近些年，一些新建小區入住很長(cháng)時(shí)間內仍存在出行難、購物難、上學(xué)難、就醫難等問(wèn)題。綠地面積不夠，小區停車(chē)車(chē)位不足等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，也成為社區生活中較為突出的矛盾。
　　隨著(zhù)3月1日起《北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施公共服務(wù)設施同步交付使用管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）的實(shí)施，這種情況有望得到控制。以后新建小區規劃中有綠化、商業(yè)、學(xué)校、醫院等居住公共服務(wù)設施的，必須在全面建成后開(kāi)發(fā)商才能真正把房交給業(yè)主�！掇k法》從進(jìn)入土地、規劃、招標、施工許可、商品房住宅預售五個(gè)行政審批環(huán)節給開(kāi)發(fā)商設下了五道關(guān)卡。
　　日前，北京市規劃委用地處處長(cháng)王偉、北京市建委工程質(zhì)量處處長(cháng)鄭偉革、北京市建委政策法規處副處長(cháng)張國偉和法律專(zhuān)家做客北京城市管理廣播《城市零距離》，就《辦法》涉及的具體問(wèn)題進(jìn)行了解答。

配套設施包括什么

　　記者：《辦法》實(shí)施后，小區到底應該有哪些配套設施？作為業(yè)主或者買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，怎樣能夠知道配套設施的情況？
　　王偉：基礎設施主要是水、電、氣、熱這些問(wèn)題，比如排水管線(xiàn)、供水管線(xiàn)，燃氣的管線(xiàn)，供熱的熱力站管線(xiàn)等等設施。公共服務(wù)設施主要包括一些教育、文化、體育活動(dòng)的場(chǎng)所，社區管理、醫療服務(wù)等場(chǎng)所。文件核心有一個(gè)建設方案，在建設方案里包括設施有哪些、在哪個(gè)位置、建設時(shí)序等說(shuō)明。開(kāi)發(fā)公司在向國土規劃建設等行政主管部門(mén)申請相應行政許可的時(shí)候，要提交建設方案。買(mǎi)房時(shí)買(mǎi)房人可以向開(kāi)發(fā)商索要這個(gè)方案，這樣可以保證自己知情權。
　　記者：剛才您說(shuō)到基礎設施和公共服務(wù)設施�；�礎設施比較好理解，水電氣熱、電視、電話(huà)，那其他服務(wù)設施，比如郵局、銀行、醫院等，建還是不建，由誰(shuí)說(shuō)了算？是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算嗎？
　　王偉：應該不能簡(jiǎn)單說(shuō)由誰(shuí)說(shuō)了算，這些公共服務(wù)設施確定和落實(shí)是一個(gè)比較復雜的過(guò)程。首先在各層級城市規劃里對這些公共服務(wù)設施會(huì )作相應的安排。比如說(shuō)我們城市總體規劃是2005年國務(wù)院剛剛批復的，對城市市級重大基礎設施和公共服務(wù)設施有一些位置的安排；在詳細規劃里，對地區一級設施進(jìn)行安排；具體到一個(gè)居住的項目，根據居住公共服務(wù)設施建設從2006年6月1日開(kāi)始執行的一個(gè)新標準，會(huì )有相應的安排。這些都是一些比較基本的規定和標準。但是在實(shí)際情況中，它會(huì )有一些變化。比如說(shuō)有一些地區按照標準來(lái)配備的話(huà)，可能會(huì )不足，這跟地區人口結構、人口規模會(huì )有關(guān)系，有一些地區可能設施會(huì )有所富裕。從提高城市土地利用效率這個(gè)角度和合理安排各項資源角度考慮，會(huì )進(jìn)行一些相應調整，到最后通過(guò)規劃許可會(huì )確定下來(lái)到底應該建什么配套設施，最終會(huì )落在建設方案里。
　　記者：完工和交付有沒(méi)有什么具體的標準？服務(wù)設施比如學(xué)校、醫院的配備由誰(shuí)來(lái)驗收？
　　鄭偉革：為了保證新建商品房當中的住宅涉及到相關(guān)市政公用設施和公共服務(wù)設施同步交用，這個(gè)文件規定，在住宅竣工驗收之前，建設單位按照國家有關(guān)法律法規在組織工程竣工驗收的時(shí)候，相關(guān)市政公用設施和公共服務(wù)設施要達到一定的標準和要求，才能夠組織驗收。比如醫療衛生，或者郵局和銀行這些服務(wù)設施，按照建設方案完成以后才能夠竣工驗收。應該說(shuō)，這個(gè)管理辦法就是針對同步交付做了一個(gè)規定。至于住宅本身，國家有相應規范標準，有關(guān)各方會(huì )進(jìn)行竣工驗收。

