北京市已累計歸集商品住房專(zhuān)項維修資金171億多元，但累計支用維修資金僅1800余萬(wàn)元，使用率僅為0.1%——

　　今年入夏以來(lái)頻繁的雨水，讓在北京美麗園小區擁有兩套住房的董先生頭痛不已。因為兩套住房一直漏雨，他找了開(kāi)發(fā)商、物業(yè)和業(yè)委會(huì )等相關(guān)方，卻一直無(wú)果。和他一樣，美麗園小區26號樓和36號樓的其他居民也面臨著(zhù)同樣問(wèn)題。物業(yè)方面提出方案要求動(dòng)用專(zhuān)項維修資金進(jìn)行大修，由于得不到法定業(yè)主人數支持，方案被迫擱置。雙方僵持不下，是否動(dòng)用專(zhuān)項維修資金懸而不絕。

維修資金申請受阻

　　美麗園小區一期和二期住宅都出現了較嚴重的房屋漏雨問(wèn)題，但住宅專(zhuān)項維修資金至今沒(méi)使用過(guò)。該小區的業(yè)主委員雷女士告訴《市場(chǎng)報》記者，從去年開(kāi)始，小區業(yè)主委員會(huì )就開(kāi)始依法向主管部門(mén)（即北京市建委專(zhuān)項維修資金辦公室）提出請求，申請列支住宅專(zhuān)項維修資金用于修復房屋，卻被該部門(mén)拒絕，理由是通常情況下，多層住宅屋頂的設計要求為10年不需要大修，故住房維修資金自小區建成起10年后方可動(dòng)用。而美麗園小區一期建成于2001年，二期建成于2002年，均不到此期限。無(wú)奈的業(yè)主們去找開(kāi)發(fā)商，但由于美麗園小區一期、二期均已超過(guò)開(kāi)發(fā)商承諾的5年保修期，開(kāi)發(fā)商都已撤離，因此也拒絕承擔維護房屋的支出。
　　記者了解到，除了年限的規定外，動(dòng)用住宅維修專(zhuān)項資金的更大難題在于取得業(yè)主的認可。根據《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定，在住宅專(zhuān)項維修資金未劃轉業(yè)主大會(huì )管理的情況下（即由專(zhuān)項維修資金管理辦公室代管情況下），要使用住宅專(zhuān)項維修資金就須由物業(yè)提出維修和更新、改造的建議，只有該資金列支范圍內占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主討論通過(guò)物業(yè)提出的建議（俗稱(chēng)雙2/3），才可以實(shí)施使用方案。而美麗園小區申請該資金的最大障礙就在于，物業(yè)提出的維修方案得不到占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主的同意。那么，“雙2/3”的法定人數為何如此難以達到呢？

“大修”小修”分歧大

　　據記者了解，正常程序是，當住宅需要維修時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據維修和更新改造項目提出建議，雇用維保公司實(shí)施工程。經(jīng)法定業(yè)主人數認可后向相關(guān)部門(mén)申請列支專(zhuān)項維修資金。同時(shí)需要建委下屬的房屋安全檢測機構出據房屋質(zhì)量檢測報告。但現實(shí)的矛盾是，許多業(yè)主認為物業(yè)提出的維修方案并不可信，因此對是否該動(dòng)用專(zhuān)項維修資金，難取得一致意見(jiàn)。
　　針對美麗園小區26號樓和36號樓部分住宅發(fā)生漏水的狀況，物業(yè)提出，房頂漏水可能是由其它地方滲過(guò)來(lái)的。為了保障住宅的安全，必須把整個(gè)樓面挑開(kāi)進(jìn)行“大修”，而“大修”意味著(zhù)要動(dòng)用專(zhuān)項維修資金。但一些業(yè)主們認為物業(yè)的“大修”方案根本沒(méi)有必要。業(yè)主們表示，物業(yè)很有可能擴大維修方案，因為“小修”的費用已經(jīng)包含在業(yè)主們繳納的物業(yè)費里，如果僅對漏水的部分進(jìn)行局部修理，物業(yè)就要承擔這筆費用�！熬S保公司更加希望大修，接大工程賺錢(qián)就多，擴大工程對他們有利”，有業(yè)主說(shuō)的很直接。
　　中國人民大學(xué)“城市社區治理體制創(chuàng )新”課題組負責人孫龍博士對《市場(chǎng)報》記者表示，現有的規范性文件中對物業(yè)日常維護房屋的范圍和專(zhuān)項維修資金維修的范圍規定得過(guò)泛，其細致程度遠遠不足以指導物業(yè)的房屋維護活動(dòng)和專(zhuān)項維修資金的使用活動(dòng)。這種法律規定的模糊性，在房屋維護的資金使用問(wèn)題上給物業(yè)和業(yè)主之間留下了博弈的空間。

