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| 2010-08-03 作者:劉曉忠 來(lái)源:21世紀經(jīng)濟報道 |
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近日，央行著(zhù)重重申，下半年要繼續落實(shí)好適度寬松貨幣政策，嚴格執行差別房貸政策，促進(jìn)房市健康平穩發(fā)展。
可以這樣說(shuō)，差別房貸政策確實(shí)抬高了投機者炒作成本，有助于緩解房市投機風(fēng)險。但差別化房貸政策的威懾力相對有限，能否有效貫徹取決于商業(yè)銀行的具體行為。一方面，當前商業(yè)銀行如何執行差別化的房貸政策面臨著(zhù)認定標準的模糊問(wèn)題，既認房又認貸雖然有助于提高差別房貸政策的精準度，但鑒于房市相關(guān)信息的相對分散性，商業(yè)銀行要嚴格貫徹差別化房貸政策面臨著(zhù)高信息獲取成本，如購房者是否是二套房或三套房，商業(yè)銀行需要搜集該購房者是否在其他行有房貸、其名下是否有房產(chǎn)、婚姻狀況以及配偶未成年子女是否擁有房產(chǎn)等。顯然，如此高成本的房貸認定就令差別房貸的執行效力大打折扣。而且，央行也面臨著(zhù)較高的監督成本。
另一方面，商業(yè)銀行是否嚴格貫徹差別房貸政策，缺乏有效的威懾力。當前商業(yè)銀行違規發(fā)放房貸面臨怎樣的懲罰，并不明晰，這使得差別房貸政策在實(shí)際執行中變成了沒(méi)有牙齒的老虎。我們認為，有關(guān)部門(mén)應該通過(guò)設置房貸資產(chǎn)的風(fēng)險權重，如把目前的房貸資產(chǎn)的風(fēng)險權重由0.5提高至1，對二套房的房貸風(fēng)險權重可以提高至1.2，如此一來(lái)商業(yè)銀行發(fā)展房貸將面臨比以前更高的撥備需求、占用更多資本金，從而提高商業(yè)銀行違規放貸的威懾力。
央行嚴格執行差別房貸政策的目的是緩解投機者借用金融杠桿炒作。然而，房市的投機根源于當前房市較高的交易成本。住房之于購買(mǎi)者的個(gè)人效應具有不同的度量維度，無(wú)法度量個(gè)人效用不可避免地抬高了交易成本。當前過(guò)度強調供需狀況，客觀(guān)上不利于市場(chǎng)有效度量自住與投資需求的個(gè)人效用，從而導致了投機者借助單純供需關(guān)系的投機炒作。事實(shí)上，把房?jì)r(jià)拴在單維度的供需狀態(tài)下，使得自居和投資需求者無(wú)法度量住房對個(gè)人效應意味著(zhù)什么，導致了非理性的自居和投資需求——當前市場(chǎng)上不同的需求者的購買(mǎi)行為，更多地是源于房?jì)r(jià)的持續上漲，而非住房之于個(gè)人效應的滿(mǎn)足程度。同時(shí)，當前的房市投機恰恰與適度寬松貨幣政策有關(guān)。因此，既通過(guò)差別房貸遏制投機，又維持低利率和寬松貨幣流動(dòng)性政策，本身就存在明顯的矛盾性。
可見(jiàn)，矯正當前房市的過(guò)度炒作行為，亟待適度調整當前低利率政策；并同時(shí)引導供需雙方理性度量住房之于個(gè)人效應的滿(mǎn)足，避免單純的供需狀況誤導住房消費者陷入基于房?jì)r(jià)的購買(mǎi)決策陷阱之中。
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