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面對不景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府是否應該“救市”的爭論一波接著(zhù)一波，盡管當前還沒(méi)有共識，但一些地方政府已經(jīng)出臺措施為樓市提氣。
最近的案例是9月7日，西安市《關(guān)于恢復房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》被公開(kāi)。按照這份文件，從2008年9月4日起至2009年12月31日,在西安購房者，將根據購房款總額，享受1．5％、1％、0.5％三個(gè)等級的財政補貼。
盡管補貼金額并不大，但這種“居民購房、政府補貼”的做法還是掀起了波瀾，相比較之前一些地方政府“救市”的做法，這種做法更為直接。
然而，在國家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控遠未結束的背景下，類(lèi)似這樣的地方“救市”措施是否應該出臺？這樣的措施出臺究竟會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢產(chǎn)生怎樣的影響？
政府救市實(shí)惠居民還是開(kāi)發(fā)商
“以財政補貼給購房者，好像是幫窮人，其實(shí)是在托房?jì)r(jià)�！薄氨砻婵词茄a貼窮人買(mǎi)房，實(shí)際上是拿納稅人的錢(qián)替房地產(chǎn)商托市！”盡管是補貼購房者，但奇怪的是，西安市政府的這種做法卻引來(lái)反對的聲音。
應該說(shuō)，西安市的這份補貼方案覆蓋面非常廣，從90平方米以下的小戶(hù)型到144平方米以上的大戶(hù)型，從一手房到二手房，只要購房，都能享受補貼。
此外，西安市對經(jīng)濟適用住房購買(mǎi)資格也作出了調整。原標準是全年家庭總收入不超過(guò)33200元的家庭可以購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房，現在只要家庭人均年收入不超過(guò)上年度全市城鎮居民人均可支配收入，就可以購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房。
“表面上看，西安市的這種做法是在補貼購房者，實(shí)際上卻是在補貼開(kāi)發(fā)商�！蔽覑�(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉說(shuō)，政府這么做就是鼓勵居民買(mǎi)房，如果大量居民在這種政策的鼓動(dòng)下加入購房隊伍，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售狀況就會(huì )大為改善，從而迅速回籠資金，緩解資金鏈緊張的局面。
不僅僅是西安市政府在為當地樓市造勢，此前，河南等地也都出臺了“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的措施。這些措施包括降低公積金貸款首付比例、減免交易稅費、辦理戶(hù)口等內容。按照這些地方政府的說(shuō)法，這么做的目的就是使房地產(chǎn)恢復，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從去年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融政策突然收緊，隨之而來(lái)的則是房地產(chǎn)市場(chǎng)的清淡，交易冷清、市場(chǎng)觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商的資金鏈突然間緊張了起來(lái)。
救市措施暗含什么
盡管一些地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了或明或暗的優(yōu)惠購房，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體清淡并沒(méi)有得到改善。這種對市場(chǎng)預期的悲觀(guān)直接傳導到了各地的土地市場(chǎng)，從去年下半年開(kāi)始，土地流拍、開(kāi)發(fā)商不愿拿地的事件不斷發(fā)生。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事總經(jīng)理李文杰分析說(shuō)，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現超過(guò)連續10個(gè)月的“價(jià)量齊跌”，土地市場(chǎng)顯然已經(jīng)受到整體價(jià)量齊跌的影響，新地拍賣(mài)價(jià)格持續下降，囤地的開(kāi)發(fā)商早就開(kāi)始尋求資金合作，棄地而去的開(kāi)發(fā)商也早已出現。
2007年12月，成都推出總面積約258畝的三幅地塊，全部流拍。2007年底,廈門(mén)市最后一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì )中，出讓的六宗地有四宗“流拍”，整場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì )從開(kāi)始到結束，全程不到15分鐘。有統計顯示，今年上半年，全國土地市場(chǎng)上有40多塊地流拍，大量土地僅以底價(jià)成交。而在2006年、2007年上半年，土地市場(chǎng)地王頻頻出現。
