4月20日，上海銀監局發(fā)文通知各商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中心，嚴禁變相違規放寬住房貸款政策。近期上海地區商業(yè)銀行變相放寬個(gè)人住房貸款條件的種種行為，已經(jīng)引起了監管部門(mén)對于房貸風(fēng)險可能加劇的警惕。
　　3月底，上海銀監局組織專(zhuān)門(mén)力量抽查了上海市部分商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。抽查發(fā)現，部分商業(yè)銀行存在變相放寬個(gè)人住房貸款條件、降低個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率的違規情況。其中，通過(guò)與中介機構、房地產(chǎn)評估公司“合作”進(jìn)行的變相違規尤為突出。

　　轉按揭市場(chǎng)存亂象

　　為此，上海銀監局印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規范個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知》（下稱(chēng)《通知》），要求各商業(yè)銀行嚴禁以對VIP客戶(hù)實(shí)行區別對待政策為名放寬貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的適用范圍；嚴禁以另行發(fā)放個(gè)人消費貸款，或銀行通過(guò)與中介機構合作向客戶(hù)進(jìn)行費用返還、墊付首付款等方式降低條件，變相突破監管政策；嚴格審查客戶(hù)首付款的充足性和真實(shí)性，不得允許首付比例不足的客戶(hù)以銀行信貸資金或以信用卡透支等方式支付首付款。
　　一股份制商業(yè)銀行個(gè)人信貸部門(mén)負責人告訴記者，近期上海銀監局已經(jīng)多次提示房貸風(fēng)險，上述三項禁令是針對本次抽查結果提出的具體要求，“這些問(wèn)題已經(jīng)存在一段時(shí)間，特別是銀行與中介機構合作的這一項，造成了上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)序競爭”。
　　2008年下半年轉按揭業(yè)務(wù)在上海市場(chǎng)重啟，吸引了一大批專(zhuān)門(mén)從事銀行與客戶(hù)間房貸業(yè)務(wù)中介的“貸款公司”參與市場(chǎng)。業(yè)內人士稱(chēng)，這些多數打著(zhù)咨詢(xún)公司旗號的貸款公司專(zhuān)門(mén)負責給客戶(hù)介紹轉按揭銀行，因為熟稔各行政策彈性，大批轉按揭客戶(hù)都是通過(guò)貸款公司找到的銀行。
　　早在2003年前后，上海市轉按揭市場(chǎng)興盛之時(shí)，就曾出現過(guò)大批貸款公司。上述個(gè)人信貸部門(mén)負責人告訴記者，當年中介介紹給該行的業(yè)務(wù)，累計到現在已經(jīng)有2億元的業(yè)務(wù)先后出現問(wèn)題�！盀榱俗尶蛻�(hù)順利獲得貸款，很多貸款中介都能包裝材料，銀行方面沒(méi)有太多精力或審查不嚴，很容易出現問(wèn)題貸款�！�
　　貸款中介掌握了大量客戶(hù)資源，在各行爭奪房貸業(yè)務(wù)的時(shí)期，向客戶(hù)和銀行兩頭收取費用。據悉，目前市場(chǎng)上最高的向銀行收取的中介費率已經(jīng)高達1.6%�！翱雌饋�(lái)銀行是在搶客戶(hù)，其實(shí)銀行搶到的只是一次性業(yè)務(wù)，過(guò)一年，貸款公司還會(huì )以同樣的方式介紹客戶(hù)去其他銀行，賺取第二次中介費用�！币簧虡I(yè)銀行零售銀行部門(mén)負責人稱(chēng)。

　　“三查”制度防風(fēng)險

　　人民銀行上�？偛堪l(fā)布的上海市月度貨幣信貸數據顯示，今年3月份上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現一波明顯反彈。當月中資商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款發(fā)放24.4億元，同比多增34.1億元。但在這之前的兩個(gè)月，單月房貸新增量?jì)H為4.3億元和-6.7億元。
　　多位商業(yè)銀行房貸部門(mén)人士認為，當前房貸市場(chǎng)的反彈還不能充分說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)回暖，“很多積壓了半年的剛性需求市場(chǎng)，市場(chǎng)交易量短期內爆發(fā)，但是一旦房?jì)r(jià)上行又將壓制需求，市場(chǎng)的下一步走勢還有待觀(guān)察”。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢的不確定，加大了房貸大幅增長(cháng)的風(fēng)險�！锻ㄖ�》要求，各行應落實(shí)貸款“三查”制度（貸前調查、貸時(shí)審查、貸后管理），進(jìn)一步加強個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中與中介機構合作行為的管理，統一規范合作模式。
　　商業(yè)銀行分行應對該項業(yè)務(wù)應實(shí)行集中管理，加強對支行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、一線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)人員的業(yè)務(wù)指導，強化合規意識，規范操作流程。完善中介機構資質(zhì)評估和準入制度，對有違規宣傳、提供虛假申請材料的中介機構應建立黑名單并有嚴格的退出機制，對中介機構推介的業(yè)務(wù)應確保獨立、嚴格的審查機制，防范中介機構違法違規引發(fā)的操作風(fēng)險和合規風(fēng)險。嚴禁通過(guò)惡意抬高中介機構手續費方式爭奪他行客戶(hù)。各商業(yè)銀行應選取信譽(yù)良好的房地產(chǎn)評估公司，并對房地產(chǎn)評估價(jià)格建立嚴格的審核制度，防止外部人員通過(guò)虛增評估價(jià)格達成“零首付”或“低首付”貸款，嚴控住房按揭貸款風(fēng)險。
　　就規范中介機構來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行人士心存疑慮�！爸薪闄C構事實(shí)上處于監管的真空地帶，特別是在轉按揭業(yè)務(wù)上，銀行已經(jīng)被邊緣化。因為中介掌握了客戶(hù)資源和主動(dòng)權，銀行為了獲得業(yè)務(wù)一再提高費率，只要轉按揭業(yè)務(wù)存在，就不可避免�！睘榇�，已有商業(yè)銀行向監管部門(mén)提議取消轉按揭業(yè)務(wù)。