牛年春天，2006年在爭議中全國強制推行的“新建住宅套型90平方米以下占開(kāi)工總量70％”政策，在北京出現松動(dòng)跡象。
    牛年春節前，房?jì)r(jià)調整最困難、最特殊的北京，出臺了一系列政策。其中一條頗為引人注目：對商品住房項目，允許在全市總量平衡前提下，根據市場(chǎng)需求來(lái)確定套型面積和比例。這也就意味著(zhù)，原本不容商量的70／90政策已經(jīng)在北京出現了松動(dòng)。
    盡管目前北京市建委并沒(méi)有對這一政策作出解釋?zhuān)�但一些業(yè)內人士認為，不到3年的時(shí)間，這項曾經(jīng)要求嚴厲的政策就似乎走到了盡頭。

爭議中強制推行

    2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門(mén)公布《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》，就爭議不斷。
    商品房究竟應該建多大的面積？究竟該由誰(shuí)說(shuō)了算？這兩個(gè)問(wèn)題成了爭議的焦點(diǎn)。
    按照國務(wù)院的文件，自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70％以上。直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進(jìn)行套型調整。這樣的政策被簡(jiǎn)稱(chēng)為70／90政策。
    根據這個(gè)思路，當時(shí)主管部門(mén)官員在不同場(chǎng)合表示，必須嚴格執行70／90政策，否則，將會(huì )有嚴厲懲罰措施，其中甚至包括“沒(méi)收”。
    但在開(kāi)發(fā)商眼中，這個(gè)政策卻是個(gè)釘子——從住房建設上來(lái)看，大戶(hù)型的房屋無(wú)論從設計還是成本上都要低于小戶(hù)型的房屋；大戶(hù)型的房屋出售總價(jià)也高。該政策出臺，打亂了一些開(kāi)發(fā)商的算盤(pán)。
    2006年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，正處在房?jì)r(jià)飛漲的賣(mài)方市場(chǎng)階段，大量熱錢(qián)進(jìn)入樓市，投資性購房占據比例不斷上升。在一些城市，一度出現連夜排隊搶購商品房的景象，社會(huì )對房?jì)r(jià)的高漲怨聲載道。
    70／90政策的出臺，正是房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的具體落實(shí)，意在遏制快速上漲的房?jì)r(jià)，降低購房門(mén)檻。
    來(lái)自官方部門(mén)的理由很充足，我國的基本國情是人多地少，從節約型社會(huì )的角度看需要在住房面積上有所控制，90平方米一樣能設計出不錯的戶(hù)型。為了推動(dòng)這個(gè)政策的落實(shí)，相關(guān)部門(mén)還組織了小戶(hù)型設計競賽，試圖證明戶(hù)型好壞不在于面積大小。
    而在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，政府限制面積是對市場(chǎng)的過(guò)度干預，而且90平方米以下的住房沒(méi)有舒適度。甚至有業(yè)內人士公開(kāi)表示，該政策不會(huì )活過(guò)2007年。
    爭議中，圍繞這一政策解釋?zhuān)�出現了幾次反復——
    2006年，原建設部房地產(chǎn)司司長(cháng)對商品房套型面積作出了“套型面積即套內面積”的解釋。但很快，建設部又對此做出了否定，稱(chēng)套型面積等同于包含公攤面積在內的建筑面積；
    2007年1月9日，原建設部在其網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于征求90平方米以下住宅設計要點(diǎn)（征求意見(jiàn)稿）意見(jiàn)的函》，將70／90政策作出了調整，把90平方米放大到了107平方米。但在一天之內，該文件又被廢除。
    在該政策推出之后半年多，其執行細則才姍姍來(lái)遲，一些業(yè)內人士甚至認為，這樣的做法加重了市場(chǎng)的緊張，反倒刺激了房?jì)r(jià)的上漲。
    盡管該政策在開(kāi)發(fā)商不情不愿中開(kāi)始執行，但從2006年到2007年上半年，房?jì)r(jià)依然處在上升通道。

松動(dòng)后會(huì )否留下后遺癥

    70／90政策并沒(méi)有起到立竿見(jiàn)影的作用，但到了2007年下半年，隨著(zhù)央行、銀監會(huì )二套房政策的出臺，原本熱鬧的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然陷入了冷清。
    觀(guān)望、打折、贈送，在2007年下半年之后的樓市，這些詞匯頻繁出現在媒體報道中，主要大城市的房屋交易量開(kāi)始出現大幅萎縮。這種情況一直延續到2008年末。
    這段時(shí)間，美國次貸引發(fā)的全球金融危機在世界各地蔓延，中國也不例外。于是乎，各地開(kāi)始出臺種種利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。
    “70／90政策到松動(dòng)，是不是說(shuō)將來(lái)要買(mǎi)小戶(hù)型的房子就更困難了？”在北京一家大型國企工作的程先生這樣問(wèn)記者。這段時(shí)間，程先生到處看房，想買(mǎi)一套合適的七八十平方米的房子，但讓他很困惑的是，這樣的房子少之又少，根本不象70／90政策得到落實(shí)的情況，而且價(jià)格也沒(méi)有明顯下跌。
    “70／90政策的出現有特殊的背景�！北本┞�(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒告訴記者，這個(gè)政策出臺前，開(kāi)發(fā)商的房子太好賣(mài)了，很多開(kāi)發(fā)商甚至采取捂盤(pán)的方式抬高房?jì)r(jià)，而這個(gè)政策的出臺限制了開(kāi)發(fā)商的行為，對穩定房?jì)r(jià)起到了一定作用。
    但是，楊少鋒覺(jué)得，這個(gè)政策同時(shí)也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上產(chǎn)品的嚴重同質(zhì)化。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，每一個(gè)地塊都有它的特殊性，有些地塊適合建高檔公寓，有些地塊適合建經(jīng)濟適用房，而有些地塊就是應該建設別墅；不考慮這些特殊性，政府來(lái)一個(gè)行政命令，實(shí)際上變成那些本來(lái)應該修建大戶(hù)型、高檔項目的地塊完全失去了自己的優(yōu)勢。
    “不但產(chǎn)品品質(zhì)受到極大的限制，客戶(hù)的需求也被嚴重壓抑。其實(shí)，不同城市發(fā)展階段不同，需求結構也大不一樣，這樣一刀切的政策，也沒(méi)有考慮到城市之間的差異�！睏钌黉h說(shuō)，市場(chǎng)需要什么樣戶(hù)型應該由市場(chǎng)決定，而不應該是政府一刀切。
    但是，在很多人看來(lái)，70／90政策的松動(dòng)將會(huì )帶來(lái)對房?jì)r(jià)的恐慌，如果中央政府調控房地產(chǎn)的政策就這樣輕易被突破，房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )由此再次難以控制？而且，小戶(hù)型同樣有大量的需求，沒(méi)有政策的限制，未來(lái)小戶(hù)型是否更加稀有？
    楊少鋒不認為會(huì )帶來(lái)房?jì)r(jià)的上揚，他覺(jué)得，經(jīng)歷此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調整，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)趨于理性，在未來(lái)相當長(cháng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求會(huì )相對平衡。
    但也有業(yè)內人士認為，70／90政策的松動(dòng)會(huì )使市場(chǎng)的變數加大，既然這個(gè)政策可以突破，別的政策肯定也可能被突破。這種對高房?jì)r(jià)的恐慌依然來(lái)源于房地產(chǎn)行業(yè)的不規范。