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不怕降價(jià)怕漲價(jià)！不怕滯銷(xiāo)怕斷供！早在今年3月，上海市相關(guān)職能部門(mén)的領(lǐng)導就在不同場(chǎng)合表達了對樓市的上述擔心。在市場(chǎng)還尚在熊市懷疑期的時(shí)候，這種擔心可謂先知先覺(jué)。此后數月，隨著(zhù)房地產(chǎn)異乎尋常的火爆，供給短缺、投資盛行引起房?jì)r(jià)飆升逐漸成為上海、北京、深圳等一線(xiàn)樓市的共同特征。
7月，上至國土部、住房和城市建設部等中央部委，下至上海、北京、深圳等地方城市，均開(kāi)始對樓市供給給予極大關(guān)注。而增加供給的辦法除了新推土地項目增多外，就是嚴控開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)，把囤積在企業(yè)手中的商品房盡量“逼供”。
其中，上海自房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)首推商品房銷(xiāo)售備案制度，要求開(kāi)發(fā)商上報并公開(kāi)推盤(pán)速度和房?jì)r(jià)戰略，盡量控價(jià)保量。北京市建委召集開(kāi)發(fā)商集中盤(pán)查捂盤(pán)現象。國土部則全面調查地王情況，目的同樣是嚴查開(kāi)發(fā)商修改規劃、拖延工期。為市場(chǎng)穩定預期，上海、北京等地則高調承諾下半年大增土地供給……
一場(chǎng)為增加供給而進(jìn)行的樓市保衛戰正在打響！
國土部徹查地王
一位接近國土資源部的業(yè)內人士向上海證券報透露，7月以來(lái)，國土部確實(shí)在組織各路“兵力”在北京等地徹查“地王”狀況。這些“地王”包括2007年和2009年遍布各地的高價(jià)地塊。除了檢查一些土地出讓的合同文本、規劃情況、付款情況外，國土部還將對“地王”開(kāi)發(fā)進(jìn)行全程監管，以確�！暗赝酢表椖宽樌胧�。據該人士透露，剛剛在5月成交的北京數幅地王都已經(jīng)迎來(lái)了國土部的例行監管。
在國土部嚴查“地王”的大背景下，廣州市國土房管局副局長(cháng)黃文波近日表態(tài)，稱(chēng)2007年出讓均價(jià)最高的8塊地均未按約定完成土地出讓手續。另外，2007年廣州住宅用地總成交約50宗，但未售或未動(dòng)工的地塊還有24個(gè)，占總面積的43.8%。業(yè)內人士透露，萬(wàn)科、富力、保利等大型房企均在8幅地王開(kāi)發(fā)商之列。
據了解，根據新版《國有建設用地使用權出讓合同》和相關(guān)規定，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)需要上報建設項目的投資總額、容積率、建筑限高、密度等各種指標，且不得擅自改變。而2008年后市場(chǎng)轉冷，部分地王或一直拖延土地出讓金的交納，或在地方政府的配合下修改容積率等規劃指標，以確保企業(yè)利潤。
“這種做法影響很壞，以后高價(jià)拿地的企業(yè)心里有了底，大不了更改規劃。這種心理也是導致2009年地王重現的原因之一。另外，更改規劃可能令項目延遲開(kāi)工，大大影響了商品房形成市場(chǎng)供給的正常周期�！睂�(zhuān)家表示。
但是，也有部分企業(yè)并不完全認同這種指責�！吧弦惠喌赝跣薷囊巹澥堑胤秸谕苿�(dòng)，如果例行退地，那是政府更無(wú)法承受的壓力。如果問(wèn)責，顯然政府也有責任。另外，很多土地項目不能正式施工建設，和動(dòng)拆遷、配套設施等無(wú)法跟進(jìn)有關(guān)。這也是單一企業(yè)解決不了的問(wèn)題�！币晃环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人士稱(chēng)。
上海、北京嚴打捂盤(pán)
同樣是近期，北京市建委緊急調查開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)現象。北京市建委宣傳中心工作人員向上海證券報證實(shí)，出于穩定樓市供需的考慮，將對北京房企進(jìn)行全面摸底，一經(jīng)查實(shí)捂盤(pán)惜售現象，將于近期公示名單，并嚴厲查處。
而此前數日，上海自房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)首推商品房銷(xiāo)售備案制度。根據該制度，開(kāi)發(fā)商在辦理預售許可之前要先上報商品房銷(xiāo)售方案（現房銷(xiāo)售則在申請新建商品房所有權初始登記之前）。該方案內容包括：項目基本情況、項目建設情況（即建設周期、各期計劃和進(jìn)度）、項目銷(xiāo)售計劃（每期開(kāi)盤(pán)時(shí)間、地點(diǎn)等）、商品房銷(xiāo)售價(jià)格（包括定價(jià)調價(jià)方式、方法）及簽約銷(xiāo)售流程。同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商在商品住房項目中保留自有房產(chǎn)應符合“少量、合理”原則。
更為重要的是，商品房銷(xiāo)售方案備案后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當將《商品房銷(xiāo)售方案備案證明》和銷(xiāo)售方案的相關(guān)信息在各售樓場(chǎng)所張貼公示。
而此前上海開(kāi)發(fā)商為拉長(cháng)銷(xiāo)售線(xiàn)，大大違反了之前上海規定的單批房源不得低于3萬(wàn)平方米的限制。
權威消息顯示，6月初至7月19日，上海共有127批房源上市，其中達到規定的3萬(wàn)平方米以上的僅13批。意味著(zhù)有九成樓盤(pán)沒(méi)有執行上海單批次房源不小于3萬(wàn)平方米的要求，推盤(pán)量不到1萬(wàn)平方米的就有62批之多，占到總數的近半。
“眾多新政中，開(kāi)發(fā)商對銷(xiāo)售備案制度還是最敏感的。如果上海嚴格執行這一要求，商品房供給量將大大增加，開(kāi)發(fā)商不能擅自漲價(jià)，樓市會(huì )進(jìn)一步成熟穩定發(fā)展�！币晃簧虾７康禺a(chǎn)專(zhuān)家表示。
一系列保供給的政策效果正在逐步顯效。上周，上海新推商品房源超過(guò)5000套，而在上周末政府宣布銷(xiāo)售備案新政后，雙休日新房源即暴增2108套�！氨本�、上海今年下半年的土地供給量都將大大增加，這也為穩定樓市預期打了一針鎮靜劑。當市場(chǎng)不再恐慌無(wú)房可買(mǎi)，哄搶房源和哄抬房?jì)r(jià)的做法都會(huì )相應收斂�！睒I(yè)內人士表示。 |