蘭州市中級人民法院日前二審宣判了一起案件：蘭州宜靜園小區業(yè)主委員會(huì )因小區原物業(yè)公司拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理手續，新的物業(yè)公司遲遲難以進(jìn)場(chǎng)，宜靜園小區業(yè)主委員會(huì )訴原物業(yè)公司案，因小區業(yè)主委員會(huì )不具備“民事主體資格”被駁回上訴。
　　然而，圍繞法院判決展開(kāi)的業(yè)主委員會(huì )有無(wú)訴訟主體資格的爭論，卻并未終止。宜靜園小區業(yè)主耗時(shí)耗力一年半換得被駁回上訴的結果，也給其他急于維權的業(yè)主帶來(lái)了警示。

告了一年半原告卻無(wú)“主體資格”

　　蘭州宜靜園小區位于蘭州市城關(guān)區蘭州市政府大院附近，這個(gè)小區于2004年10月竣工，共有住宅套數176套。小區竣工后，開(kāi)發(fā)商與甘肅一家物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)有限公司簽訂合同，后者成為宜靜園小區前期物業(yè)管理服務(wù)單位。
　　2005年10月30號，小區依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，投票選舉了5位業(yè)主委員會(huì )委員，成立了業(yè)主委員會(huì )，并于11月22日在蘭州市房地產(chǎn)管理局登記備案。此次大會(huì )確定的小區業(yè)主為174戶(hù)。
　　由于長(cháng)期以來(lái)業(yè)主反映物業(yè)公司擅自提高收費標準、小區環(huán)境差等等原因，小區業(yè)主對物業(yè)公司管理不滿(mǎn)意情緒不斷增加。2006年5月21號，宜靜園小區業(yè)主大會(huì )依法通過(guò)決議，決定重新選聘物業(yè)管理公司；8月9號，業(yè)主委員會(huì )與招標選中的物業(yè)公司正式簽訂合同。由于原物業(yè)公司拒絕履行交接手續，2006年9月1日，宜靜園小區業(yè)主委員會(huì )以“業(yè)主委員會(huì )”的名義一紙訴狀將物業(yè)公司告上了法庭。
　　2007年4月16日，受理案件的蘭州市城關(guān)區人民法院對案件作出了一審判決，認為原告選聘物業(yè)公司的程序不合法，駁回原告的訴訟請求；2007年10月20日，蘭州市中級人民法院對此案作出了終審裁決，最終以業(yè)主委員會(huì )“不具備當事人的民事權利能力，不享有民事主體資格”為由，再次駁回了原告的訴訟請求。

“業(yè)主委員會(huì )”身份成案件焦點(diǎn)

　　盡管案件已經(jīng)宣判，但對于已經(jīng)打了一年半官司的宜靜園小區大部分居民和業(yè)主委員會(huì )成員來(lái)說(shuō)，這官司輸的有點(diǎn)“窩囊”：投入大量的時(shí)間、精力和金錢(qián)，最終不滿(mǎn)意的物業(yè)公司沒(méi)有被換掉，得到的結果反而是自己的身份不合適，成員們一時(shí)難以接受。
　　蘭州市中級人民法院的二審判決認為，在物業(yè)管理法律關(guān)系中，雖然物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司簽訂的，但出現問(wèn)題后矛盾的解決與業(yè)主委員會(huì )和開(kāi)發(fā)商并無(wú)關(guān)系。
　　同時(shí)，“業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，其不是獨立的自然人或法人，本身也并無(wú)承擔民事責任所需具備的組織機構和財產(chǎn)，不具備當事人的民事權利能力，不享有民事主體資格。出于公共管理事由而提起訴訟的，其訴訟主體資格就應為全體業(yè)主�！�
　　蘭州大學(xué)法學(xué)院副院長(cháng)賈登勛也認為，從現有的法律法規看，業(yè)主委員會(huì )不能承擔民事責任�！肮偎沮A(yíng)了還好，如果敗了，該怎么辦？法院判決執行業(yè)主委員會(huì )還是全體業(yè)主？”
　　蘭州宜靜園小區業(yè)主委員會(huì )主任李存軍對此判決并不服氣。他認為，業(yè)主委員會(huì )是全體業(yè)主通過(guò)法定程序選出來(lái)的，并且在房地產(chǎn)管理局進(jìn)行了備案。業(yè)主委員會(huì )實(shí)際上是業(yè)主大會(huì )的執行機構，受業(yè)主大會(huì )的監督，同時(shí)履行相關(guān)的權利和義務(wù)。
　　“業(yè)主委員會(huì )背后是全體小區業(yè)主，他們是業(yè)主委員會(huì )依法維護小區業(yè)主權益的根本支撐。業(yè)主委員會(huì )履行的是小區業(yè)主們依法作出的決議。為什么在簽訂相關(guān)合同的時(shí)候可以代表業(yè)主，在訴訟的時(shí)候就不可以呢？”李存軍說(shuō)。

