先宣布停交小區停車(chē)費，數天之后又宣布收回上述決定。北京回龍觀(guān)龍錦苑二區業(yè)委會(huì )因為挑起了小區泊車(chē)位權屬這個(gè)敏感神經(jīng)，最近一直備受關(guān)注。規劃居住人口20萬(wàn)人的回龍觀(guān)，是北京最大的經(jīng)濟適用房小區之一。

業(yè)委會(huì )宣布停交小區停車(chē)費

    4月16日，北京市回龍觀(guān)龍錦苑二區業(yè)委會(huì )將一篇《致天鴻寶地公函——關(guān)于小區停車(chē)場(chǎng)事宜》貼到了業(yè)主論壇里。就是這份公函，制造了業(yè)主停交小區停車(chē)費事件。
    公函稱(chēng)，業(yè)委會(huì )與物業(yè)就停車(chē)收費問(wèn)題經(jīng)談判無(wú)法達成一致，因此業(yè)委會(huì )“做出如下決定”：
    1、取消小區停車(chē)場(chǎng)收費服務(wù)，不再將小區停車(chē)場(chǎng)委托貴公司經(jīng)營(yíng)。
    2、自5月1日起，直至就車(chē)位委托經(jīng)營(yíng)收益分成達成一致，簽署新的車(chē)位委托經(jīng)營(yíng)合同后的自然月終止期間，業(yè)主在小區停車(chē)場(chǎng)停車(chē)，貴公司不得收費。
    3、業(yè)委會(huì )將在5月1日前向業(yè)主發(fā)放停車(chē)證并告知貴公司，用于此期間業(yè)主車(chē)輛的識別和管理。
    4、對于4月30日及以前，貴公司就小區停車(chē)場(chǎng)所收取的費用問(wèn)題，業(yè)委會(huì )堅決主張貴公司收取的費用中包含停車(chē)場(chǎng)共有產(chǎn)權收益，并就此保留法律訴訟的權利。
    上述公函在業(yè)主論壇發(fā)布后，一時(shí)間跟帖眾多，許多業(yè)主表示贊同。一位老先生去年交了一年停車(chē)管理費，今年就沒(méi)交，而是把車(chē)停在小區門(mén)口�！安皇墙徊黄�，是感覺(jué)交得冤。丟了、劃了我有保險，要他物業(yè)做什么呢？”
    作為該小區的物業(yè)管理公司，天鴻寶地物業(yè)公司很快作出反擊，認為業(yè)委會(huì )只是業(yè)主大會(huì )決議的執行機構，無(wú)權“做出決定”，而停交停車(chē)費這樣重大的決定，更應該聽(tīng)取全體業(yè)主的決定；其次，小區現在的停車(chē)收費及標準有北京市國土和房管局、發(fā)改委等多個(gè)政府部門(mén)的法規條文為依據。
    但也有業(yè)主認為，車(chē)管費降一些可以，但不能不收。一張姓業(yè)主表示，“上哪吃飯都不能白吃，收費是應該的，但最好降�！彼�告訴記者，自己最擔心業(yè)委會(huì )和物業(yè)鬧僵，以至最后小區沒(méi)人管�！靶�區門(mén)口黑車(chē)很多，城管一抓，很可能會(huì )跑到小區內。況且小區里孩子多，如果沒(méi)有良好的管理，安全秩序可能沒(méi)保障�！�
    但小區業(yè)主委員會(huì )主任晉巖偉表示，只降停車(chē)費是不合理的。他給記者打了個(gè)比方，“這好比三個(gè)人擁有一個(gè)椅子，但是只有其中一個(gè)人在租用，他本身當然是希望便宜點(diǎn)，但對其他兩個(gè)不用的人就是不公平了�！�
    一位自稱(chēng)對該業(yè)委會(huì )相當了解的老業(yè)主認為，這是業(yè)委會(huì )在給業(yè)主維權。他指著(zhù)門(mén)前沒(méi)有草的空地告訴記者，去年業(yè)委會(huì )沒(méi)成立之前，物業(yè)在那蓋起了兩棟平房，要做商業(yè)辦公室。群眾看了很不滿(mǎn)，自發(fā)組織起來(lái)質(zhì)問(wèn)物業(yè)公司，最終強行拆掉了。

