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| 北京紫玉山莊：十四年難建業(yè)委會(huì ) |
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| 2007-03-23 作者:王亦君 來(lái)源:《中國青年報》2007-03-23 7版 |
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“盡管以調解的方式結案不是我的初衷，但為了盡快成立業(yè)主委員會(huì )，我決定接受�！苯裉欤�22日）上午，“北京紫玉山莊業(yè)主起訴物業(yè)私自扣留信件”案在北京市朝陽(yáng)區人民法院調解結案，原告紫玉山莊業(yè)主許先生和北京集祥物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)集祥物業(yè)）達成和解——集祥物業(yè)承諾重新復印并送達“丟失的信件”，許先生則放棄要求對方賠禮道歉、索賠507元的訴求。
位于北京市朝陽(yáng)區大屯鄉的高檔別墅小區紫玉山莊，地處6000畝森林公園的環(huán)抱之中，被開(kāi)發(fā)商——北京紫玉山莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司稱(chēng)作北京“第一大城市人工肺”。業(yè)主們以大約每平方米2．4萬(wàn)元的價(jià)格，購買(mǎi)了紫玉山莊面積為170到500平方米不等的別墅，業(yè)主還需要支付每月每平方米1．5美金的物業(yè)費。
“我的別墅有400多平方米，每月光物業(yè)費就要交5000多人民幣�！痹S先生對記者說(shuō)�！拔覀兊奈飿I(yè)費可能是全北京市最貴的�！�
然而，高昂的物業(yè)費并未讓紫玉山莊的業(yè)主覺(jué)著(zhù)得到了更好的服務(wù)。
業(yè)主們說(shuō)，10多年來(lái)，紫玉山莊開(kāi)發(fā)商全資子公司的“集祥物業(yè)”與業(yè)主產(chǎn)生了許多糾紛，諸如別墅發(fā)生盜竊、小區公共綠地被開(kāi)發(fā)商出租使用、物業(yè)費使用向來(lái)不公開(kāi)等，每年都有多起。
成立業(yè)主委員會(huì )的目的，寫(xiě)在許先生作為業(yè)主大會(huì )籌備會(huì )發(fā)起人的發(fā)言稿上：“鑒于紫玉山莊物業(yè)費用高，服務(wù)質(zhì)量差，物業(yè)嚴重侵犯業(yè)主公共權益，成立業(yè)主委員會(huì )旨在維護業(yè)主的合法權益、降低物業(yè)費、制止物業(yè)濫用公共資源為自己謀利，提高服務(wù)質(zhì)量�！�
許先生稱(chēng)，紫玉山莊的業(yè)主們歷經(jīng)十多年努力，遲遲不能成立業(yè)主委員會(huì )。去年7月11日，臨時(shí)籌備組以紫玉山莊業(yè)主委員會(huì )發(fā)起人的名義給每位業(yè)主發(fā)了一封掛號信，共計141封。但是直到去年10月，沒(méi)有一位業(yè)主收到這封信，信件全部被物業(yè)公司扣留。
許先生認為，物業(yè)公司的行為嚴重影響了籌備組的工作，導致籌備組的公信力下降，為此，請求法院判決物業(yè)公司立即將所扣信件發(fā)放給發(fā)信人，并賠償扣信所造成的損失507.6元，同時(shí)要求物業(yè)公司向自己和所有收信業(yè)主公開(kāi)道歉，保證不再發(fā)生類(lèi)似情況。
“公司沒(méi)有扣留信件，公司經(jīng)常要處理成千上萬(wàn)封信，我們不可能知道哪封信里有成立業(yè)委會(huì )的內容�！蔽飿I(yè)公司的代理律師說(shuō)，物業(yè)公司確實(shí)簽收了這141封郵件，但物業(yè)公司與郵局之間是有協(xié)議的，物業(yè)是合法收信。那些業(yè)主平時(shí)都很忙，有不少人還住在國外。許多人的信件都是保姆負責查看。保姆說(shuō)曾見(jiàn)到過(guò)信，但覺(jué)得信的內容像廣告，就當作垃圾扔掉了。