“我覺(jué)得，地方政府之所以紛紛出臺救市措施，最直接的動(dòng)機就是土地出讓金減少�！焙皶熣f(shuō)，土地出讓金是地方政府財政收入的重要支柱，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量大的城市，土地出讓金要占到財政收入的一半以上。從去年下半年開(kāi)始的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉冷，使得開(kāi)發(fā)商不再競相拿地，地方政府的財政收入肯定受到了影響。
在北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強看來(lái)，地方政府出臺這些“救市”措施，主要是出于維護房地產(chǎn)市場(chǎng)預期的目的，想透露給消費者、開(kāi)發(fā)商一個(gè)信息：政府希望房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定。
“不同的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢并不相同，是否出臺救市措施主要取決于當地政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，出臺了措施的地方也未必其房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢就非常不好�！标悋鴱娬f(shuō)，這些年來(lái)，土地出讓金在各地財政收入中的重要性都在提高，肯定是地方政府要認真考慮的內容。
陳國強認為，目前，我國一些地方政府出臺了對房地產(chǎn)市場(chǎng)“救助”的措施，看起來(lái)與國家整個(gè)的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控并不完全一致�！爸醒氪_定大的思路，但具體落實(shí)還是靠地方，中央有中央的考慮，但地方也有地方的利益驅動(dòng)�！�
美國政府接手“兩房”我國政府是否需要救市
巧的是，當地時(shí)間9月7日當天，美國財政部長(cháng)亨利·保爾森宣布，美國政府接手“兩房”。這一舉措被稱(chēng)為美國歷史上最大的救市舉動(dòng)。
“兩房”是指美國規模最大的住房抵押貸款融資機構“房地美”和“房利美”。在目前美國12萬(wàn)億美元的住房抵押貸款中，有42％來(lái)自這兩家機構。
受美國房地產(chǎn)泡沫破裂影響，這兩家機構早已深陷泥潭，在2007年，兩家機構的損失超過(guò)140億美元。
據報道，美國財政部長(cháng)亨利·保爾森表示，之所以采取政府接管的措施，是因為房利美和房地美規模龐大，與金融系統關(guān)系密切，以至于其中任何一家垮掉都會(huì )導致美國以及全球金融市場(chǎng)的大動(dòng)蕩。
盡管政府接管兩家機構需要投入巨額資金，但保爾森認為，放手讓它們倒閉對金融市場(chǎng)的沖擊將比這個(gè)代價(jià)要嚴重得多。
那么，美國政府的出手救市是否給我國帶來(lái)啟示：也需要政府采取救市的措施？
“美國政府接手‘兩房’跟我國地方政府救市完全不同�！焙皶煴硎�，房地美、房利美是有政府資助的企業(yè)，在其陷入困境的情況，美國政府接手有利于企業(yè)的運作，從而保護擁有兩家公司債務(wù)的債權人。而在我國，開(kāi)發(fā)商遠沒(méi)到?jīng)]有出路的境地，地方政府出臺措施更多跟土地收入減少有關(guān)。
對于“兩房”被接管，目前還沒(méi)有看到具體措施，在一些金融業(yè)內專(zhuān)家看來(lái)，美國政府的接管并不意味著(zhù)將“兩房”國有化，從而不會(huì )將“兩房”的債券變成國家債務(wù)，接管只是為了避免金融市場(chǎng)出現劇烈震動(dòng)。
也有專(zhuān)家認為，盡管美國政府出手接管“兩房”，依然不會(huì )改變美國房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的現狀。
胡景暉告訴記者，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題還是房?jì)r(jià)問(wèn)題�，F在這個(gè)階段房?jì)r(jià)依然高位運行，如果開(kāi)發(fā)商支撐不下去，完全可以降價(jià)出售，再不行還可以轉讓項目，或者吸引民間資本進(jìn)入。
學(xué)者易憲容表示，美國政府接手“兩房”提醒我們要注意金融安全。為了防止美國次貸危機在中國發(fā)生，政府監管部門(mén)不僅應嚴厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機炒作，而且要進(jìn)一步完善現有的住房金融制度，比如讓一些沒(méi)有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不可進(jìn)入住房預售，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調整使絕大多數居民有能力購買(mǎi)。
本報北京9月8日電 |