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1457，這個(gè)數字如此刺眼，又如此重要！
昨晚9時(shí)，當我們用百度搜索“國土部”時(shí)，搜索框下面跳出的10個(gè)選項中，第一條即是“國土部出爐1457宗閑置土地黑名單”，國土部網(wǎng)站排第二位，10個(gè)選項中有6條提到1457宗閑置土地或黑名單。
多少人關(guān)注，多少人關(guān)心！
有理由感謝他們——中華人民共和國國土資源部（下稱(chēng)“國土部”）。在派出多個(gè)調研組分赴全國展開(kāi)的大規模調研結束后，它將涉及全國1457宗閑置土地的《有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》交予銀監會(huì )、證監會(huì )進(jìn)行風(fēng)險排查。
該名單已由銀監會(huì )轉發(fā)給各地銀監局及金融機構。銀監會(huì )要求各地金融機構立即開(kāi)展一次風(fēng)險排查，并在7月15日前將排查結果上報給當地銀監局或銀監會(huì )相關(guān)監管部門(mén)。
國土部是根據4月份“新國十條”中關(guān)于“對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項目貸款，證監部門(mén)暫停批準其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組的要求”，將這份名單提供給證監會(huì )、銀監會(huì )的。
《第一財經(jīng)日報》和網(wǎng)易房產(chǎn)對于從不同渠道獲得的名單上的地塊及相關(guān)公司進(jìn)行了認真核對，確定真實(shí)可靠，選擇在今天共同發(fā)布這份名單。本報由于版面所限，發(fā)布因為企業(yè)原因導致土地閑置的600多個(gè)地塊的名單，網(wǎng)易房產(chǎn)和一財網(wǎng)將發(fā)布全部名單（包括因為政府原因導致閑置的800多個(gè)地塊的名單）。
我們之所以發(fā)布這個(gè)名單，是因為我們認為，閑置土地是一個(gè)關(guān)系到房地產(chǎn)、社會(huì )民生、中國經(jīng)濟發(fā)展模式的重大問(wèn)題，堪稱(chēng)我們時(shí)代的一個(gè)典型標本。我們不能放棄媒體的社會(huì )責任。
近六成閑置由政府原因造成
這份名單詳細列出了省區市、項目名稱(chēng)、閑置土地的受讓人、合同編號、合同簽訂時(shí)間和約定的開(kāi)竣工時(shí)間等內容。截至去年9月30日，全國閑置土地總計達1457宗，閑置面積達9772公頃，其中70%以上為住宅用地。
北京、廣東、海南、江蘇、重慶等地成為閑置土地“重災區”，四地閑置土地數量占全國的近四分之一。其中，北京160宗，廣東324宗，海南141宗，重慶151宗。上海的閑置土地面積為零。
在閑置原因中，由于政府原因造成的土地閑置達849宗，占總數的58.2%。
“上榜”者中，不乏大型開(kāi)發(fā)商旗下項目，包括泛海建設（000046.SZ）、新世界地產(chǎn)、華潤置地（01109.HK）、和記黃埔地產(chǎn)、中遠地產(chǎn)、萬(wàn)通地產(chǎn)等。還包括一些大型央企如中國聯(lián)通、網(wǎng)通旗下公司。
在此前已零星公布的名單中，泛海建設、新世界地產(chǎn)和華潤置地作出了回應。如泛海建設本月3日專(zhuān)門(mén)為閑置用地一事而專(zhuān)門(mén)停牌，發(fā)布公告予以解釋。
但這未能阻止股價(jià)的波動(dòng)。4日當天，泛海建設股價(jià)下跌1.79%，隨后一日跌幅更是達到3.65%。一同“上榜”的華潤置地4日股價(jià)下跌4.05%，5日下跌3.38%。
曾聲稱(chēng)“三分之一開(kāi)發(fā)商只囤地不蓋房”的SOHO中國董事長(cháng)潘石屹對于“黑名單”給予了極大關(guān)注，稱(chēng)這在市場(chǎng)上引起的反響像投下一枚炸彈，清理閑置用地是降低房?jì)r(jià)的最根本辦法，他曾建議國土部對外全部公開(kāi)這份名單。
囤地與供地不足之爭
去年12月，國土部曾專(zhuān)門(mén)發(fā)布過(guò)全國房地產(chǎn)用地閑置情況：截至去年11月底，全國累計閑置的房地產(chǎn)用地約1萬(wàn)公頃，約占我國年度出讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地總量的七分之一。
“這不僅包括2004年實(shí)行土地招拍掛后出讓的土地，也包括此前協(xié)議出讓的土地�！眹敛客恋乩盟舅鹃L(cháng)廖永林當時(shí)解釋稱(chēng)。
1萬(wàn)公頃與9772公頃之間的差距看似并不大。
事實(shí)上，每當房?jì)r(jià)暴漲之年，“囤地”就會(huì )被視為其重要推手。去年房?jì)r(jià)飆升月份，業(yè)界曾掀起一場(chǎng)關(guān)于囤地推高房?jì)r(jià)還是土地供應不足推高房?jì)r(jià)的爭論。
國土部下屬的《中國國土資源報》去年就曾刊文稱(chēng)，就土地供應而言，假設政府平均每年無(wú)條件地向全國開(kāi)發(fā)商出讓1億平方米住宅建設用地，看起來(lái)土地供應量大大增加了，可是這些土地到了開(kāi)發(fā)商手里，可能馬上就會(huì )被囤掉7000萬(wàn)平方米，其余的3000萬(wàn)平方米慢慢開(kāi)發(fā)。