“雙2/3” 門(mén)檻難逾越

　　按照規定，住宅專(zhuān)項維修資金除在房屋滅失的情況下，是不能返還業(yè)主的。那么是什么原因致使業(yè)主不愿動(dòng)用專(zhuān)項維修資金？美麗園的一些住戶(hù)向記者表示，不僅物業(yè)無(wú)法讓人信任，業(yè)委會(huì )也不讓人放心�！皹I(yè)委會(huì )去監督物業(yè)，誰(shuí)來(lái)監督業(yè)委會(huì )？業(yè)委會(huì )委托其他機構去鑒定物業(yè)的方案也不一定就可信，其中還可能有貓膩”。
　　孫龍博士認為，盡管《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》考慮到了“誰(shuí)使用，誰(shuí)受益”的原則，但由于維修資金相對于可能需要維修的項目來(lái)說(shuō)是相當有限的，沒(méi)有直接受到房屋質(zhì)量問(wèn)題困擾的業(yè)主，就不愿動(dòng)用這筆資金。法規規定的“雙2/3”的投票區域過(guò)大，囊括居民數量過(guò)多，這使其共同利益不甚明晰，致使方案通過(guò)的可能性很小。
　　孫龍博士給《市場(chǎng)報》記者算了一筆賬：在一個(gè)購買(mǎi)時(shí)6000元/平方米的小區內，每戶(hù)交存專(zhuān)項維修基金按15000元來(lái)計算，一個(gè)有20戶(hù)的單元就有30萬(wàn)元左右的資金。假設該單元只有一部電梯，電梯的平均使用壽命是8至10年，造價(jià)通常要10萬(wàn)元以上，加上安裝等費用通常要達到15萬(wàn)元。也就是說(shuō)，專(zhuān)項維修資金的總量不足夠保障每個(gè)單元換兩次以上的電梯。所以業(yè)主在使用該資金時(shí)是必然有所顧慮的。而各個(gè)單元設施的使用、保養情況各不相同，如果一個(gè)單元更換電梯或維修其他設施的決定需要在含有多個(gè)單元的全樓表決，其通過(guò)率可想而知。

相關(guān)制度亟需完善

　　雷女士無(wú)奈的表示，“業(yè)委會(huì )在申請動(dòng)用專(zhuān)項維修資金維修漏雨房屋過(guò)程中遇到很多困難，最主要的就是鑒定和取得業(yè)主投票的問(wèn)題�！爆F實(shí)情況是，建委下屬的檢測機構僅負責出據房屋損壞情況的檢驗報告，而不能提供維修方案；物業(yè)負責提出維修方案，但并沒(méi)有義務(wù)根據房屋安全檢驗報告修訂維修方案。如果維修方案和房屋檢驗報告相距甚遠，維修資金將無(wú)法動(dòng)用，房屋修繕也將陷入困局。
　　根據北京市建設委員會(huì )最新統計，自2000年2月開(kāi)始至今年6月，本市已累計歸集商品住房住宅專(zhuān)項維修資金金額超過(guò)171億元，但累計支用維修資金僅1800余萬(wàn)元，使用率僅為0.1%。專(zhuān)項維修資金難申請，無(wú)法有效利用問(wèn)題非常普遍。無(wú)疑，美麗園的案例具有樣本意義。
　　有律師認為，破解專(zhuān)項維修資金使用困局，就必須加強法律法規的明確規定，明確區分各個(gè)項目損壞的情況和相應的屬于物業(yè)日常維護以及屬于專(zhuān)項維修資金維修的范圍，并在工程驗收和賬目審核上加強法律監管，實(shí)現明碼標價(jià)和賬目的透明化。此外，為減少業(yè)主對被提出維修資金挪作他用的顧慮，可以考慮委托一個(gè)中立的第三方來(lái)監督全過(guò)程。
　　事實(shí)上，新的《北京市住宅專(zhuān)項維修資金使用管理辦法》實(shí)施后，原先在實(shí)際執行過(guò)程中出現的問(wèn)題從制度上得到了解決。但新規在解決資金安全，規范管理主體和使用主體的行為的同時(shí)，又帶來(lái)了專(zhuān)項維修資金的的使用問(wèn)題。孫龍博士指出，在專(zhuān)項維修資金的安全得到保障的情況下，我們應該進(jìn)一步關(guān)注如何合理地使用它。這也是下一階段社區建設中面臨的重要課題。