照片：10月30日，一家澳洲房產(chǎn)公司的工作人員在向購房者介紹他們的項目。     當日，2008北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì )在中國國際貿易中心開(kāi)幕。此次房展匯集了北京、外埠近百個(gè)地產(chǎn)項目，來(lái)自澳洲和美國的國外地產(chǎn)項目也參加了展會(huì )。 新華社記者 羅曉光 攝

    出乎意料，居民購房信貸政策卡了殼。
    到今天為止，除中國農業(yè)銀行外，尚無(wú)任何一家銀行對外公布居民購房信貸政策的細則。而按照本月22日中國人民銀行出臺文件的要求，各銀行要在27日之前完成實(shí)施細則的擬定工作，并接受借款人的咨詢(xún)。
    究竟是什么原因導致了這樣的局面？

二套房貸款政策成焦點(diǎn)

    “二套房貸款政策是主要原因�！币晃恢�情人士告訴記者。
    10月22日，中國人民銀行突然在其網(wǎng)站公布文件《擴大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購買(mǎi)普通住房》，文件對居民購房貸款政策作出了調整，首付比例2成、貸款利率7折是主要內容。
    該政策發(fā)布后，立即在房地產(chǎn)界引起了巨大反應，很多人高呼：中央政府終于對房地產(chǎn)業(yè)救市了。
    然而，這個(gè)政策卻讓很多銀行糊涂了。
    就在去年9月27日，中國人民銀行和中國銀監會(huì )還聯(lián)合發(fā)布文件《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對購房貸款政策作出了收緊的規定。其中，對二套房貸款比例減少了一成，而且貸款利率不得低于基準利率的1．1倍。
    這個(gè)政策的出臺直接打擊了正高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機者被這個(gè)政策捆住了手腳，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)就此出現。
    時(shí)隔一年之后，中國人民銀行單獨發(fā)文，要求放松居民購房貸款政策，但卻對打擊投機的二套房貸款政策只字未提。
    “二套房貸款政策究竟是要廢除還是繼續執行？沒(méi)有一家銀行搞明白�！敝�情人士告訴記者。
    就在各銀行還沒(méi)有弄明白的時(shí)候，中國銀監會(huì )緊急召集了總行在京銀行的高層會(huì )議。會(huì )議，幾家銀行紛紛抱怨，人民銀行出臺的這個(gè)政策沒(méi)有了利差，沒(méi)法兒做。
    在這個(gè)高層會(huì )議上，銀監會(huì )并沒(méi)有對購房貸款政策表態(tài)。隨后，中國銀監會(huì )向各省市銀監局發(fā)出了通知，但并沒(méi)有像以往一樣直接發(fā)至各大銀行總行。
    通知只有短短3條，最重要的內容是：各商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款，除首次利用貸款購買(mǎi)自住房外，其余情形均繼續嚴格執行《中國人民銀行中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)［2007］359號）、《中國人民銀行中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（銀發(fā)［2007］452號）的規定。
    這表明，銀監會(huì )要求二套房政策不得松動(dòng)。
    據了解，銀監會(huì )要求各省市銀監局針對各銀行即將出臺的購房貸款細則進(jìn)行嚴查，如果違反通知，一律廢除重來(lái)。
    首次購房貸款政策很明確，但二套房貸款政策該怎么調？有幾家銀行就此咨詢(xún)中國人民銀行，雖然沒(méi)有得到明確答復，但銀行揣測，二套房貸款政策可能要因此廢除。
    于是，最先制定細則的幾家銀行基本上都將二套房貸款政策作廢。
    10月28日，中國農業(yè)銀行率先將實(shí)施細則公布在其網(wǎng)站上。有意思的是，細則公布沒(méi)多久便從其網(wǎng)站消失。
    “很明顯，這個(gè)細則與銀監會(huì )的要求不符，撞到了槍口上�！敝�情人士告訴記者。
    有了中國農業(yè)銀行的前車(chē)之鑒，原本已經(jīng)制定好細則的另外幾家銀行停住了腳步，沒(méi)敢公布實(shí)施細則，而是重新開(kāi)始調整政策。實(shí)施細則的出臺因此將不得不延期。
    不過(guò)，讓人困惑的是，10月29日，中國農業(yè)銀行又將實(shí)施細則公布在了網(wǎng)站上。但是，對二套房貸款的問(wèn)題，沒(méi)有提及。