不交停車(chē)費是個(gè)“雙輸”的決定？

    在北京市業(yè)主委員會(huì )協(xié)會(huì )申辦委員會(huì )的撮合下，龍錦苑二區業(yè)主委員會(huì )同物業(yè)公司雙方進(jìn)行了不少談判。4月29日，盡管雙方并沒(méi)有就停車(chē)費問(wèn)題達成一致，該小區業(yè)主委員會(huì )還是同物業(yè)公司聯(lián)合發(fā)布了聲明：收回停交停車(chē)費的說(shuō)法，仍按原有標準交納停車(chē)費。
    是什么使得業(yè)主委員會(huì )作出停交停車(chē)費的決定，又是什么促使業(yè)主委員會(huì )最終放棄了這個(gè)決定？
    目前，該業(yè)主委員會(huì )同物業(yè)公司仍在進(jìn)行著(zhù)一輪又一輪的談判，但雙方拒絕透露談判進(jìn)展。
    據悉，2006年12月27日，龍錦苑二區業(yè)委會(huì )成立的第一天，就向天鴻寶地物業(yè)公司發(fā)了公函稱(chēng)，依照《物業(yè)管理條例》，龍錦苑二區全體業(yè)主享有對物業(yè)管理區域以?xún)任飿I(yè)共用部分，共用設施設備的所有權。利用物業(yè)共用部分共用設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益歸全體業(yè)主所有。
    今年3月，該小區740余名業(yè)主向物業(yè)公司提出：小區地面停車(chē)位所用的面積是公攤面積，屬于業(yè)主共有。那么，全年停車(chē)費扣除必要的管理維護成本，其收益應該由小區740多位業(yè)主共有。
    據了解，龍錦苑二區自2005年入住以來(lái)，其地面停車(chē)位就以租賃的方式進(jìn)行使用，價(jià)格是1600元／年�！靶�區里有220個(gè)車(chē)位，”該小區業(yè)主委員會(huì )主任晉巖偉認為，“如果全部出租，物業(yè)公司每年就收入35.2萬(wàn)元，除去物業(yè)的管理成本，還剩20多萬(wàn)元盈余，應該歸小區的業(yè)主共有�！�
    這個(gè)要求遭到了天鴻寶地物業(yè)公司的拒絕，其副總經(jīng)理陳納在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示，目前小區停車(chē)場(chǎng)長(cháng)期出租的車(chē)位是65個(gè)，出租率只有22％，因此停車(chē)收益遠沒(méi)有晉巖偉說(shuō)的20萬(wàn)元那么多，目前的收益都花在小區公共設施維護上了。
    由于數次在這個(gè)問(wèn)題上談不攏，該小區業(yè)委會(huì )決定取消物業(yè)的委托經(jīng)營(yíng)，小區業(yè)主停車(chē)免費，于是就出現了4月16日的公函。
    對于這樣的決定，晉巖偉在給記者的一些資料里也表示是個(gè)“雙輸”的做法，“但在合同談判破裂后，這是唯一的選擇�！�
    就在這個(gè)停交停車(chē)費的決定發(fā)布之后，小區相繼出現了打人事件、晉巖偉家門(mén)被潑了汽油。但業(yè)主委員會(huì )堅持認為，地面停車(chē)位歸業(yè)主所有，其停車(chē)費受益也應該歸業(yè)主所有。
    將于10月1日起實(shí)施的物權法第74條規定，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有�！边@是回龍觀(guān)龍錦苑二區業(yè)委會(huì )理直氣壯的理由。但天鴻寶地物業(yè)公司也堅持認為，自己的收費合法合理，依據是北京市的相關(guān)規定。

