(gè)月要還的貸款根本不超過(guò)其收入的30%，又有多少人寧愿跟父母朋友借錢(qián)，也不愿意跟銀行借一筆抵押貸款呢？這些事實(shí)意味著(zhù)，中國家庭的市場(chǎng)負債率仍然非常低，換言之，他們斷供的可能性很小，因為他們持有的資產(chǎn)即使下跌30%也仍然是銀行的“正資產(chǎn)”，而中國家庭的儲蓄率較高支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)的低杠桿率，較高的儲蓄率體現在很多人伸手向父母借錢(qián)時(shí)，父母仍然可以拿出很大一筆款項來(lái)。
　　另一個(gè)更顯著(zhù)的不同，是銀行的手中的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險仍然是可控的，數據顯示，中國銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)的抵押貸款以及對開(kāi)發(fā)商的貸款，不到中國銀行業(yè)整體貸款的20%，換言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)看似重要，但對中國銀行業(yè)的影響，并不如想象中那么大。同時(shí)，中國的銀行很少使用金融衍生品將抵押貸款證券化或者再度包裝出售，對于銀行業(yè)來(lái)說(shuō)，其系統風(fēng)險也就大大降低了。

　　政府該做些什么？

　　在中國過(guò)去12年的住房改革進(jìn)程中，出現了與之前“福利分房”制度完全相反的情況，即政府將所有居民推向市場(chǎng)，除部分特殊利益群體外，幾乎完全取消所有的補貼性住房政策。
　　這在很大程度上加劇了目前普通百姓對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的抱怨，對于他們來(lái)說(shuō)，自身的收入無(wú)法跟上房?jì)r(jià)的漲幅，但也無(wú)法找到相對便宜的可售房屋。未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，中國政府必須把建設以“廉租房”和“經(jīng)濟適用房”作為政策的重點(diǎn)，同時(shí)減少對高端房產(chǎn)領(lǐng)域的控制，從政策上為這兩個(gè)市場(chǎng)設立一道“界限”，讓收入不同的居民找到各自的容身之所。
　　在目前中國政府的政策取向中，我們看到了兩種截然不同的態(tài)度。
　　中央政府在吸取了過(guò)去12年房改以來(lái)的教訓后，力圖大力推廣廉租房和經(jīng)適房等公共住房制度，而地方政府卻顯得有些心不甘情不愿，這背后有財稅制度的原因，因為在“分稅制”后，中央政府拿走了增值稅等稅收的大頭，地方政府的大多數財政收入來(lái)自于賣(mài)地的收入，對于地方政府來(lái)說(shuō)，建設公共住房不僅意味著(zhù)賣(mài)地收入的減少，同時(shí)建設公共住房也意味著(zhù)房?jì)r(jià)可能會(huì )被拉低、同時(shí)政府還要為其提供補貼，這一進(jìn)一出，地方政府的收入就更加少了。但是，如果政府可以從私宅市場(chǎng)收取物業(yè)稅，其稅基可以擴大，稅收的可持續性也會(huì )增強，其“轉移支付”建“廉租房”和“經(jīng)濟適用房”的能力也會(huì )增加。中央政府在物業(yè)稅的征收上如果可以讓利，并以住房的政策作為對地方官員考核的業(yè)績(jì)，相信地方政府也有動(dòng)力來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。
　　關(guān)于物業(yè)稅的討論，事實(shí)上也隱含在這樣的政策討論中，如果把市場(chǎng)分割成“自購為主”和“補貼為主”的市場(chǎng)，那么物業(yè)稅的征收就應該主要在“自購為主”的市場(chǎng)進(jìn)行，在以“補貼為主”的市場(chǎng)上，物業(yè)稅的征收則顯得意義不大。而如果對住房市場(chǎng)不進(jìn)行區分，而一股腦地對所有人都征收物業(yè)稅，由于低收入者對稅收更加敏感，其邊際效用更大，實(shí)際上，物業(yè)稅在起到調節房?jì)r(jià)的作用的同時(shí)，也降低了中低收入者的實(shí)際購買(mǎi)力。
　　與此同時(shí)，將住宅市場(chǎng)進(jìn)行分割，也有利于降低銀行的系統風(fēng)險。
　　在房地產(chǎn)融資中，銀行的風(fēng)險中第一來(lái)自于一級市場(chǎng)，即開(kāi)發(fā)商對土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)這一塊，另一個(gè)則來(lái)自于抵押貸款領(lǐng)域。
　　大家都知道，商業(yè)銀行是利潤驅動(dòng)的，限制銀行不向第二套或者第三套房發(fā)放貸款，等于讓貓不吃魚(yú)，實(shí)際上是變相限制銀行的利潤增長(cháng)，事實(shí)上，讓商業(yè)銀行自身判斷市場(chǎng)風(fēng)險和信貸風(fēng)險，是更加可行和明智的做法。另外，國家對購買(mǎi)一套房采取低按揭利率等補貼手段，實(shí)際上是讓銀行承擔了更多的風(fēng)險，卻沒(méi)有讓其得到相應的風(fēng)險定價(jià)——因為首套房的購買(mǎi)者沒(méi)有任何的購房經(jīng)驗，承受市場(chǎng)波動(dòng)的能力較小，而銀行卻由于政策因素被迫向其提供成本較低的利率。
　　筆者認為，正確的做法應該是由政府提供補貼，而非由銀行承擔風(fēng)險。但是，如果我們能夠建立起互相分割的房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行的功能和政府的功能就能區分得更加清楚，在某種程度上來(lái)說(shuō)，也降低了銀行面臨的經(jīng)營(yíng)和信貸風(fēng)險。同時(shí)，金融創(chuàng )新允許房地產(chǎn)基金的出現也會(huì )解決開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題，使融資成本降低，從而增加供給。
　　對于中國政府來(lái)說(shuō)，將市場(chǎng)分割不僅有利于減輕社會(huì )不穩定的壓力，也有利于更好地傾聽(tīng)不同群體的聲音，當所有人都在發(fā)聲時(shí)，你聽(tīng)到的不是雜音，就是那個(gè)聲音最響的——不幸的是，聲音最響的往往并不是最需要幫助的那一個(gè)。