二套房貸政策會(huì )不會(huì )調整

    二套房貸款政策究竟會(huì )不會(huì )調整？會(huì )怎么調整？房地產(chǎn)界人士都很關(guān)注。
    就在去年央行和中國銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)文提高二套房貸款門(mén)檻的時(shí)候，不少專(zhuān)家就認為，這抓住了控制房地產(chǎn)問(wèn)題的關(guān)鍵。因為這個(gè)政策規定，以家庭為單位，不論第一套住房貸款是否還清，只要從銀行貸款買(mǎi)過(guò)房，再次貸款都算第二套，都要提高首付比例和貸款利率。這樣的政策正是抓住了房產(chǎn)投資者、投機者的要害，遏制了房?jì)r(jià)炒作。
    在很多銀行業(yè)人士看來(lái)，普通購房者根本沒(méi)有能量左右房產(chǎn)價(jià)格，能夠讓房產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的，只有那些大大小小的投資者。由于之前金融政策的寬松，很多人利用銀行資金，造成市場(chǎng)供不應求的假象，推動(dòng)房?jì)r(jià)一步步上漲。
    在2007年9月之前，很多銀行都推出了增值貸、循環(huán)貸等業(yè)務(wù)，并為爭奪客戶(hù)正面交鋒。這類(lèi)業(yè)務(wù)就是將原有房產(chǎn)增值的部分貸給借款人，用途不限，很多人將這部分資金再次投入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
    “第一次購房貸款50萬(wàn)，心理壓力很大，一個(gè)星期都沒(méi)睡好�！币晃辉谏钲诠ぷ鞯呐�士曾告訴記者，但一年多之后，銀行告訴她房子升值了，可以將升值部分貸款出來(lái)購買(mǎi)別的房子。通過(guò)這樣的方式，這位女士購買(mǎi)了4套住房。
    房?jì)r(jià)上漲，銀行、投機者都受益，但當房?jì)r(jià)下跌時(shí)，房產(chǎn)投機者很可能斷供，風(fēng)險就轉移到了銀行。而在房?jì)r(jià)下跌時(shí)，銀行沒(méi)有辦法處理抵押的房產(chǎn)。美國次貸危機根源就在于此。
    正是因為大洋彼岸的次貸沖擊，央行、銀監會(huì )聯(lián)合推出了著(zhù)名的“二套房政策”。
    該政策一經(jīng)推出，很多地產(chǎn)、金融界人士就認為中央拿出了殺手锏。從市場(chǎng)的反應看，從該政策出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期似乎一下改變，市場(chǎng)交易忽然冷清了，明折暗折降價(jià)樓盤(pán)大量出現，開(kāi)發(fā)商資金鏈越來(lái)越緊張。受到市場(chǎng)交易影響，土地市場(chǎng)業(yè)進(jìn)入蕭條，各地出現土地流拍、低價(jià)拍賣(mài)的情況。
    很多地方政府坐不住了，政府救市成為熱點(diǎn)話(huà)題。先后18個(gè)省市拿出救樓市的措施，被指土地財政收入因樓市不景氣而銳減。
    終于，央行也拿出了救市政策。
    在很多普通人看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控遠沒(méi)有讓人滿(mǎn)意，金融政策怎么就松動(dòng)了？
    從以往對房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度來(lái)看，央行一直非常謹慎，出臺的政策也較為嚴格，但此次的曖昧態(tài)度讓人琢磨不透。
    “人民銀行這次的調整，來(lái)源于最高決策層經(jīng)濟政策的變化�！鄙缈圃航鹑谘芯克�副所長(cháng)王松奇說(shuō)，由于整個(gè)經(jīng)濟增速已經(jīng)放慢，最高決策層已將扶持實(shí)體經(jīng)濟作為最主要的任務(wù)，控通脹不再成為最主要的任務(wù)，保經(jīng)濟增長(cháng)成為當前的重中之中。
    王松奇告訴記者，一家銀行的分析數據顯示，今年全國房?jì)r(jià)平均下降24％，開(kāi)發(fā)商的資金鏈非常緊張，如果出現問(wèn)題，商業(yè)銀行將會(huì )因此出現大量呆壞賬。人民銀行出臺政策顯然是要救經(jīng)濟衰退的火，自然要對房地產(chǎn)市場(chǎng)作出一個(gè)回應。而中國銀監會(huì )顯然更多考慮的是金融風(fēng)險。

爭議二套房政策

    在很多開(kāi)發(fā)商看來(lái)，廢除二套房貸款政策才是解救房地產(chǎn)的辦法。很多人在多個(gè)場(chǎng)合都這樣的呼吁。但在一些專(zhuān)家看來(lái)，二套房貸款政策絕對不能松動(dòng)。
    知名學(xué)者易憲容就在其博客上明確表示，放開(kāi)二套房貸款政策，就是在制造金融風(fēng)險。
    “放開(kāi)二套房貸款政策，表面上是為了中國經(jīng)濟增長(cháng)的放松，但實(shí)質(zhì)上，是讓國內房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回到炒作投機盛行的市場(chǎng)，讓全國人民為吹大的房地產(chǎn)泡沫或金融危機買(mǎi)單�！币讘椚菡f(shuō)。
    易憲容認為，我國住房按揭政策是世界上最寬松、也是最不完善的。很多進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的人連次級信用都沒(méi)有，卻可以買(mǎi)不止一套住房，是利用中國住房按揭制度缺陷制造銀行的風(fēng)險及金融危機。
    面對新的購房信貸政策，中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，現在的政策把銀行跟房地產(chǎn)更緊密綁在了一起，意味著(zhù)現在的房屋貸款面臨著(zhù)更大的風(fēng)險。
    “現在絕對不能走通過(guò)購房來(lái)擴大內需的老路了�！