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在房?jì)r(jià)“不畏”金融危機強勁逆勢上漲之際，“地王”成為國土資源部的重點(diǎn)布控對象。
從房地產(chǎn)市場(chǎng)的表象特征來(lái)看，“地王”往往逼高房?jì)r(jià)。盡管?chē)临Y源部一直在公眾面前認為地價(jià)推高房?jì)r(jià)是無(wú)稽之談，但“地王”在各地的粉墨登場(chǎng)，引起了國土資源部的高度關(guān)注。
本報記者從國土資源部了解到，當下，“地王”開(kāi)始成為該部調控司調研的主要問(wèn)題。而鑒于目前全國土地市場(chǎng)并未全面復蘇，一線(xiàn)城市的“地王”就成了國土部門(mén)防控的重點(diǎn)。
中國土地勘測規劃院地價(jià)所所長(cháng)趙松也向記者表示，目前防控“地王”出現的有利手段是2008年推出的土地出讓合同“新版本”。
國土部還對一線(xiàn)城市展開(kāi)督察。在最近北京市的四塊“地王”土地合同簽訂中，在有關(guān)部門(mén)的監督下，這四塊土地的土地出讓合同都采取了新合同版本。本報記者同時(shí)了解到，對于其它一線(xiàn)城市或重點(diǎn)城市，國土部也已要求相關(guān)督察分局，展開(kāi)督察活動(dòng)。
北京：分拆“地王”
11月3日，北京土地儲備中心網(wǎng)站掛出了11塊地。北京市土地儲備中心負責人表示，第四季度將有40塊地擇機上市，供應量達到700公頃，今年北京將能完成1300公頃住宅用地的供應任務(wù)。
北京政協(xié)委員、萬(wàn)科副總裁毛大慶對記者說(shuō)，第四季度北京市將掀起一個(gè)供地“小高潮”。對于今年手中資金豐富的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，年底還將有一次拿地機會(huì )。
但是，分析北京市土地儲備中心正在交易的11塊土地情況，卻可以發(fā)現一個(gè)有意思的情況：原本最有希望被開(kāi)發(fā)商們熱搶?zhuān)蔀樾隆暗赝酢钡谋本⿰W林匹克公園南區奧體文化商務(wù)園區地塊(亞運村3-5號地)被一切三塊，分為3、4、5號地出讓。
全國知名地產(chǎn)中介公司——安居客一位負責人向記者估算，亞運村地塊約7.2萬(wàn)平方米，規劃建筑面積為約25萬(wàn)平方米。由于地處位置好，起始報價(jià)三塊累計才為18.1億元。如果按照整塊出讓?zhuān)瑒t有可能溢價(jià)在100%以上。
此前，該地區出讓的奧運村鄉地塊(水源九廠(chǎng)地塊)溢價(jià)1.5倍，以樓面地價(jià)近1.5萬(wàn)元/平方米的高價(jià)成交，總地價(jià)賣(mài)出了19.6億元。
這樣算下來(lái)，上述亞運村地塊掛牌的樓面地價(jià)平均約7000元/平方米，如果溢價(jià)1倍，也才1.4萬(wàn)元/平方米，并沒(méi)有達到奧運村鄉地塊的地價(jià)。
思源地產(chǎn)一位人士評論說(shuō)，將此地塊切分為三塊后，每塊單體建筑為7-9萬(wàn)平方米。正常商業(yè)建筑規劃來(lái)說(shuō)，也就是每塊地建設一棟樓。這種切分地塊出讓?zhuān)翢o(wú)疑問(wèn)是政府為了防止再出現“地王”。
記者注意到，北京市第四季度推出的土地中，進(jìn)行切分的不止亞運村地塊一個(gè)。通州區永順鎮商務(wù)園B1和B2地塊也進(jìn)行了切分。原來(lái)50萬(wàn)平方米的地塊，被切分為20萬(wàn)和30萬(wàn)兩個(gè)地塊。
思源經(jīng)紀機構人士分析，北京市前三季度已經(jīng)完成了賣(mài)地收入近800億元，遠遠完成了計劃的任務(wù)。因此，第四季度大規模推地，主要目的是為了抑制地價(jià)和房?jì)r(jià)。
殺手锏：新版土地出讓合同
新版本的土地出讓合同，成為央地聯(lián)手布控“地王”的一個(gè)重要工具。
新版本的土地出讓合同中，要求開(kāi)發(fā)商在簽訂土地出讓合同時(shí)，要寫(xiě)上竣工日期等要約，如果開(kāi)發(fā)商閑置土地不開(kāi)發(fā)，政府不但可以依約收回，更可以將開(kāi)發(fā)商訴諸法律。
而在此前，在2008年底各地出臺的房地產(chǎn)“救市”政策中，各地不僅沒(méi)有對開(kāi)發(fā)商拿地提出更嚴格要求，相反大多數地方政府提出了分期交付土地出讓金等政策。
房地產(chǎn)界公認的看法是，開(kāi)發(fā)商閑置土地的主要動(dòng)力在于囤地生錢(qián)。比如，公開(kāi)消息稱(chēng)，香港盈大地產(chǎn)在東三環(huán)長(cháng)虹橋附近囤地3年而未開(kāi)發(fā)，該企業(yè)從中賺取了2.35億港幣。
另外，在北京最黃金的地段，國貿橋到長(cháng)虹橋一線(xiàn)的東三環(huán)附近，至今仍有近10塊土地處于圍擋而未動(dòng)工的階段，一直在坐等地價(jià)升值。
但這次，政策開(kāi)始變臉。新推出的新版土地出讓合同，開(kāi)始被推向前臺。國土資源部一些下屬研究機構，也于日前就新版本土地出讓合同的執行情況進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)調研。
趙松表示，如果新出讓的土地都嚴格按照新版本的土地出讓合同執行，則閑置用地情況會(huì )大大減少。
但是，對于已經(jīng)出讓的土地而被閑置的，國土部門(mén)目前清理手段依然有限。趙松表示，閑置土地清理看似簡(jiǎn)單，實(shí)際上要涉及到閑置情況的認定，處罰手段等一系列問(wèn)題。這也是一直以來(lái)，閑置用地難以得到有效控制的主要癥結。比如，在很多地方，開(kāi)發(fā)商往往挖個(gè)大坑，就代表著(zhù)地塊已經(jīng)開(kāi)工；通過(guò)建個(gè)圍擋，就表示2/3面積已經(jīng)動(dòng)工。
不過(guò)，國土部這次似乎已下定決心，通過(guò)新土地出讓合同的條款，控制“地方”們的囤地行為。比如，最近，國土部再度發(fā)出《關(guān)于集約用地的通知》，其中對原來(lái)國務(wù)院處理閑置用地的眾多政策中的執行配套措施進(jìn)行了規定。
例如，重新界定了2年期限問(wèn)題；對閑置1年不滿(mǎn)2年的，按照土地出讓價(jià)款征收20%的土地閑置費；同時(shí)對閑置房地產(chǎn)用地，準備征收增值地價(jià)。
趙松認為，在這些舉措的共同作用下，國土部布防“地方”將會(huì )取得不小效果。 |