千億級保險資金大舉涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)只差最后一道圍墻的大門(mén)打開(kāi)——保監會(huì )制定的《保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》未來(lái)的出臺將最終允許險資進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。業(yè)內人士表示，各大保險巨頭早已覬覦樓市，已經(jīng)積極儲備項目整裝待發(fā)，而保險資金投向樓市有望改變行業(yè)投資格局。

　　千億級險資或改樓市投資格局

　　新修訂的《保險法》已于10月初正式實(shí)施，其中明確保險資金“可投資不動(dòng)產(chǎn)”。不過(guò)保險資金想要真正進(jìn)入這一新領(lǐng)域，還要等《保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》出臺。目前在這一管理辦法的修訂草案中，投資不動(dòng)產(chǎn)的比例仍是空白。
　　據接近保監會(huì )人士透露，具體比例要待最后公布時(shí)才能明確，由于保險機構對不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域還比較陌生，投資經(jīng)驗、投資團隊尚匱乏，因此監管層并不會(huì )制定太高的投資比例。目前，參與征求意見(jiàn)的業(yè)內人士多認為初始投資比例制定為5%的可能性較大。按照去年末保險資金總資產(chǎn)3.34萬(wàn)億元計算，保險公司可進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的保險資金可能在1700億元左右。
　　中金公司最新的預測報告也認同了這一比例。報告分析，從國際經(jīng)驗以及我國保險資金股票類(lèi)權益投資比例的上限來(lái)看，預計保險資金的不動(dòng)產(chǎn)投資比例合理上限應該在10%到15%之間，但初始上限可能為5%。中金公司預計，保險資金入市后每年新增資金量約150億-200億元，且主要集中投資于商業(yè)樓宇。
　　不過(guò)基于對保險公司在投資上一貫謹慎的判斷，分析人士認為，保險資金在初入樓市時(shí)，不可能很快就達到投資不動(dòng)產(chǎn)比例上限，而將會(huì )循序漸進(jìn)。
　　另?yè)�了解，在最新版的征求意�?jiàn)稿中規定，保險機構單一不動(dòng)產(chǎn)項目投資的比例為該公司凈資產(chǎn)的50%。但是，單一不動(dòng)產(chǎn)項目投資占可投資不動(dòng)產(chǎn)額度的比例和不動(dòng)產(chǎn)投資計劃發(fā)行規模，目前仍未有定論，還在討論之中。
　　事實(shí)上，保險資金涉足不動(dòng)產(chǎn)已有先例，不過(guò)之前多是利用自有資金購置自用辦公樓，通過(guò)集團旗下信托、資產(chǎn)管理公司，或者是與其他公司合辦專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。
　　中國人壽、中國平安、泰康人壽、新華人壽、太平人壽等都有過(guò)這方面經(jīng)驗，僅金融街上就有中國人壽中心、平安大廈、泰康人壽大廈等。此外，民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽等也大舉購買(mǎi)過(guò)寫(xiě)字樓。
　　“初步統計,截止到今年年初,險資已經(jīng)布局不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)有200億元�！北ｋU公司投資部門(mén)人士介紹。
　　本次放開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)投資后，在投資的資金來(lái)源上，征求意見(jiàn)稿明確規定，可用自有資金和責任準備金投資不動(dòng)產(chǎn)，以萬(wàn)能保險產(chǎn)品和投資連接保險產(chǎn)品的責任準備金投資不動(dòng)產(chǎn)的，只限于購買(mǎi)公開(kāi)發(fā)行的不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品。
　　仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅介紹，在許多國家和地區，保險公司都是當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要投資者。例如三星人壽即是韓國主要的房地產(chǎn)投資者，而國泰人壽和富邦人壽則主導著(zhù)臺灣的投資市場(chǎng)�！翱紤]到中國各家保險公司的集合資產(chǎn)規模，新的保險投資政策具有大大改變中國房地產(chǎn)市場(chǎng)投資格局的潛在可能�！�

　　保險巨頭“整裝待發(fā)”

