鄉產(chǎn)權房作為一種社會(huì )現象還將在一段時(shí)間、一定范圍內存續。而它對買(mǎi)賣(mài)雙方的影響將在5年到10年后顯現。
　　近來(lái)，鄉產(chǎn)權房越來(lái)越受到買(mǎi)房者的青睞，在需求的刺激下，鄉產(chǎn)權房的開(kāi)發(fā)規模愈來(lái)愈大。鄉產(chǎn)權房的價(jià)格一般只有普通商品房?jì)r(jià)格的一半甚至更低，這在房屋價(jià)格飛漲的今天，顯得十分難得。那么，鄉產(chǎn)權房和普通的商品房究竟有什么不同呢？城市居民購買(mǎi)鄉產(chǎn)權房究竟有沒(méi)有風(fēng)險？就此問(wèn)題，本報記者日前采訪(fǎng)了有關(guān)專(zhuān)家。

律師：解析產(chǎn)權概念版本

　　幾天前,某晚報上一處小產(chǎn)權房產(chǎn)項目的廣告引起記者注意。打過(guò)電話(huà)詢(xún)問(wèn)，對方解釋說(shuō)鄉產(chǎn)權就是小產(chǎn)權。究竟何謂小產(chǎn)權？社會(huì )上流行的說(shuō)法很多。據律師宗科濤解釋?zhuān)�房產(chǎn)權本來(lái)沒(méi)有“大”“小”之分，但由于我國特色，形成了社會(huì )上一些約定成俗的說(shuō)法，對“大產(chǎn)權”和“小產(chǎn)權”在不同情況下有不同解釋。
　　第一種解釋?zhuān)捍螽a(chǎn)權指的是整棟樓的產(chǎn)權證，小產(chǎn)權指的是整棟樓分戶(hù)后的每套房屋的產(chǎn)權證，小產(chǎn)權證的頒發(fā)是以大產(chǎn)權為前提的。
　　第二種解釋?zhuān)嘿I(mǎi)的房再轉讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權”，再轉讓時(shí)要補繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權”。按這種解釋?zhuān)�普通商品房就是“大產(chǎn)權”房，經(jīng)濟適用房就是“小產(chǎn)權”房，對這個(gè)區別購房人可從合同第一條土地使用權的取得形式中加以確認。
　　第三種解釋?zhuān)河舌l鎮政府發(fā)證書(shū)的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權。這種房沒(méi)有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì )給予備案。置業(yè)者風(fēng)險很大，因為這種房子不具有進(jìn)行合法交易的資格，鄉政府頒發(fā)的所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。
　　第一種和第二種解釋的“小產(chǎn)權”是合法的，只要交足購房款，或轉讓時(shí)補繳土地出讓金就可以自由買(mǎi)賣(mài)了。而第三種解釋的“小產(chǎn)權”其實(shí)是非法的，是拿不到真正的產(chǎn)權證的。這正是我們今天要探討的主要話(huà)題。
　　記者看到的正是“小產(chǎn)權”的第三種版本——鄉產(chǎn)房�，F在郊區縣仍有部分土地屬于集體所有，一些村委會(huì )就在這種性質(zhì)的土地上修建房屋，再拿出來(lái)當商品房賣(mài)，盡管這樣的房產(chǎn)根本不能獲得“五證”，購房者的產(chǎn)權也無(wú)從談起，但依然被越來(lái)越多的人所看好,產(chǎn)銷(xiāo)兩旺。

專(zhuān)家：提醒買(mǎi)鄉產(chǎn)權房留后患

　　就目前市場(chǎng)鄉產(chǎn)權房熱賣(mài)的現狀，本報記者日前采訪(fǎng)了北京市國土資源局法制處處長(cháng)劉翠華。劉處長(cháng)明確表示，城市居民不能到農村去買(mǎi)房、建房，這是國家不允許的。2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號），在嚴格土地執法、加強規劃管理、保障農民權益、促進(jìn)集約用地、健全責任制度等方面，作出了全面系統的規定。
　　所謂鄉產(chǎn)權，是在農村集體土地上建成的所謂小產(chǎn)權樓房，只能村民自住，不能按商品房上市銷(xiāo)售，否則為違法行為。城市居民購買(mǎi)這樣的樓房不受法律保護，“如果遇到國家占地，你的房子也不能得到補償，因為你沒(méi)有合法的房產(chǎn)證，怎么能證明這房子是你的呢？”
　　北京仁合律師事務(wù)所合伙人、資深律師孟憲生提醒消費者，在郊區購房一定要細問(wèn)產(chǎn)權問(wèn)題。按照我國現行法律規定，農村宅基地不能在集體經(jīng)濟組織以外的人之間進(jìn)行交易。農業(yè)用地，沒(méi)有經(jīng)過(guò)規劃、征用改變土地性質(zhì)，不能作為建設用地進(jìn)行建設和開(kāi)發(fā)�，F在，有一些郊區樓盤(pán)沒(méi)有經(jīng)過(guò)合法的規劃程序，也沒(méi)有辦理土地征用、出讓等合法手續，所以不能取得房屋所有權證。目前所稱(chēng)的鄉產(chǎn)權或小產(chǎn)權就是不合法的所有權憑證，日后會(huì )帶來(lái)許多不必要的麻煩。
　　大成律師事務(wù)所吳建中律師強調，如果已經(jīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了此類(lèi)房屋的購房合同，這種合同實(shí)質(zhì)上是無(wú)效合同。根據《合同法》規定：“合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應當折價(jià)補償。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任�！� 因此，如果購房者已經(jīng)入住，可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商返還購房款，并按銀行同期貸款利率支付利息等，但同時(shí)應當向開(kāi)發(fā)商支付使用房屋的合理費用。即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購買(mǎi)人的權利將無(wú)法得到保障。而且，鄉產(chǎn)權的房屋其所有權的移轉是受限制的，不能合法進(jìn)行產(chǎn)權轉讓。更為嚴重的是，趕上這塊地國家規定不允許蓋住房或是該房屋所在的土地被征用，您買(mǎi)的房子可就是“拆了沒(méi)商量”。
　　在北京，分辨房屋產(chǎn)權的方法很簡(jiǎn)單，您只要登陸北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)，把開(kāi)發(fā)商提供的銷(xiāo)售證號輸入相應的空格，就能查到這個(gè)樓盤(pán)的相關(guān)信息，如果查不出來(lái)或者有不符的信息，您就得小心了。