福建省廈門(mén)市同安區“銀城明珠”業(yè)主2003年購房，開(kāi)發(fā)商承諾2004年交房，結果2005年才交房，房產(chǎn)證至今仍沒(méi)辦下來(lái)——

　　福建省廈門(mén)市同安區“銀城明珠”業(yè)主向本報反映，他們2003年購買(mǎi)“銀城明珠”（正式名稱(chēng)為“毅達城市廣場(chǎng)”）的房子，合同約定2004年12月31日交房，然而，開(kāi)發(fā)商直到2005年6月15日才正式交房。更令人氣憤的是，開(kāi)發(fā)商至今沒(méi)有給業(yè)主辦下房產(chǎn)證。業(yè)主多次交涉，得到的回答不是“正在辦理”就是“正在審批”。心急如焚的業(yè)主曾多次到市、區有關(guān)部門(mén)反映，甚至撥打“市長(cháng)熱線(xiàn)”投訴，也一度以拒交物業(yè)費的方式抗議�？墒�，幾年過(guò)去了，問(wèn)題始終懸而未決。

開(kāi)發(fā)商：私改規劃　違規超建

　　在廈門(mén)市同安區，“銀城明珠”是一個(gè)頗具知名度的小區，位于同集北路南城工業(yè)區邊緣，共16幢住宅樓，有1000多戶(hù)業(yè)主。
　　“銀城明珠”的開(kāi)發(fā)商是廈門(mén)市毅達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，該公司有關(guān)負責人黃海娟接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房產(chǎn)證至今未能辦下來(lái)是規劃方面出了問(wèn)題。至于開(kāi)發(fā)商為何不嚴格按照規劃開(kāi)發(fā)，黃海娟笑答：“哪有項目跟圖紙完全一致的�！�
　　記者從廈門(mén)市同安區國土管理部門(mén)了解到，“銀城明珠”項目當初批準的規劃面積為118680平方米，容積率低于2.2，建筑密度在38%以下�？墒�，規劃部門(mén)在2006年9月對“銀城明珠”驗收時(shí)發(fā)現，該項目實(shí)測建筑面積高達140056平方米。
　　廈門(mén)市規劃局同安分局副局長(cháng)施大茂告訴記者，“銀城明珠”項目在最初批準規劃的基礎上曾有過(guò)兩次增容，分別是2003年11月增容10144平方米，2005年2月增容4918平方米，到竣工時(shí)，規劃部門(mén)批準的總規劃面積為133742平方米。即便如此，在項目竣工驗收時(shí)，“銀城明珠”工程仍然比規劃批準的面積多出6300多平方米，容積率達2.6。
　　對超建部分，規劃局同安分局2006年9月要求毅達房地產(chǎn)公司向國土管理部門(mén)補交兩次增容費及相關(guān)地價(jià)，毅達房地產(chǎn)公司直到2007年11月才補交增容地價(jià)519.6萬(wàn)元，滯納金167.2萬(wàn)元，共計686.8萬(wàn)元。即便按照黃海娟所說(shuō)的“每平方米均價(jià)1800元”計算，開(kāi)發(fā)商從超建的2萬(wàn)多平方米房產(chǎn)中獲得的銷(xiāo)售收入即高達3800余萬(wàn)元，補交的地款不過(guò)是其零頭而已。
　　至于該項目為何兩次調整規劃，頻頻增容，廈門(mén)市規劃局方面聲稱(chēng)，2004年廈門(mén)市機構調整后，原先一些區屬機構變?yōu)槭信神v機構，人員變動(dòng)較大，這 些歷史問(wèn)題難以查證。