就此話(huà)題，潘石屹曾對本報表示，企業(yè)之所以囤地是預期土地會(huì )升值�！叭绻魈斓貎r(jià)是下跌的，開(kāi)發(fā)商就不會(huì )囤地，開(kāi)發(fā)商（囤地）的預期就是未來(lái)兩年土地供應不足�！�
而華遠集團總裁任志強的答案是，手中有糧心中才不慌，土地供應不足是囤地根本原因，“一個(gè)人老擔心下一頓沒(méi)飯吃，就會(huì )把饅頭留下來(lái)一半”。
主動(dòng)與被動(dòng)囤地
資本市場(chǎng)的偏好，也助長(cháng)企業(yè)囤地之風(fēng)盛行。一位房地產(chǎn)企業(yè)高管對記者透露，土地儲備是房地產(chǎn)公司的重要經(jīng)營(yíng)環(huán)節，土地儲備之成敗對上市公司的市值具有重要影響。
該高管表示，機構投資者對上市房地產(chǎn)公司一般會(huì )采用凈資產(chǎn)值（NAV）法進(jìn)行保守的估值。開(kāi)發(fā)物業(yè)的凈資產(chǎn)值，等于現有開(kāi)發(fā)項目以及土地儲備項目在未來(lái)銷(xiāo)售過(guò)程中形成的凈現金流折現值減負債。一般而言，土地儲備越高，NAV就會(huì )越高。
潘石屹也認為，對即將上市的和已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，為了迎合資本市場(chǎng)，就要把NAV的值做大，這就需要囤積大量的土地。
也有觀(guān)點(diǎn)認為，開(kāi)發(fā)商的土地儲備具有合理性。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級研究員回建強對本報記者表示，房地產(chǎn)業(yè)本身具有一定的開(kāi)發(fā)周期，有一定的土地儲備是合理的。
不過(guò)，回建強也認為，目前官方并沒(méi)有明確的定義來(lái)界定企業(yè)土地儲備是否處于“合理”范圍。
企業(yè)并非造成土地閑置的唯一原因，廖永林近日表示，目前土地閑置大體分兩類(lèi)，企業(yè)自身原因造成的占46%，另外占54%的閑置土地主要是政府原因造成的。此次“黑名單”中則是58.2%。
“企業(yè)方面有被動(dòng)的因素，也有主動(dòng)的嫌疑�！被亟◤娬f(shuō)。
他認為，前幾年地方政府從經(jīng)濟利益出發(fā)，出讓了一些毛地，后來(lái)因為拆遷安置等環(huán)節進(jìn)展緩慢，間接導致了一些閑置用地；從企業(yè)來(lái)說(shuō)，也有前期拿地過(guò)多，本身難以消化，或者根據市場(chǎng)形勢故意放緩開(kāi)發(fā)節奏，形成了閑置用地。
但不管是被動(dòng)還是主動(dòng)，近些年地價(jià)的飛漲，涉及“囤地”的企業(yè)大都賺取了大把的銀子。
地方執行難真相
其實(shí)政府在處理閑置用地問(wèn)題上早有規定，對土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，要按照出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費；對土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應當無(wú)償收回的，堅決無(wú)償收回。
近年來(lái)，地方政府也曾多次曝光閑置用地名單，但收回者最終寥寥無(wú)幾。
在去年12月，國土部曾公開(kāi)掛牌督辦9省18宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地。在今年4月，國土部透露，地方政府計劃收回兩宗土地，其余為限于近期動(dòng)工的4宗，經(jīng)督促已經(jīng)動(dòng)工的12宗。
即便由國土部掛牌督辦，收回土地宗數也僅僅占總量的11%，可見(jiàn)地方政府一般不愿動(dòng)用收回手段。
作為房地產(chǎn)重鎮，北京相關(guān)部門(mén)的閑置土地查處工作近年來(lái)一直十分高調，并于今年2月初收回了大龍地產(chǎn)去年9月份購得的天竺22號地，但收回的原因并非土地閑置，而是土地出讓金未能按時(shí)交納。除此之外，北京近兩年來(lái)未見(jiàn)收回閑置用地的重大舉措。
作為力度較大的廣州市，在2009年一年收回閑置土地12宗，面積共41.3017公頃，注銷(xiāo)用地批準文件4宗，面積共2.0976公頃，總計共16宗用地。
今年年初，南京市國土局發(fā)布公告，收回了兩家外企已取得開(kāi)發(fā)權的該市城東仙林一地塊，并沒(méi)收了保證金2.45億港元。
這次是否能夠真正終結開(kāi)發(fā)商的囤地行為，潘石屹也認為還很難說(shuō)，“最重要的是看國土部有沒(méi)有決心，能不能頂住來(lái)自各方面的壓力和給市場(chǎng)造成的波動(dòng)�！�
回建強認為，中央和地方政府的訴求不一致，中央希望企業(yè)拿到土地后盡快開(kāi)發(fā)形成房屋供應，因此不會(huì )放任土地閑置；而地方政府受土地財政影響，一般很少收回土地。
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