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救市政策結合“降價(jià)效應”在刺激住房剛性需求釋放的同時(shí)，也讓房產(chǎn)投資客在嚴冬中嗅到了絲絲暖意。
歲末年初，北京商品房成交量回暖，購房需求在一定程度上出現“抬頭”，中心城區、優(yōu)質(zhì)地段的部分商鋪和高檔住宅項目出現了多年來(lái)罕見(jiàn)的熱銷(xiāo)。這是否意味著(zhù)經(jīng)歷十幾個(gè)月調整后北京樓市正在“接近底部”，而投資性需求是否正在顯現？在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調整中，北京的房產(chǎn)投資者能否“扛住”，實(shí)現“泡沫化生存”？
業(yè)內專(zhuān)家指出，總體而言，北京樓市泡沫尚存，房?jì)r(jià)下行仍然是趨勢，但在產(chǎn)品檔次和地理區位上的結構性分化正在顯現。位于中心城區的高檔住宅、公寓和商業(yè)物業(yè)，由于財富效應和城市化進(jìn)程，其稀缺性和投資屬性將日益凸顯，其價(jià)格的適度調整很可能引致中長(cháng)線(xiàn)資金的進(jìn)入，并由此平滑市場(chǎng)的周期性波動(dòng)。
國內投資客 考慮“調倉”
來(lái)自浙江義烏的杜先生，日前正通過(guò)北京房產(chǎn)中介掛牌出售位于南三環(huán)外“名都家苑”的一套南北通透的兩居室房產(chǎn)，面積117平方米，報價(jià)120萬(wàn)元，1萬(wàn)元左右的均價(jià)基本與周邊目前的市價(jià)相符。而杜先生此次出售的房產(chǎn)，是其擁有的該項目中四套房產(chǎn)中的一套。
“兩年前，名都家苑有三棟樓放到義烏開(kāi)盤(pán)，當初我們投資主要是看好北京的住宅，現在以這個(gè)價(jià)位出售比較合適，留點(diǎn)現金今后可以考慮買(mǎi)點(diǎn)別的資產(chǎn)，比如北京等一線(xiàn)城市的商鋪和高檔公寓�！倍畔壬寡�。
與杜先生一樣，不少在北京的置業(yè)者都在考慮“調倉”。以目前的價(jià)位出售手中位置較偏的普通住宅，今后伺機購入地段更好、檔次更高、性?xún)r(jià)比更優(yōu)的房產(chǎn)。
1月10日，東二環(huán)廣渠門(mén)橋附近的樓盤(pán)“冠城·名敦道”SOHO項目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，均價(jià)12500元/平方米，全款9折優(yōu)惠，這一價(jià)格遠低于周邊樓盤(pán)。當日，開(kāi)發(fā)商推出700余套商住房，而現場(chǎng)排號人數將近1300人�！澳壳笆着瞥龅姆吭匆呀�(jīng)銷(xiāo)售了九成，除了部分特殊戶(hù)型之外，其余已基本售完�！惫诔谴笸ǎ�600067）副總裁韓國建對記者表示。
市場(chǎng)人士指出，購買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)項目主要是考慮獲取出租性收益，因此，屬于典型的投資性購房。2008年以來(lái)，北京多個(gè)高端商業(yè)項目受到國內投資者青睞，從一定程度上反映了北京樓市投資性購買(mǎi)力的“著(zhù)重點(diǎn)”。
據日前出爐的2008年北京樓市排行榜顯示，三里屯SOHO、盤(pán)古大觀(guān)和奧運媒體村分別以72.4億、25.9億和25.67億元的銷(xiāo)售金額位居北京項目成交金額排行榜的前三位。
以三里屯SOHO為例，項目開(kāi)盤(pán)預售僅4天，銷(xiāo)售額便達到46億元。按照SOHO中國董事長(cháng)潘石屹的介紹，三里屯SOHO的客戶(hù)100%為國內客戶(hù)，其中，山西、陜西、內蒙古等地的能源資金是主要購買(mǎi)力量。
華高萊斯公司副總經(jīng)理公衍奎分析，當市場(chǎng)交易陷入低迷之時(shí)，純投資類(lèi)物業(yè)表現出的抗風(fēng)險性要大于自住類(lèi)和自住投資屬性結合的物業(yè)。根據最近一份調查顯示，超過(guò)5000萬(wàn)元購買(mǎi)額度、資金充裕的大客戶(hù)，他們更看重中長(cháng)線(xiàn)，并傾向于購入區位價(jià)值高的商鋪、寫(xiě)字樓等物業(yè)作為投資標的，然后分割面積出租，從而獲得租金收入與長(cháng)期的物業(yè)溢價(jià)。
統計顯示，雖然2008年北京樓市整體價(jià)格下滑，但在成交均價(jià)前十名的樓盤(pán)中，多數項目的均價(jià)依然比2007年略有上升。
外資機構 抄底還是撤離？
與國內投資客相比，外資機構對北京等一線(xiàn)城市投資性物業(yè)的看法便不是那么樂(lè )觀(guān)。
業(yè)內人士透露，繼李嘉誠4次拋售上海物業(yè)套現后，摩根士丹利、高盛、花旗、美林等外資金融機構正在計劃打包出售中國境內的投資性物業(yè)，其中也包括北京的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、住宅等多種物業(yè)類(lèi)型。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)中國區總裁盧航告訴記者，在內地房地產(chǎn)市場(chǎng)上，歐美等外資投行的資本運作模式，主要是對一線(xiàn)城市的物業(yè)進(jìn)行收購，并長(cháng)期持有；但近期，選擇合適時(shí)機溢價(jià)出售的現象日益增多。