今天上午開(kāi)庭后，許先生的代理人重復起訴意見(jiàn)，集祥物業(yè)代理人李小姐表示堅持答辯意見(jiàn)，即物業(yè)已將掛號信全部投遞到了業(yè)主家。與首次開(kāi)庭不一樣，集祥物業(yè)今天一反強硬態(tài)度，主動(dòng)提出愿意與許先生和解，并拿出了和解意見(jiàn)——復印后重新發(fā)送給業(yè)主。
“大概七八年前，業(yè)主們就有成立業(yè)委會(huì )的想法，但直到今天，仍停留在業(yè)主大會(huì )籌備組的階段，甚至這個(gè)籌備組也尚未獲得有關(guān)部門(mén)認可�！痹S先生說(shuō)，他已經(jīng)是紫玉山莊第四批業(yè)主大會(huì )籌備組的成員了，朝陽(yáng)區建委小區辦告訴他們，由于人數達不到全體業(yè)主的2／3，沒(méi)有成立業(yè)委會(huì )的條件。
根據《物業(yè)管理條例》第十二條規定：業(yè)委會(huì )的成立首先必須提交獲得2／3以上業(yè)主同意的業(yè)主大會(huì )議事規則和業(yè)主公約。而根據2004年北京市國土資源和房屋管理局印發(fā)的《北京市貫徹〈物業(yè)管理條例〉的若干意見(jiàn)》（338號文件）的規定：業(yè)主們購房面積要占小區總面積的2／3（66％）以上，才能成立業(yè)委會(huì )。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，是按照其擁有的物業(yè)建筑物面積來(lái)計算的，每1平方米計為投票權計算基數，不足1平方米的部分不予計算。
正是這個(gè)計算法則讓紫玉山莊的第一批業(yè)主們在入住14年之后，仍然無(wú)法達到成立業(yè)委會(huì )的標準。
紫玉山莊的平面規劃圖顯示，紫玉山莊于1993年開(kāi)建，規劃中分五期建設：一期二期已經(jīng)入住多年；三期目前只售出一部分；四期于去年年底開(kāi)始預售；五期還沒(méi)有開(kāi)工計劃。而一、二、三期的購房面積僅占總面積的62％，尚不足66％。
像紫玉山莊這樣因分期建設而無(wú)法成立業(yè)委會(huì )的大型小區，在北京還有很多。2006年7月，北京市政協(xié)公布小區物業(yè)管理問(wèn)題調研報告顯示，北京市新建的3077個(gè)小區中僅有11.7％成立了業(yè)主委員會(huì )，仍有大部分小區、尤其是分期建設小區沒(méi)有成立。
房地產(chǎn)律師秦兵曾經(jīng)多次為紫玉山莊的業(yè)主們提供過(guò)法律咨詢(xún)。他認為，造成這一問(wèn)題的原因很多，但最主要的還是因為《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )的組織成立規定存在缺陷。
按照《物業(yè)管理條例》規定，首次召開(kāi)業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì )都需要全體業(yè)主所持投票權的2／3以上通過(guò)。那么，對于開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)里沒(méi)有賣(mài)出的房子該怎么辦？難道開(kāi)發(fā)商或者是還沒(méi)入住的未來(lái)的鄰居也要投票？聽(tīng)起來(lái)很荒謬，但是很多小區都因此而無(wú)法成立業(yè)委會(huì )。
“《物業(yè)管理條例》是一部沒(méi)有上位法的法規�！鼻乇f(shuō)，剛剛出臺的《物權法》，將會(huì )直接推動(dòng)對《物業(yè)管理條例》的修改。
今天的庭審結束后，許先生的代理律師畢文強對記者表示，“盡管成立業(yè)委會(huì )困難重重，但我們認為，今年10月1日，《物權法》開(kāi)始實(shí)施，其中第六章專(zhuān)門(mén)規定業(yè)主的建筑物區分所有權，這些將會(huì )使業(yè)主們通過(guò)成立業(yè)委會(huì )維權成為大勢所趨�！北緢蟊本�3月22日電
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