政策暖風(fēng)頻吹，交易及持有成本降低，部分樓盤(pán)價(jià)格下降到相對合理水平，是近期交易量回升主要原因。
　　但房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)回暖，尚待觀(guān)察。要想將購房者的潛在需求轉化為實(shí)際需求，房地產(chǎn)企業(yè)向市場(chǎng)提供定價(jià)合理、質(zhì)量可靠的房屋是關(guān)鍵。

　　國務(wù)院辦公廳日前發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出加大保障性住房建設力度、進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費、強化地方人民政府穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責等方面的13項具體措施，意在進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
　　降息、減免交易稅費、放寬二套房貸、鼓勵購買(mǎi)改善型自住房、支持房地產(chǎn)信貸……細看這13項措施，實(shí)為10月以來(lái)出臺的一系列房地產(chǎn)政策的“打包”。政策不斷出臺能否促使樓市回暖？除了政策，樓市回暖還要靠什么？

成交量回升，是否就此回暖尚待觀(guān)察

　　統計數據顯示，11月份，北京、上海、深圳、南京等一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量呈現不同程度的回暖。如北京市11月份期房網(wǎng)上簽約13027套,比10月上漲58%。深圳市11月一手住宅總成交6435套，日均成交215套，創(chuàng )今年以來(lái)新高，較上月增長(cháng)90%。12月以來(lái)，成交量仍然呈現溫和放大的趨勢。
　　社科院金融研究所研究員尹中立認為，經(jīng)過(guò)冰冷的“金九銀十”，一線(xiàn)城市部分地區房?jì)r(jià)開(kāi)始出現較為明顯的下降。此輪降價(jià)的最大特點(diǎn)是新盤(pán)“低價(jià)入市”，其中部分樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)下降到消費者認為比較合理的水平，這是交易量出現回暖的最主要原因。
　　另一方面，央行連續5次降息和此前出臺的交易稅費減免、購買(mǎi)首套房享受0.7倍優(yōu)惠利率等帶來(lái)的持有成本的降低，使部分購房欲望急切的購房者結束了觀(guān)望。但應該看到，11月份各地都有大量限價(jià)房、經(jīng)濟適用房等政策性住房入市，此類(lèi)房屋的成交量甚至超過(guò)了普通商品房的成交量。同時(shí)，在當前的經(jīng)濟形勢下，頻頻吹來(lái)的政策暖風(fēng)究竟能在多大程度上刺激潛在需求的釋放，多數專(zhuān)家仍持謹慎態(tài)度。

房?jì)r(jià)尚未大幅下挫，穩定程度較高

　　在成交量之外，房?jì)r(jià)的總體情況也值得觀(guān)察。來(lái)自國家發(fā)改委的數據顯示，１１月份，我國７０個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲０．２％，漲幅比１０月低１．４個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降０．５％。從宏觀(guān)的統計數據上看，房?jì)r(jià)已經(jīng)從前三季度的漲幅趨緩變?yōu)樾》�下降。住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮認為，雖然當前不少城市出現了住宅銷(xiāo)售量和價(jià)格雙雙下滑的情況。但迄今為止，在全球范圍內，中國樓市依然是穩定程度較高的，并未出現歐美一些國家房?jì)r(jià)大幅下跌的情況。
　　“這并不是說(shuō)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有風(fēng)險�！标惢凑f(shuō)。數據顯示，截至2008年8月，我國個(gè)人住房按揭貸款總額為3.4萬(wàn)億元，其中90%以上是過(guò)去4年中貸出去的。短期個(gè)貸高度集中，使金融系統存在一定風(fēng)險�！拔覈�近期連續多次降息，包括上次大幅度的降息，有利于緩沖可能存在的金融風(fēng)險�！�
　　“當前全國商品房銷(xiāo)售面積、土地購置和開(kāi)發(fā)面積都大幅下降，房地產(chǎn)業(yè)正處于低迷期�！敝袊�房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一說(shuō)，在央行近期連續降息，并出臺鼓勵購房者買(mǎi)房的一系列財稅政策，有利于提振市場(chǎng)信心，穩定市場(chǎng)發(fā)展。

合理定價(jià)是回暖關(guān)鍵

　　作為我國規模最大的全國性房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)展覽會(huì )，見(jiàn)證了房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展全過(guò)程的住交會(huì )走到第十年，恰逢全球金融危機背景下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現了持續半年多的低迷。受此影響，今年的住交會(huì )也明顯比往年冷清。記者在位于北京順義區的中國國際展覽中心新館看到，雖然萬(wàn)科、萬(wàn)通等知名開(kāi)發(fā)商悉數出席，但開(kāi)發(fā)商參展數量明顯少與往年，展館兩側都有一些區域沒(méi)有完成招商。今年開(kāi)發(fā)商直接推介具體樓盤(pán)的很少，主要以形象宣傳為主。同時(shí)，前來(lái)參觀(guān)的普通購房者也比往年少了很多。
　　《若干意見(jiàn)》在鼓勵購房和扶持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的同時(shí)，也對房企主動(dòng)應對市場(chǎng)變化提出了要求：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售�！�
　　朱中一指出，在市場(chǎng)低迷的情況下，如何將購房者的潛在需求轉化為實(shí)際需求，除了政策的鼓勵和支持外，企業(yè)能否向市場(chǎng)提供定價(jià)合理、質(zhì)量可靠的房屋，成為企業(yè)能否立足且應對市場(chǎng)的關(guān)鍵。

保障性住房會(huì )不會(huì )沖擊商品房市場(chǎng)

　　保障性住房是此次促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展系列舉措的重點(diǎn)。北京、上海等地也紛紛拋出2009年的住房建設計劃，其中對保障性住房建設力度的強調，為近10年罕見(jiàn)。對城鎮低收入家庭而言，政府通過(guò)投資計劃顯示出來(lái)的決心，無(wú)疑是實(shí)現安居夢(mèng)想的福音。
　　而市場(chǎng)人士開(kāi)始擔心，保障性住房和限價(jià)房等政策性住房的大量入市，會(huì )使商品房市場(chǎng)進(jìn)一步量?jì)r(jià)齊跌。隨著(zhù)住房保障建設計劃的公布，很多原本準備出手買(mǎi)房的購房者會(huì )進(jìn)一步觀(guān)望，等待保障性住房的入市。同時(shí)，商品房的價(jià)格也會(huì )被配建在周邊的限價(jià)房等拉低。
　　另一種聲音則認為，這種擔心是多余的。住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥認為，購買(mǎi)商品房和購買(mǎi)政策性住房的人群是兩個(gè)群體，基本上沒(méi)有交叉。各地對購買(mǎi)經(jīng)濟適用房和限價(jià)房的家庭有嚴格的準入限制，大多數有能力購買(mǎi)商品房的家庭的購房需求還是要通過(guò)商品房來(lái)解決。因此，商品房的需求并不會(huì )因為保障性住房的大量入市而減少。
　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)一份分析報告認為，政策性住房規模加大，固然分流了商品房的市場(chǎng)份額，但同時(shí)商品住房的供應量也大為減少，這將有助于消化商品房存量，并對房?jì)r(jià)尤其是中高端商品房?jì)r(jià)格起到平衡、穩定作用。