2月1日啟動(dòng)的土地增值稅清算至今一個(gè)半月，目前房?jì)r(jià)上揚。這是否意味著(zhù)人們所擔憂(yōu)的土地增值稅向房?jì)r(jià)轉嫁的可能性正在變?yōu)楝F實(shí)呢？業(yè)內專(zhuān)家分析，近6成項目在1月及之前就上調了售價(jià)，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)主要是為了迎接銷(xiāo)售旺季，而土地增值稅清算“威力”暫未顯現。

房?jì)r(jià)預熱旺季

　　將在三四月份步入銷(xiāo)售旺季的京城樓市已開(kāi)始“未雨綢繆”，不少開(kāi)發(fā)商都不同程度地上調了房?jì)r(jià)。
　　北京市中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司最近對在售項目的調查顯示，約8成項目在春節前后上調了項目銷(xiāo)售均價(jià)，上調幅度為每平米300至500元，個(gè)別項目的漲幅超過(guò)千元。其中，中高檔物業(yè)價(jià)格攀升較快，別墅項目均價(jià)平均上漲了12.9%，公寓平均上漲10.1%，普通住宅平均上漲7.6%。
　　該公司總經(jīng)理王述分析，今年政府將重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，而高檔公寓和別墅的開(kāi)發(fā)則受到一定程度的限制，預期供給的減少引起了高檔住宅市場(chǎng)的價(jià)格漲幅相對較高。
　　而從漲價(jià)項目的分布位置來(lái)看，二環(huán)內“寸土寸金”，項目“惜售”使得上漲空間最大。按各環(huán)線(xiàn)調整項目與該環(huán)線(xiàn)內整體在售項目的比例來(lái)說(shuō)，二環(huán)內區域的占比最大，達到12.9%。四至五環(huán)間尤其是東部地區，一直屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)“高熱帶”，該環(huán)線(xiàn)帶以均價(jià)10000到15000元/平米的項目為主，高檔住宅需求較大，帶來(lái)了價(jià)格上漲，因此上漲幅度也最高，平均漲幅為12.6%。
　　王述分析，樓市在今年的一二月處于低谷，但很快將在三四月份步入供應及銷(xiāo)售旺季，開(kāi)發(fā)商在此階段將價(jià)格調整到位，以為旺季的到來(lái)提前做好充分準備。

增值稅清算“威力”未現

　　對于房?jì)r(jià)上漲是否源于開(kāi)放商轉移土地增值稅清算帶來(lái)的成本壓力，業(yè)內專(zhuān)家普遍表示否認。他們稱(chēng)，土地增值稅清算的“威力”目前尚未體現。
　　中原地產(chǎn)華北區總經(jīng)理李文杰說(shuō)，現在的清算力度并不大，可能是委托一些會(huì )計公司來(lái)核審企業(yè)成本。更重要的是，相關(guān)的清算細則還不明確，特別是在成本核算問(wèn)題上，在如何對待國有房地產(chǎn)企業(yè)方面還模糊不清，這些都直接涉及到如何進(jìn)行清算以及清算的公平性。他建議，國稅總局應當盡早明確相關(guān)的操作細則，特別是企業(yè)成本核算方面的細則，“目前是大家知道要清算這個(gè)事情，而不知道該怎么去清算�！�
　　國家稅務(wù)總局1月的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》指出，從2007年2月1日起開(kāi)始，全國房地產(chǎn)企業(yè)將全面進(jìn)行土地增值稅的清算工作；但具體的操作細則并沒(méi)有明確。購房者普遍擔心，開(kāi)發(fā)商有可能將該政策帶來(lái)的成本壓力轉移到房?jì)r(jià)中。有機構測算，此舉可能使部分開(kāi)發(fā)商需繳納的土地增值稅達到利潤的30%-42.5%。
　　那么，近期房?jì)r(jià)上漲是否就是開(kāi)發(fā)商轉移成本而致呢？北京市我愛(ài)我家房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理胡景暉對此表示否認，他認為，目前的房?jì)r(jià)調整主要是季節性因素，是春節前后市場(chǎng)的正常調整。而且，目前房?jì)r(jià)已經(jīng)處于一個(gè)很高的水平了，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)是考慮市場(chǎng)的承受能力、公司自身的資金運轉能力。
　　王述同樣認為，樓盤(pán)漲價(jià)大多未受土地增值稅清算影響。他介紹，上述調查發(fā)現，近6成項目在1月及之前就上調了樓盤(pán)均價(jià)，大多在土地增值稅清算通知公布之前；還有5.6%的項目在春節前一段時(shí)間漲價(jià)。此外，還有不到0.1%的個(gè)別項目下調了價(jià)格。

漲勢趨緩

　　那么，今年房?jì)r(jià)走勢圖又將怎樣演繹呢？
　　上海五合智庫投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅說(shuō)，目前新開(kāi)工的項目基本上全都做了土地增值稅計提，而對那些以往未作計提的開(kāi)發(fā)商而言，資金壓力將加大。那么，土地增值稅清算在未來(lái)一段時(shí)間嚴格執行的話(huà)，房?jì)r(jià)會(huì )否上漲？鄒毅認為，有的開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )利用漲價(jià)來(lái)彌補利潤損失，但這樣操作會(huì )大大增加房地產(chǎn)項目的市場(chǎng)風(fēng)險，因為，高房?jì)r(jià)將導致項目空置積壓的可能性增大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險增大。
　　胡景暉認為，從兩會(huì )傳出的調控思路來(lái)看，今年房?jì)r(jià)上漲已經(jīng)乏力，上漲空間有限。他分析，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給有望增加。首先，政府將加大住房保障制度建設，著(zhù)力解決低收入家庭住房問(wèn)題。比如，按照北京市住房建設規劃，今后三年，全市將建設經(jīng)濟適用房1000萬(wàn)平方米，限價(jià)房1000萬(wàn)平方米；今年開(kāi)工建設廉租房30萬(wàn)平方米。其次，新開(kāi)盤(pán)的數量比去年同期也有較大的增長(cháng)。
　　胡景暉還說(shuō)，物業(yè)稅或將在年內試點(diǎn)的消息已給市場(chǎng)帶來(lái)部分反應。一些持有大戶(hù)型的投資者開(kāi)始降價(jià)拋盤(pán)，這也增加了二手房市場(chǎng)的供給�！肮┙o的增加不能說(shuō)就會(huì )立即把房?jì)r(jià)降下來(lái)，但房?jì)r(jià)漲幅肯定是會(huì )得到控制的�！焙�景暉強調。
　　全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)宋春華認為，為使房地產(chǎn)市場(chǎng)調控取得切實(shí)成效，必須抓住重點(diǎn)，遵循市場(chǎng)規劃和行業(yè)規律，堅持鮮明的政策取向，實(shí)施針對性很強的有效調控。他建議，在公共財力有限的情況下，應優(yōu)先保證廉租住房；在建設特別是交易和保有環(huán)節，通過(guò)金融、稅費、產(chǎn)權等手段實(shí)施有效調控等等。