盡管當前相關(guān)監管部門(mén)已經(jīng)認識到如果不采取有效措施來(lái)監管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，中國難免會(huì )爆發(fā)類(lèi)似美國和日本由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機，但迄今我們在對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險認識上仍存在諸多誤區，導致監管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的一些制度安排還欠合理、有效和周全。

　　之所以這么看，首先是因為迄今我們仍然不愿承認，國內銀行信貸的過(guò)度發(fā)放是導致2009年國內房?jì)r(jià)快速飆升、房地產(chǎn)泡沫被不斷吹大的最根本影響原因之一。數據顯示，2009年和2010年上半年，國內商業(yè)銀行的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款規模達4萬(wàn)多億元，個(gè)人信貸比2008年快速增長(cháng)4倍至5倍，其中有相當部分貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　商業(yè)銀行之所以敢冒風(fēng)險變相發(fā)放貸款給個(gè)人投資房地產(chǎn)，是因為迄今國內眾多商業(yè)銀行仍然存在著(zhù)難以轉變的一個(gè)認識誤區，即認為只要房?jì)r(jià)不斷上漲，或言房?jì)r(jià)“只漲不跌”，就可降低個(gè)人按揭貸款的信貸風(fēng)險，房地產(chǎn)信貸（如個(gè)人按揭貸款）自然是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。由此，國內商業(yè)銀行紛紛拼命搶占或擴大房貸市場(chǎng)占有率，導致個(gè)人按揭貸款的進(jìn)入門(mén)檻不斷降低。
　　其實(shí)，房?jì)r(jià)“只漲不跌”的神話(huà)是不存在的。日本和美國都曾出現過(guò)房?jì)r(jià)下跌，中國也不會(huì )例外。道理很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)經(jīng)濟環(huán)境下房?jì)r(jià)總會(huì )有漲跌，房?jì)r(jià)不可能“只漲不跌”。反過(guò)來(lái)看，如果國內商業(yè)銀行不相信房?jì)r(jià)“只漲不跌”的神話(huà)，它們就不會(huì )向個(gè)人發(fā)放大量房地產(chǎn)信貸。同理，如果國內商業(yè)銀行的信貸增長(cháng)不那么快，國內房?jì)r(jià)也不見(jiàn)得會(huì )如此飆升。
　　由此觀(guān)之，只要國內房?jì)r(jià)“只漲不跌”的神話(huà)不破，我們就難以監管和防范當前龐大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。
　　其次是因為只要市場(chǎng)假定銀行體系是一種“取之不盡、用之不竭”的公共品，那就意味著(zhù)國內銀行體系的信貸風(fēng)險是巨大的。因為，當銀行體系被視為是一種公共品時(shí)，誰(shuí)占用銀行體系的資源越多，就預示其獲利的機會(huì )就越大。但是，在占用銀行體系資源的部分企業(yè)或個(gè)人獲取私利（收益）的同時(shí)，卻把對應的成本轉嫁給社會(huì )來(lái)承擔。
　　同理，當商業(yè)銀行和房地產(chǎn)貸款者都在千方百計占用或利用銀行體系資源時(shí)，就會(huì )出現如下的情況：一方面，商業(yè)銀行會(huì )為了增加信貸市場(chǎng)份額而過(guò)度放貸；另一方面，企業(yè)或個(gè)人也會(huì )想方設法獲取更多的貸款。結果是在這些主體獲取巨大收益的同時(shí)，卻把不斷積累的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險轉嫁給社會(huì )來(lái)承擔。
　　可以說(shuō)，國內房地產(chǎn)泡沫之所以會(huì )被不斷吹大，一個(gè)重要的原因是我們仍然誤以為可以無(wú)限度地占用或濫用銀行體系這個(gè)公共品，并且相信中國的房地產(chǎn)泡沫不會(huì )破滅。其實(shí)，正是這種認識誤區直接或間接地導致迄今我們仍然毫不畏懼國內的高房?jì)r(jià)或房地產(chǎn)泡沫，因為高房?jì)r(jià)或房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟和金融危機的最壞結果最后還可以由社會(huì )來(lái)承擔的。這種信念恰恰反映當前中國經(jīng)濟的最大風(fēng)險來(lái)自于高房?jì)r(jià)或房地產(chǎn)泡沫。
　　再次是因為國內銀行體系的有效定價(jià)機制尚未形成，信貸發(fā)放的有效定價(jià)仍然受諸多嚴格管制的影響，從而導致國內商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸快速增長(cháng)。同時(shí)，我們也難以用價(jià)格工具而只能采取數量工具來(lái)管理商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，這是導致商業(yè)銀行把市場(chǎng)占有率、信貸規�？焖贁U張等作為主要經(jīng)營(yíng)目標、大量銀行信貸流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要原因之一，結果是導致房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險越來(lái)越多。
　　近期，銀監局要求國內商業(yè)銀行展開(kāi)新一輪房地產(chǎn)信貸壓力測試，以應對那些房?jì)r(jià)過(guò)度上漲的地區房?jì)r(jià)可能下跌約50%的情況。但是，這種房貸壓力測試僅限于對銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的技術(shù)性測試，據此認為可以防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是一個(gè)認識誤區。這是因為，如果不從導致當前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險產(chǎn)生的根源、癥結及應對的政策措施與制度安排等角度來(lái)重新認識當今的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，難免會(huì )再次使監管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險陷于“治標不治本”的調控陷阱之中。
　　所以，如何消除或轉變我們在監管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險方面的諸多認識誤區，對當前房地產(chǎn)調控能否順利展開(kāi)影響深遠。

（作者系中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員）