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| 海外基金投資內地房地產(chǎn)現新動(dòng)向 |
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| 2007-03-15 記者:李和裕 來(lái)源:《上海證券報》2007-03-15 B6版 |
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從謹慎“試水”，到?jīng)坝慷�，再到完善布局，對中國內地房地產(chǎn)青睞有加的海外基金也在積極“成長(cháng)”中。而去年以來(lái)，樓市調控深入、“限外”大幕開(kāi)啟，懂得順勢而為的海外基金也開(kāi)始在投資領(lǐng)域的“跑馬”、收購項目的“換馬”、戰略合作的“養馬”三方面展現出新的態(tài)度。
一方面，海外基金對內地房地產(chǎn)的投資視野開(kāi)始放寬，“跑馬”的范圍更加廣闊，這從去年海外基金由一線(xiàn)城市向二線(xiàn)城市挺進(jìn)、從商業(yè)物業(yè)轉向住宅物業(yè)等動(dòng)作中便可見(jiàn)一斑。而隨著(zhù)政府加強調控，房地產(chǎn)的社會(huì )性質(zhì)比經(jīng)濟性質(zhì)更為突出，一些海外基金開(kāi)始把觸角伸向普通民居。
如前一階段，德意志銀行旗下最大的房地產(chǎn)基金RREEF一邊忙著(zhù)與希爾頓酒店集團合作，計劃在上海、北京、天津等核心城市收購、開(kāi)發(fā)并改建20多家酒店；一邊又宣布參與三線(xiàn)城市珠海的普通民居開(kāi)發(fā)，攜手一家來(lái)自澳門(mén)及兩家內地的投資商，聯(lián)合投資發(fā)展價(jià)值2.25億美元、面向當地中等收入水平消費者的“中珠上城”項目。
“從商業(yè)物業(yè)轉向住宅物業(yè)，再從高端住宅轉向大眾住宅，看來(lái)海外基金也很會(huì )看‘風(fēng)向’，并且對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)前景仍持樂(lè )觀(guān)態(tài)度�！盉AZO投資（亞洲）有限公司董事長(cháng)鄭小平表示。事實(shí)上，RREEF在自己的研究報告中也指出，中國許多城市的房地產(chǎn)收益率仍十分具有吸引力，住宅項目的毛利率預期高達20%-30%，
另一方面，海外基金在一直關(guān)注的中國成熟物業(yè)收購方面也開(kāi)始動(dòng)新腦筋，行話(huà)所說(shuō)的“換馬”動(dòng)作又有新跡象，如從外資向內資收購物業(yè)變成外資向外資收購物業(yè)。去年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)就不乏這樣的案例，如印尼三林基金以1.16億美元向荷蘭ING購得盛捷酒店式服務(wù)公寓，新加坡騰飛集團以1.6億美元向“同鄉”星控股、吉寶置業(yè)和淡馬錫控股購得海洋廣場(chǎng)等。
“由于這些物業(yè)原本就被外資持有，如今再轉讓給新的外資，就不會(huì )受到‘限外令’的影響�！痹诮账押裹c(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)舉行的小型訪(fǎng)談活動(dòng)上，仲量聯(lián)行亞太區董事陳立民告訴記者，“由于‘限外’政策影響，外資向內資開(kāi)發(fā)商收購物業(yè)的難度增加，除非是那些進(jìn)入較早，已經(jīng)‘生根發(fā)芽’注冊了企業(yè)的，所以一些海外基金開(kāi)發(fā)把目光瞄向‘同類(lèi)’手中的物業(yè)。畢竟海外基金本質(zhì)上是沖著(zhù)收益而非項目來(lái)的，所以總有‘換馬’的時(shí)候�！�
另外，隨著(zhù)“限外”影響逐漸鋪開(kāi)，業(yè)內預計海外基金與國內開(kāi)發(fā)商的合作會(huì )愈演愈烈，而且除了以往在資本面上的合作，戰略層面的結合也在增多�！皟鹊亻_(kāi)發(fā)商因資金問(wèn)題而借力于外資的想法現在的確很多，同時(shí)外資也在積極尋求合作投資機會(huì )，不過(guò)它們并非純粹是追求高回報的項目，有的也是想找到一個(gè)好的當地伙伴，為其未來(lái)的內地發(fā)展養精蓄銳�！闭谏虾；I備中國房地產(chǎn)投資世界峰會(huì )的鄭小平告訴記者，海外基金本身是資本管理者而非開(kāi)發(fā)商，他們也需要向內地開(kāi)發(fā)商借資源、借經(jīng)驗。
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