買(mǎi)賣(mài)一套房子，簽兩份合同，出一份評估報告,標出三種價(jià)格：合同價(jià)、評估價(jià)、實(shí)際成交價(jià)。申請貸款時(shí)用較高的評估價(jià)，交稅時(shí)按低的合同價(jià)走，目的是既少交稅費，又盡可能多地申請貸款。這就是二手房交易市場(chǎng)中“一房三價(jià)”的怪現狀。
　　不久前，北京市銀監局出臺了針對它的新規。
　　剛剛過(guò)去的國慶長(cháng)假中，北京市二手房住宅網(wǎng)簽總量為136套，平均日簽約量?jì)H約為19.5套。相比于今年“五一”假期的二手房住宅日均網(wǎng)簽123套來(lái)看，市場(chǎng)成交降幅明顯。
　　業(yè)界認為，原因是多方面的，但肯定與北京銀監局近日出臺的一項新規不無(wú)關(guān)系。

　　或者多交稅，或者少貸款

　　在以往的二手房交易中，一套房子往往有3個(gè)價(jià)格。在正式的買(mǎi)賣(mài)合同中，填寫(xiě)政府部門(mén)給出的“成交指導價(jià)”，這個(gè)價(jià)格通常大大低于實(shí)際成交價(jià)，而這個(gè)合同價(jià)是繳納相關(guān)稅費的依據。此外，通過(guò)一份“補充協(xié)議”，簽訂正式成交價(jià)格，作為買(mǎi)賣(mài)雙方的憑證。而申請貸款的時(shí)候，銀行則根據評估機構出具的“評估價(jià)”放貸。購房者通常采取做低“合同價(jià)”、做高“評估價(jià)”的方法，既少交稅費，又盡可能多地申請貸款。這也就是所謂的“陰陽(yáng)合同”。
　　為此，北京市銀監局發(fā)出《關(guān)于規范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》，從9月1日起，要求銀行必須采用“網(wǎng)簽合同”和其正本中的房屋成交價(jià)格作為審批必要依據，按照網(wǎng)簽合同正本中的房屋成交價(jià)格與評估價(jià)格兩者孰低原則確定房屋抵押物價(jià)值，發(fā)放住房貸款。
　　北京市銀監局此番出臺的新規意味著(zhù)，如果購房者想避稅，合同價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)，銀行就會(huì )根據合同價(jià)放貸，購房者能申請的貸款將大幅減少；如果想多爭取貸款，按照實(shí)際成交價(jià)簽訂合同價(jià)，則需要繳納更多的稅費。
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心主任王志偉認為，該項政策出臺將進(jìn)一步使打政策擦邊球的“陰陽(yáng)合同”失去用武之地。在二手房市場(chǎng)近期出現非理性漲價(jià)行為情況下，有助于銀行規避金融風(fēng)險，也有助于抑制前期“見(jiàn)風(fēng)漲價(jià)”的勢頭。從長(cháng)遠看，對健全和規范二手房市場(chǎng)交易秩序、維護買(mǎi)賣(mài)雙方的利益將起到積極作用。
　　另一方面，這項政策的出臺，在短期內可能使購房者面臨“或者多交稅，或者少貸款”的兩難局面——無(wú)論如何，首付壓力都將增加。在目前的市場(chǎng)上，約有60%的購房者需要貸款。因交易成本提高，新規對改善性需求和投資性需求的心理影響也十分顯著(zhù)。

　　交易由暴漲趨于平穩

　　政策出臺后，北京二手房市場(chǎng)成交量短期內出現了非正常的“暴漲”。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數據顯示，9月上旬（1—10日）全市二手房住宅網(wǎng)簽總量突破萬(wàn)套關(guān)口達到11102套，環(huán)比前月同期顯著(zhù)攀升64%，其中2日、3日兩天的網(wǎng)簽量分別高達2062套和2126套。
　　“我之所以抓緊時(shí)間簽合同，是希望能在新規嚴格執行之前，還能按照過(guò)去的操作方式，減輕一些首付壓力�！币晃�9月初簽訂購房合同的購房者說(shuō)。
　　北京二手房中介“我愛(ài)我家”市場(chǎng)研究人員認為，這一波動(dòng)主要與北京銀監局上述新規的出臺有關(guān)。通知下發(fā)后，部分銀行嚴格參照9月1日的時(shí)間節點(diǎn)辦理二手房相關(guān)業(yè)務(wù)，這就導致部分購房者因網(wǎng)簽合同不符合貸款要求而進(jìn)行退改簽。而另外一部分銀行則因暫無(wú)細則出臺，貸款面簽時(shí)政策執行出現了相應延后，從而造成了部分購房者的集中簽約。這兩種方式最終都在一定程度上助推了二手房住宅網(wǎng)簽總量的非正常上漲。
　　記者致電北京多家銀行了解到，隨著(zhù)一周“緩沖期”的結束，各家銀行都已開(kāi)始嚴格參照網(wǎng)簽成交價(jià)對二手房發(fā)放貸款。新政實(shí)施也使賣(mài)房者抓緊“出貨”，部分房源價(jià)格上也“暫�！绷松蠞q。整個(gè)9月，北京二手房住宅成交量26412套，環(huán)比上漲11%。而成交均價(jià)及成交總價(jià)則在年內第一次出現下降。市場(chǎng)整體走向趨于平穩。