近段時(shí)間來(lái)的種種跡象表明，備受關(guān)注的物業(yè)稅政策經(jīng)建設部、國稅總局等部門(mén)“協(xié)力”，出臺時(shí)間可能比人們預計的時(shí)間要早。財政部、國家稅務(wù)總局、國土資源部官員澄清“開(kāi)征物業(yè)稅不會(huì )取消土地出讓金”，也讓“開(kāi)征物業(yè)稅房?jì)r(jià)會(huì )大跌”的說(shuō)法大打折扣。
　　1月25日，國家稅務(wù)總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點(diǎn)》將“研究物業(yè)稅方案”列入到2007年的工作范圍；建設部部長(cháng)汪光燾在全國建設工作會(huì )議上也表示，將通過(guò)“有區別的稅收政策”遏制住宅盲目消費，即擬開(kāi)征保有稅。業(yè)內專(zhuān)家也認為，物業(yè)稅將作為房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的“撒手锏”在今年推出。

物業(yè)稅 “空轉”向“落實(shí)”提速

　　物業(yè)稅又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會(huì )隨著(zhù)其市值的升高而提高。不動(dòng)產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅，屬于持有稅。我國的物業(yè)稅于2005年由財政部及國務(wù)院發(fā)展研究中心設計提出，主張在房產(chǎn)保有環(huán)節征稅。國務(wù)院發(fā)展研究中心負責撰寫(xiě)的《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》提到,開(kāi)征房地產(chǎn)保有稅的一個(gè)重要原則是從價(jià)計稅方式。
　　國家稅務(wù)總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點(diǎn)》指出，今年要深化稅收制度改革，其中就包括“研究物業(yè)稅方案，繼續進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅試點(diǎn)”。其實(shí)，物業(yè)稅的模擬空轉從去年就已經(jīng)開(kāi)始，試點(diǎn)包括北京、青島、沈陽(yáng)等城市，這些都是為給改革提供數據支持�！艾F在試點(diǎn)城市仍然在空轉，做進(jìn)一步的經(jīng)驗總結，因為物業(yè)稅的落實(shí)需要很多前期經(jīng)驗支持”，中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓指出。
　　“我國房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺少一個(gè)內在穩定器，所以總是需要外部的力量去調控來(lái)調控去，這是我們沖突和矛盾的焦點(diǎn)所在”，中國人民銀行貨幣政策委員會(huì )委員、中國經(jīng)濟體制改革基金會(huì )秘書(shū)長(cháng)樊綱說(shuō)。據了解，保有環(huán)節稅種的征收已被建設部、財政部及國家稅務(wù)總局提上了議事日程，并可能在今年3月十屆人大五次會(huì )議后出臺。據悉，《物權法》也極有可能在今年“兩會(huì )”通過(guò)，為物業(yè)稅的征收提供理論基礎�！拔飿I(yè)稅雖然現在仍在探索之中，但是國務(wù)院之前已經(jīng)表示，要下定決心穩定房?jì)r(jià)、完善稅收，所以不管從物業(yè)稅的內容還是制度等方面，都應該會(huì )有進(jìn)一步的動(dòng)作”，中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓表示。

物業(yè)稅方案懸念仍存

　　目前，我國物業(yè)稅實(shí)行統一稅率還是累進(jìn)稅率是業(yè)內爭議的焦點(diǎn)，特別是對豪宅和普通房屋是否實(shí)行差別稅率的問(wèn)題格外引人關(guān)注。另?yè)�國稅總局有關(guān)負責人透露，物業(yè)稅的方案制定目前有兩套思路，一套是將所有關(guān)于房地產(chǎn)的稅費全部加到一起，統一交納物業(yè)稅；另一套思路是把主要幾個(gè)稅種統一到一起。這兩個(gè)思路被稱(chēng)為“大方案”和“小方案”。
　　在“新國八條”中對普通住宅與非普通住宅的界定標準以120平方米為“分水嶺”，同時(shí)允許地方政府有20%的彈性空間，因此，業(yè)內人士預計144平方米可能為起征面積，稅率大約在0.8%左右。近日，發(fā)改委一份題為《樓市將繼續高溫 未來(lái)兩年將進(jìn)入低迷》的報告建議，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收政策：一是嚴格執行已出臺的房地產(chǎn)稅收政策，主要是防止稅收的轉嫁；二是應加快出臺住房保有環(huán)節的稅收政策，即不動(dòng)產(chǎn)稅，可按人均30平方米進(jìn)行稅收減免，超過(guò)部分則征收保有環(huán)節稅。此外，中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓指出，作為財產(chǎn)稅，物業(yè)稅具有調節財富分配的功能，因此對消費者第一套房產(chǎn)可能會(huì )采取免稅或減稅的政策，主要是對消費者擁有的第二套住房征稅。
　　“內外稅制度不一、不同地方有不同稅種、產(chǎn)權制度尚不明晰、以累進(jìn)稅率征收還是按比例征收……”，征收物業(yè)稅還面臨著(zhù)諸多現實(shí)問(wèn)題。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長(cháng)春教授認為，今年上半年不可能會(huì )開(kāi)征物業(yè)稅。物業(yè)稅涉及到方方面面，可能政府將會(huì )先試點(diǎn)或者先從某部分開(kāi)始征，它的完全實(shí)施還需要一段時(shí)期。

開(kāi)征物業(yè)稅 會(huì )使房?jì)r(jià)大幅下降？

　　“土地出讓金從一次性征收改為物業(yè)稅逐年繳納，從而帶來(lái)房?jì)r(jià)下降”的說(shuō)法在社會(huì )上廣為流傳。通常而言，物業(yè)稅開(kāi)征在理論上應該和調整土地出讓金同時(shí)進(jìn)行，而土地出讓金原由開(kāi)發(fā)商支付，屬于房?jì)r(jià)成本的一部分，開(kāi)征物業(yè)稅后，土地出讓金將減少或者取消，這會(huì )直接帶動(dòng)房?jì)r(jià)的降低。業(yè)內甚至預測，開(kāi)征物業(yè)稅后，至少可以將現行房?jì)r(jià)降低10%—20%，降價(jià)幅度最高甚至可達35%以上。
　　但近段時(shí)間，財政部、國家稅務(wù)總局和國土資源部的官員在多個(gè)場(chǎng)合表示“正在推進(jìn)的物業(yè)稅改革，不會(huì )將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得土地，仍需一次性交納土地出讓金”，這讓認為“物業(yè)稅出臺后房?jì)r(jià)會(huì )大幅下降”的公眾的信心大打折扣。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素很多，稅收只是其中之一，其他一些因素如房地產(chǎn)收費、福利房政策、經(jīng)濟發(fā)展狀況等對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響甚至大于稅收�！伴_(kāi)征物業(yè)稅只能從理論上降低房?jì)r(jià)，至于具體效果如何則很難說(shuō)”，上海錦和房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司常務(wù)副總經(jīng)理蔣雷霆表示。
　　截至目前，房產(chǎn)交易中涉及到的稅費有契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等，新稅費的開(kāi)征已經(jīng)對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定影響。業(yè)界認為，房?jì)r(jià)走高并不完全取決于物業(yè)稅，而單憑簡(jiǎn)單的物業(yè)稅也根本扭轉不了住房?jì)r(jià)格的基本走勢和格局，因此，購房者應該對物業(yè)稅實(shí)施可能對房?jì)r(jià)造成的影響有全面的心理準備。