建設局：審查不嚴　留下隱患

　　毅達房地產(chǎn)公司前身為廈門(mén)中南電子實(shí)業(yè)有限公司，2002年4月22日變更為現名，同年11月19日取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。
　　據了解，《福建省〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規定〉實(shí)施細則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細則》）對不同資質(zhì)等級企業(yè)的開(kāi)發(fā)面積有嚴格規定，三級資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔建筑面積10萬(wàn)平方米以下(含10萬(wàn))的開(kāi)發(fā)建設項目，四級資質(zhì)的只能承擔2萬(wàn)平方米（含2萬(wàn)）、建筑層數7層以下（不含7層）的開(kāi)發(fā)項目；各資質(zhì)等級企業(yè)應當在規定的業(yè)務(wù)范圍內從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得超標承擔任務(wù)。
　　黃海娟向記者證實(shí)，公司2002年取得的只是一本《暫定資質(zhì)證書(shū)》，直到2005年3月才取得正式開(kāi)發(fā)資質(zhì)，等級僅僅是四級，而此時(shí)“銀城明珠”項目早已開(kāi)發(fā)過(guò)半，一期的幾百戶(hù)業(yè)主已入住。
　　“銀城明珠”項目的房子很多是7層以上樓房，有3棟是18層的高樓，違反了四級資質(zhì)只能建7層以下樓房的規定。整個(gè)項目建筑面積按照最初規劃是118680平方米，最終實(shí)際建筑面積140056平方米，大大超出“2萬(wàn)平方米以下”的限制。
　　同安區建設局工程管理科一位工作人員告訴記者，他們在日常工作中只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有資質(zhì)證書(shū)，至于等級根本就不審查。對開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)，國土局、規劃局等部門(mén)也根本不作要求，認為那是建設部門(mén)的事情。
　　黃海娟承認，“毅達房地產(chǎn)公司”壓根就是為“銀城明珠”項目專(zhuān)門(mén)成立的，此前沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，此后也未開(kāi)發(fā)其它項目。目前，公司除幾名工作人員留下“善后”，其余員工早已解散。

購房人：利益受損　如何維權

　　廈門(mén)市房地產(chǎn)交易權籍登記中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)產(chǎn)權中心）同安工作站張站長(cháng)向記者表示，房產(chǎn)證難以獲批的主要原因是開(kāi)發(fā)商違反規劃，開(kāi)發(fā)商提交的有關(guān)規劃變更的說(shuō)明尚不完善，今年年初，他們提出了19條具體意見(jiàn)。
　　黃海娟說(shuō)，19條意見(jiàn)主要是要求開(kāi)發(fā)商和有關(guān)部門(mén)就規劃變更做出詳細的解釋說(shuō)明，細化到陽(yáng)臺、房間等。施大茂認為，盡管“銀城明珠”有私改擴建現象，但經(jīng)勘測“不影響整體規劃”，局業(yè)務(wù)會(huì )決定通過(guò)驗收。規劃局一位領(lǐng)導說(shuō)，產(chǎn)權中心的要求讓他們“很難辦”，“我們早已說(shuō)明過(guò)了，從程序上講，這件事在我們這里已經(jīng)結案了”。
　　產(chǎn)權中心則認為，開(kāi)發(fā)商違反規劃不是小問(wèn)題，規劃部門(mén)應該對變更事項做出詳細說(shuō)明。
　　此事最大的受害者還是“銀城明珠”的上千戶(hù)業(yè)主，他們花了幾十萬(wàn)元買(mǎi)套房子，卻遇上房子遲交、容積率增加、沒(méi)有房產(chǎn)證，一紙購房合同換回數年煩惱。沒(méi)有房產(chǎn)證，就意味著(zhù)業(yè)主無(wú)法落戶(hù)，孩子無(wú)法上學(xué)，房產(chǎn)也不能買(mǎi)賣(mài)。
　　北京市金杜律師事務(wù)所姜翼鳳律師說(shuō)，開(kāi)發(fā)商應該對自己的過(guò)錯負責，積極履行自己的義務(wù)，主動(dòng)協(xié)調相關(guān)部門(mén)辦理房產(chǎn)證。從業(yè)主方面講，除了向相關(guān)政府部門(mén)反映外，還可以通過(guò)法律途徑維護自己的合法權益。