　　盡管還差最后的“一聲令下”，但在實(shí)踐層面，一些大型保險機構目前已開(kāi)始積極行動(dòng)起來(lái)，儲備項目資源。平安在今年8、9月，借助旗下信托公司大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)，先后接觸金地集團、綠城集團。盡管之前平安信托已開(kāi)展過(guò)多個(gè)房地產(chǎn)投資，但是與上述大型地產(chǎn)集團的合作還是第一次。
　　平安在合作中承諾，三年內投資額將達到250億元，平安將主要通過(guò)信托公司的第三方資產(chǎn)管理平臺，針對合作項目設計具體的股權信托計劃，和房地產(chǎn)集團一起投資優(yōu)質(zhì)住宅項目以及城市綜合體項目。
　　中國人壽也在積極布局，國壽投資與信達投資公司在7月簽訂了戰略合作協(xié)議，雙方將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開(kāi)全方位合作。另有媒體報道稱(chēng)，中國人壽正考慮與金融街在投資不動(dòng)產(chǎn)方面進(jìn)行合作。
　　人保集團旗下的人保投資控股公司則在5月與金融街簽署戰略合作協(xié)議，擬在投資不動(dòng)產(chǎn)的政策研究、項目開(kāi)發(fā)方面進(jìn)行合作。人保集團負責人表示，人保集團一直就購置物業(yè)事宜與西城區及北京市金融局領(lǐng)導進(jìn)行過(guò)多次溝通，并希望抓住金融街西拓的機會(huì )，為人保集團的整體入駐金融街及未來(lái)發(fā)展做好準備。
　　此外，人保也表現出對經(jīng)濟適用房領(lǐng)域的投資熱情。人保集團總裁吳焰表示，保險資金應考慮投資經(jīng)濟適用房領(lǐng)域，因為“保險機構投資房地產(chǎn)決不能成為暴利投機，而經(jīng)濟適用房的資金成本和收益比較確定，而且還可以回饋社會(huì )”。

　　期待金融創(chuàng )新產(chǎn)品

　　據了解，此次放開(kāi)后保險資金可投向的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域主要包括購買(mǎi)自用辦公樓、投資廉租房、養老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)四類(lèi)。獲利較為豐厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則被排除在外，征求意見(jiàn)稿明確規定，保險機構不得參與一級土地開(kāi)發(fā)、參與住宅類(lèi)商品房的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售、提供無(wú)抵押、無(wú)擔保的債權融資。
　　據覃曉梅介紹，從國際經(jīng)驗來(lái)看，商業(yè)物業(yè)是保險公司最為關(guān)注的房地產(chǎn)形態(tài)，首先商業(yè)物業(yè)針對企業(yè)等機構客戶(hù)，一般體量規模較大，集中管理，出租和出售均是以棟或層為單位；而住宅市場(chǎng)則針對個(gè)人，更類(lèi)似于零售市場(chǎng)且分散管理，對于資金量盤(pán)大的保險資金來(lái)說(shuō)，投資商業(yè)物業(yè)更為適合。此外，與住宅市場(chǎng)不同，商業(yè)物業(yè)回報率較為穩定，年收益率在7%－8%之間，再加上回報周期長(cháng)，這更加吻合保險資金作為機構投資者的口味。她預計，目前成熟市場(chǎng)的保險資金中有約三成是投向商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的。
　　保險業(yè)內人士透露，保險機構可以投資一些位于黃金地段的標志性建筑等商業(yè)性房地產(chǎn)，可以委托專(zhuān)業(yè)化公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。業(yè)內人士分析，保險機構面對不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)還比較稚嫩，因此地域上也都選擇的是風(fēng)險較小的黃金地段以降低風(fēng)險。
　　國巨投資基金管理有限公司董事長(cháng)孫飛還建議，在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，相較其他投資資金而言，保險資金進(jìn)入時(shí)間晚，規模小，目前市場(chǎng)已經(jīng)被前期進(jìn)入的投資資金占據優(yōu)勢，保險資金投資房地產(chǎn)政策放開(kāi)初期就選擇直投的模式仍有一定的難度，可以選擇與信托、PE資金合作等方式介入房地產(chǎn)行業(yè)投資以熟悉市場(chǎng)。
　　保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)，收益穩定但流動(dòng)性較差，因此建立什么樣的退出機制，也是保險機構投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險考慮因素。因此征求意見(jiàn)稿規定，保險公司投資不動(dòng)產(chǎn)的投資回收機制，包括直接轉讓不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權、轉讓債權、股權和不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品、將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行證券化或設立不動(dòng)產(chǎn)投資計劃實(shí)現退出等方式。
　　華安產(chǎn)險副總經(jīng)理李安民表示，在具體的投資方式上更傾向于投資房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的方式規避風(fēng)險。李安民認為，如果直接投資房地產(chǎn)，保險公司至少是要專(zhuān)門(mén)成立一個(gè)房地產(chǎn)部門(mén)，對于公司來(lái)說(shuō)不但增加成本，在發(fā)展初期也會(huì )面臨各種專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題，同時(shí)也較難保證所投資金的安全性。幸福人壽董事長(cháng)孟曉蘇也認為，REITs對于保險機構來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常好的載體，按照國外成熟模式的經(jīng)驗，其年收益率一般可達7%-8%。