哪些樓盤(pán)適用規定

　　記者：如果是去年買(mǎi)的期房，現在還沒(méi)有收房，受不受這個(gè)《辦法》的保護？
　　張國偉：按照立法法的規定，法不溯及既往。除非有特別的規定要往前追溯，一般只能按照現行法律法規的框架來(lái)維護各方的合法權益。當然這個(gè)規定不是從無(wú)到有的，也是以前就有相應的規定。我們商品房示范合同文本幾經(jīng)修改，在最新版里頭加入相應的內容，所以購買(mǎi)了期房的朋友不用過(guò)分擔心。
　　鄭偉革：這個(gè)問(wèn)題可以按照相應合同規定來(lái)維護它的權益，按照合同約定來(lái)保證正當合法權益。第一，在房屋買(mǎi)賣(mài)中合同應該作為雙方一個(gè)非常重要的文件，合同履約包括開(kāi)發(fā)建設單位的履約，包括購房人和開(kāi)發(fā)商之間簽訂合同這種承諾，包括房屋交用條件，都是合同條款的內容，應該回到合同規定的內容上來(lái)。第二，關(guān)于工程組織建設，按照國家法律法規是由建設單位來(lái)組織相關(guān)各方來(lái)進(jìn)行公正的竣工驗收。政府各級監管部門(mén)是依據法律法規所賦予的職責來(lái)進(jìn)行監管，所以房屋建設組織主體是建設單位為主的有關(guān)各方。剛才提到城市管理經(jīng)營(yíng)條件綜合驗收這個(gè)概念，應當說(shuō)這個(gè)《辦法》的出臺正是相關(guān)住宅小區市政基礎設施和公共服務(wù)設施的補充。
　　記者：經(jīng)濟適用房是不是適用這個(gè)新的《辦法》？
　　張國偉：這次《辦法》主要規范的是新建商品住宅小區基礎設施和公共設施同步交付使用問(wèn)題。對于經(jīng)濟適用住房小區，《辦法》里第十九條明確規定，住宅和公用設施建設參照執行。經(jīng)濟適用住宅小區和商品住宅小區最大不同點(diǎn)，在于商品住宅小區用地要有出讓手續，經(jīng)濟適用住房是參照執行。
　　記者：對于分期建設小區，這個(gè)辦法是怎么樣規定的？
　　張國偉：這個(gè)《辦法》對分期建設也有明確規定�！掇k法》第六條規定，建設方案應該包括的主要內容：第一個(gè)內容是住宅小區建設的基本情況。第二是建設安排和保障措施。第三提到住宅小區如果是分期建設，建設方案里面應該包括分期建設區域劃分區域界限以及建設時(shí)序；分期建設當中住宅的棟號以及每一棟建筑面積；分期建設的公共服務(wù)設施項目功能及其名稱(chēng)；市政工程基礎設施項目及建設的進(jìn)度安排；分期建設招標和竣工的驗收計劃。應該說(shuō)在分期當中要把這幾個(gè)內容進(jìn)行細化。同時(shí)作為建設方案，在這個(gè)文件里也規定，在房屋預售的時(shí)候要進(jìn)行公示，要告知買(mǎi)房者在買(mǎi)房子過(guò)程中，區域分期建設當中所具備的相應條件。這個(gè)文件強調要告知和公示。

合同如何體現新規

　　記者：以后樓盤(pán)的配套設施是不是應該明確地寫(xiě)進(jìn)合同里？
　　專(zhuān)家：我認為寫(xiě)進(jìn)合同是應當的，但是有些問(wèn)題不一定非得寫(xiě)進(jìn)去。因為規劃文件里有一些配套指數，同時(shí)如果是按照國務(wù)院勘察設計管理條例規定，那么相關(guān)圖紙應該是政府部門(mén)許可后才可以實(shí)施的。就像買(mǎi)汽車(chē)，不一定把汽車(chē)每一個(gè)零件都寫(xiě)進(jìn)去，整體合格就可以。房地產(chǎn)也是這樣。從合同角度講，在交付條件這一塊把原來(lái)取得竣工驗收許可證改為取得綜合驗收許可，在這一點(diǎn)上可能提高了條件。
　　記者：是不是意味著(zhù)從3月1日開(kāi)始，買(mǎi)房人簽的合同就會(huì )有一些變化？
　　張國偉：按照暫行《辦法》規定，3月1日開(kāi)始，簽訂小區開(kāi)發(fā)用地出讓合同的時(shí)候，該小區要開(kāi)始實(shí)施暫行《辦法》；另一種情況是3月1日全市所有已簽訂土地出讓合同的小區，沒(méi)有進(jìn)行投標小區項目的要補充制定建設方案，然后按照建設方案去辦理施工招標投，辦理施工許可以及預售。但是如果在3月1日這天辦理施工招標手續，這些小區要實(shí)行暫行《辦法》還需要一段時(shí)間。
　　記者：大致在什么時(shí)候消費者或者業(yè)主在簽訂合同的時(shí)候可以看到這樣一種《辦法》？
　　張國偉：這跟住宅小區的建設時(shí)間不同，如果從施工招投標開(kāi)始到辦理預售，大概需要3個(gè)月到半年時(shí)間。
　　記者：此次實(shí)行的暫行《辦法》，作為買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)應怎樣理解“暫行”這樣一個(gè)概念？是不是將來(lái)還有一個(gè)更加具體的措施或法規？
　　鄭偉革：這個(gè)文件作為暫行辦法，是對于新建商品住宅當中的市政公用基礎設施和公共服務(wù)設施管理的一個(gè)補充，應該說(shuō)也是一個(gè)對于目前大家比較關(guān)注問(wèn)題的探索。因為涉及到市政基礎公共設施，這個(gè)工作從工程建設規劃來(lái)看也是比較復雜的一個(gè)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程當中，作為建設相關(guān)主管部門(mén)，出臺相關(guān)規定也要經(jīng)過(guò)工作實(shí)踐來(lái)逐漸加以完善。