宜靜園小區事件帶來(lái)的思考

　　部分律師和專(zhuān)家學(xué)者在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，宜靜園小區和物業(yè)公司之間的矛盾雖然已經(jīng)有了二審結果，但對于諸多希望能夠更好地通過(guò)業(yè)主委員會(huì )這一組織來(lái)維護自己權利的業(yè)主們來(lái)說(shuō)，還是有許多教訓需要吸取。
　　甘肅光明律師事務(wù)所律師孫智俊認為，對于業(yè)主委員會(huì )是否具備民事主體資格的問(wèn)題，物權法并沒(méi)有作出明確規定。借鑒有關(guān)案例：最高人民法院對安徽省高級人民法院“關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì )是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函[2002]民立他字第46號”中明確指出：根據民事訴訟法第四十九條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第40條的規定，金湖新村業(yè)主委員會(huì )符合“其他組織”條件，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位未向業(yè)主委員會(huì )移交住宅區規劃圖等資料、未提供配套公用設施、公用設施專(zhuān)項費、公共部位維護費及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。
　　“但對于在選聘物業(yè)公司這一程序上業(yè)主委員會(huì )是否能夠以自己的名義提起訴訟，還需要進(jìn)一步的法律界定或等待進(jìn)一步的司法解釋�！睂O智俊說(shuō)。
　　長(cháng)期關(guān)注物權法制定和實(shí)施的蘭州大學(xué)法學(xué)院副院長(cháng)賈登勛認為，物權法實(shí)施時(shí)間不長(cháng)，配套的法律法規還沒(méi)有出臺，因此還處在一個(gè)適應時(shí)期。在這一階段，出現一些情況是難免的。
　　蘭州市中院在二審判決中還有這樣的表述：鑒于全體業(yè)主人數眾多，在由小區全體業(yè)主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表，業(yè)主委員會(huì )在全體業(yè)主書(shū)面授權或經(jīng)業(yè)主大會(huì )的決議確定后，在提交相關(guān)的文件證明其符合資格后即可以訴訟代表人的身份參加訴訟。
　　“這就給一些急于依法維護自己權利的業(yè)主們提了個(gè)醒，要吃透現有法律法規精神，防止再走彎路，進(jìn)行無(wú)謂的付出�！辟Z登勛說(shuō)。
　　同時(shí)，近年來(lái)在物業(yè)公司交接過(guò)程中，一個(gè)要進(jìn)，一個(gè)要出，但出的往往遲遲不給新物業(yè)公司提供相關(guān)的資料，容易導致糾紛，業(yè)主的權益難以得到維護。賈登勛說(shuō)，目前物權法等僅對物業(yè)公司移交相關(guān)資料的義務(wù)做了規定，但對不移交的情況如何處理并未詳細說(shuō)明。鑒于此，賈登勛建議：業(yè)主在與物業(yè)公司簽訂合同時(shí)，要通過(guò)附加條款等方式注明，如出現不交接的情況物業(yè)公司應當承擔什么責任，確保業(yè)主權益不因更換物業(yè)公司受到損害。同時(shí)，矛盾往往出現在業(yè)主不滿(mǎn)意前期托管物業(yè)公司的服務(wù)，并要求進(jìn)行更換的階段，因此建議國家相關(guān)部門(mén)盡快對物業(yè)公司移交相關(guān)材料的行為進(jìn)行規范，避免矛盾因更換物業(yè)公司而大量出現。