物權法能否解決小區停車(chē)費糾紛

    小區停車(chē)費究竟該不該收，該怎么收？因為對此理解不同而發(fā)生的糾紛，在很多小區都有，但似乎并沒(méi)有一個(gè)答案，即使物權法即將實(shí)施。
    “關(guān)于小區停車(chē)費的糾紛很多，關(guān)鍵就是確定權屬�！北本﹥|通律師事務(wù)所律師畢文強說(shuō)，涉及小區停車(chē)位置分地上停車(chē)位和地下車(chē)庫兩種，二者概念不同。
    畢文強說(shuō)，目前物權法并沒(méi)有對地下車(chē)庫的權屬做出明確的規定，但把主導權交給了建筑開(kāi)發(fā)單位�！霸谖餀喾�頒布以后，如果地下車(chē)庫的權屬歸開(kāi)發(fā)商所有，那么停車(chē)費必須要交；如果權屬歸業(yè)主所有，停車(chē)費也要交，但收益歸全體業(yè)主所有�！�
    對地上車(chē)位，畢文強認為也分兩種情況：權屬歸開(kāi)發(fā)商的當然要交停車(chē)費，歸業(yè)主所有的公共用地其交費則由業(yè)主委員會(huì )決定�！暗�目前還存在兩個(gè)法律盲點(diǎn)，對于權屬歸開(kāi)發(fā)商所有的停車(chē)位，其收費標準和執行是否應該由政府介入？在業(yè)主委員會(huì )還沒(méi)有產(chǎn)生的時(shí)候，業(yè)主所有的停車(chē)位其停車(chē)費怎么收��？”
    據了解，目前北京有六七千個(gè)住宅小區，但成立了業(yè)主委員會(huì )的小區尚不足500個(gè)。加上當前未對小區停車(chē)費的標準做出統一、明確的規定，實(shí)際上大部分小區的停車(chē)費都是由物業(yè)公司自行決定如何收取。
    對于小區停車(chē)場(chǎng)所的權屬問(wèn)題，中國人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新有不同看法，“物權法已經(jīng)把權屬問(wèn)題規定死了，車(chē)庫和車(chē)位按照合同確定其權屬，如果出售和贈與，那么業(yè)主取得所有權，如果是租賃，業(yè)主只有使用權�！�
    楊立新認為，按照物權法，地上公共的道路用作停車(chē)用的，其所有權歸全體業(yè)主共同所有，但停車(chē)還牽扯到管理成本，而且有些小區的地上車(chē)位可以買(mǎi)賣(mài)。對于小區停車(chē)場(chǎng)所的收費，各地不同，各個(gè)小區也不同，如果只依據目前的物權法，還不能解決這些問(wèn)題，需要相關(guān)部門(mén)出臺一個(gè)實(shí)施細則。
    “我覺(jué)得，對業(yè)主所有的停車(chē)位的收益，其大部分應該歸業(yè)主所有，剩下的應該歸物業(yè)公司用以支付管理成本，同時(shí)獲得一點(diǎn)盈利�！睏盍⑿抡f(shuō)。
    有意思的是，在法學(xué)家和律師看來(lái)都需要新的實(shí)施細則來(lái)解決的問(wèn)題，中國人民大學(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員、被稱(chēng)為小區維權專(zhuān)家的舒可心并不認同�！斑@個(gè)跟物權法沒(méi)有關(guān)系，法律只要規定一個(gè)原則就行，不能無(wú)限制地細化。在這個(gè)原則下，怎么解決糾紛就要靠業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商，協(xié)商解決不了，就訴諸法律，通過(guò)法院解決�！�
    舒可心覺(jué)得，中國目前的發(fā)展處在轉型期，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成了開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司對業(yè)主權力的侵略，“中國的物業(yè)公司一般都不把業(yè)主當回事兒，收費不收費物業(yè)公司說(shuō)了算，收費多少也是他們說(shuō)了算�！钡�現在，很多業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始同物業(yè)公司做斗爭，爭回自己的權利。目前造成糾紛的根源就在于權屬不清，但權屬不清并非不能解決。
    “比如停車(chē)位，物業(yè)公司如果認為權屬歸自己所有，那么請拿出證據，業(yè)主認為權屬在業(yè)主，同樣也要拿出證據，如果雙方都拿不出足夠的證據，那就由法院裁決�！笔婵尚恼f(shuō)，業(yè)主同物業(yè)公司之間是需要“戰爭”的，現在強勢的一方是物業(yè)公司，業(yè)主爭取自己的利益就需要通過(guò)戰爭的方式，比如發(fā)出聲明不再交停車(chē)費。一旦雙方勢均力敵，就會(huì )通過(guò)談判的方式來(lái)解決糾紛。
    舒可心認為，小區的權利原本就是業(yè)主的，物業(yè)公司不過(guò)是業(yè)主雇傭來(lái)管理的機構，不能鳩占鵲巢�！耙粋�(gè)小區的收費取決于業(yè)主大會(huì )同物業(yè)公司談判的結果，不需要政府出臺什么統一標準，因為小區與小區之間存在很大差異�！�
    那么，如果有業(yè)主因為停車(chē)費問(wèn)題與物業(yè)公司對簿公堂，將會(huì )面臨什么情況？
    今年3月底，就在物權法在全國人大通過(guò)不久，北京市第一中級人民法院法官姜庶偉就在自己的博客上撰文發(fā)表看法。
    他認為，如果有業(yè)主就此起訴物業(yè)公司要求物業(yè)公司分配泊車(chē)費的利潤，應當如何證明物業(yè)公司到底收了多少錢(qián)，其中“必要的管理費”所占的比例是多少？泊車(chē)是一種動(dòng)態(tài)的行為，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有能力時(shí)時(shí)監控，即使那些固定收取年租金或者月租金以及出售的車(chē)位，其必要管理費用的確定也需要專(zhuān)業(yè)財會(huì )人員的審計后才能確定，而這樣一來(lái)，案件審理的成本就會(huì )大增，業(yè)主獲得的維權收益與付出的維權成本相比可能會(huì )得不償失。
    “一部法律制訂的成敗，尚須實(shí)際的案件審理來(lái)評判�！苯�庶偉在博客中寫(xiě)道。