他認為，這種資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，一方面與外資金融機構在危機中“缺錢(qián)”有關(guān)，另一方面也與中國經(jīng)濟在短期內存在下行風(fēng)險、投資性物業(yè)的收益可能下滑有關(guān)。另外，人民幣匯率改變單邊升值格局出現波動(dòng)，資產(chǎn)重估可能存在“負效應”也是部分外資機構考慮減持中國投資性物業(yè)的重要原因。
世邦魏理仕最新公布的報告顯示，近年來(lái)一直平穩上升的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)在2008年第三季度后出現轉折。進(jìn)入9月末，美國金融危機對全球產(chǎn)生影響，在京部分行業(yè)的外資公司受到?jīng)_擊。受影響較大行業(yè)的公司則出現削減辦公用房預算，個(gè)別知名企業(yè)的辦公預算削減50%以上，并且，這種削減預算的趨勢正在逐漸蔓延。
2008年前三季度，北京A級寫(xiě)字樓供應量達47.5萬(wàn)平方米，但同期，A級寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納為24萬(wàn)平方米，較去年同期增長(cháng)20%，第三季度后增幅明顯下降。第三季度，A級寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量只有4.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌了62%，而當前的租金平均報價(jià)為每月每平方米264元，環(huán)比僅增長(cháng)0.4%。
仲量聯(lián)行研究人士預計，2009年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應量將達到233萬(wàn)平方米，使市場(chǎng)存量再增長(cháng)27%；商鋪市場(chǎng)新增供應量將達到167萬(wàn)平方米，市場(chǎng)存量上升51%。新增供應量的增長(cháng)和空置率高位運行，將對市場(chǎng)租金水平帶來(lái)更大的下行壓力。
但不少外資機構也認為，調整意味著(zhù)機會(huì )。瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部聯(lián)席主席王震宇表示，從過(guò)去高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)驗來(lái)看，如香港、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)，在高速增長(cháng)后的調整期，一般是2-3年，而商業(yè)地產(chǎn)的租金將是市場(chǎng)回暖的風(fēng)向標。
業(yè)內預計，2009年，北京投資性物業(yè)的價(jià)格可能再下降5-10個(gè)百分點(diǎn)后趨于穩定，而成交量有望在三季度后出現反彈。
地產(chǎn)商 進(jìn)入抑或退出？
對于北京投資性物業(yè)的提供者而言，在現金流允許的范圍內，適度加大商業(yè)地產(chǎn)的配置比例，可能是一種抵御行業(yè)低谷的策略。據了解，金融街、北辰實(shí)業(yè)、萬(wàn)通地產(chǎn)、首創(chuàng )置業(yè)等北京地產(chǎn)商在放緩普通住宅土地儲備的同時(shí)，計劃增加投資性物業(yè)的開(kāi)發(fā)和持有比例。
萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(cháng)馮侖表示，“面對普通住宅市場(chǎng)的不景氣，部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始加大商業(yè)地產(chǎn)的投資比重�！彼J為，在北京等地，商業(yè)地產(chǎn)的成交量仍將穩步上升，這使得部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加大對于商業(yè)地產(chǎn)的投入。
潘石屹也表示，在北京，繁華地段可以開(kāi)發(fā)的項目越來(lái)越少；而中國的儲蓄率一直很高，企業(yè)存款也在日益攀升，在目前的經(jīng)濟環(huán)境中，這些錢(qián)如何保值、增值，確實(shí)需要智慧來(lái)進(jìn)行選擇�；谶@一點(diǎn)，SOHO中國仍將堅持在北京開(kāi)發(fā)投資性商業(yè)地產(chǎn)的戰略。
北辰實(shí)業(yè)目前已形成了投資物業(yè)、零售商業(yè)為穩定收益基礎的經(jīng)營(yíng)模式，其中，投資物業(yè)和零售商業(yè)主要集中在北京亞奧商圈，公司董事長(cháng)賀江川表示，今后，北辰仍將進(jìn)一步增加中高檔住宅、公寓、別墅、寫(xiě)字樓等多元化、多檔次房地產(chǎn)項目。
在日前召開(kāi)的北京市人大會(huì )議上，副市長(cháng)陳剛透露，北京擬“放開(kāi)”高端住房市場(chǎng)，相關(guān)措施將出臺。他表示，“高端房產(chǎn)市場(chǎng)對北京經(jīng)濟和稅收的貢獻很大，另外也要滿(mǎn)足有消費能力人群的購房需求，政府不應對這部分市場(chǎng)過(guò)多設限或者干預�！� |