兄弟倆因為公房承租權糾紛，在法院打了4年官司沒(méi)有結果。而北京市宣武區陶然亭街道物業(yè)糾紛調解委員會(huì )介入后，不到一個(gè)月，兩兄弟重歸于好……
    在北京市宣武區物業(yè)管理糾紛人民調解指導委員會(huì )成立近3個(gè)月后，今天下午，北京市司法局、市建委聯(lián)合召開(kāi)了全市物業(yè)管理糾紛調解工作現場(chǎng)會(huì )，決定從本月起向全市推廣宣武區的做法。
    “近年來(lái)，由拒交物業(yè)管理費、張貼抗議橫幅標語(yǔ)、群體性上訪(fǎng)到暴力沖突事件，據北京市信訪(fǎng)辦統計，物業(yè)糾紛信訪(fǎng)已經(jīng)成為僅次于城市管理類(lèi)糾紛的第二信訪(fǎng)大戶(hù)�！北本┦兴痉ň志珠L(cháng)吳玉華介紹，法院物業(yè)類(lèi)糾紛收案量逐年增大，據北京市高級人民法院統計，2002年此類(lèi)案件的一審收案量是4010件，2006年是3萬(wàn)多件，增長(cháng)了8倍。此類(lèi)案件在民事案件中占的比例，也從2．7％上升到了11.6％。
    “這些案件的重復性較大，法院的判決并不能達到徹底平復社會(huì )矛盾的效果�！眳怯袢A表示，“建立市、區縣、街鄉、社區四級物業(yè)管理糾紛指導和調解組織體系非常具有現實(shí)意義�！�
    今天，北京市司法局、市建委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強人民調解化解物業(yè)管理糾紛的指導意見(jiàn)》，詳細規定了四級物業(yè)糾紛調解機構的設置及職責、調解范圍、工作制度等。

打官司要一年 調解就用一個(gè)月

    “民事案件一審加上二審，前后花上1年時(shí)間是常事。像業(yè)主大會(huì )要求更換物業(yè)公司這種案件，訴訟費加上律師費一般要花上50萬(wàn)元左右�！倍�北京市宣武區物業(yè)調解委員會(huì )的首席調解員、北京市良才律師事務(wù)所的李金平律師參與調解的幾個(gè)物業(yè)糾紛，一個(gè)月內就達到了雙方“化干戈為玉帛”的目的。
    “許多物業(yè)矛盾，需要給雙方一個(gè)‘臺階’，這就要由調解員來(lái)做‘媒’�！毙�武區司法局局長(cháng)張才斐說(shuō)，“再加上11位資深律師組成的專(zhuān)家顧問(wèn)團，不管是從情還是從理，物業(yè)調解委員會(huì )都可以雙管齊下�！�
    自今年3月宣武區物業(yè)糾紛調解委員會(huì )成立后，宣武區的8個(gè)街道相繼成立了街道級物業(yè)糾紛調解委員會(huì )，全區規模較大或物業(yè)糾紛相對突出的14個(gè)小區也成立了社區級物業(yè)糾紛調委會(huì )。
    截至5月底，宣武區試點(diǎn)的各級物業(yè)糾紛調解組織共受理物業(yè)糾紛45件，調解成功42件，成功率超過(guò)90％。與上法院打官司相比，大家開(kāi)始習慣有事先去調解委員會(huì )論個(gè)是非曲直。
    北京市東城區的物業(yè)調解委員會(huì )成立于2005年8月，調解員均為律師兼職，所有的調解行為均是免費。
    北京市貝朗律師事務(wù)所連艷是東城區物業(yè)調解委員會(huì )的首席調解員。在她看來(lái)，“與訴訟相比，調解可以把多種矛盾一次性解決�！�
    連艷曾經(jīng)調解過(guò)一件物業(yè)糾紛：一個(gè)業(yè)主因為自家門(mén)旁停了很多自行車(chē)，就在樓道里焊了個(gè)鐵門(mén)，不讓別人往里停車(chē)。物業(yè)讓他拆除，該業(yè)主因此拒交物業(yè)費。事實(shí)上，小區里有專(zhuān)門(mén)停放自行車(chē)的場(chǎng)所，很多業(yè)主圖省事不愿把車(chē)存放在那里。
    “像這樣的糾紛，里面有很多法律關(guān)系：比如私自焊鐵門(mén)、不交物業(yè)費是一個(gè)問(wèn)題；物業(yè)的自行車(chē)管理是一個(gè)問(wèn)題；業(yè)主不往里面存車(chē)又是一個(gè)問(wèn)題。如果要走法律程序，每個(gè)法律關(guān)系都需要單獨訴訟，有些矛盾可能通過(guò)很復雜的訴訟都解決不了，但調解可以把這些問(wèn)題一次性解決�！边B艷說(shuō)。

律師義務(wù)工作 能否長(cháng)期工作

    宣武區司法局基層科科長(cháng)曹淑琴認為，目前調解委員會(huì )運行中還存在一些問(wèn)題—現在調解員主要由居委會(huì )人員擔任，有時(shí)百姓來(lái)問(wèn)一些房屋租賃等專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題，有的基層司法所調解員解釋得不是很清楚。而且，調解員和顧問(wèn)律師都是靠著(zhù)奉獻精神工作，難以保證調解工作的長(cháng)期效果。因此，調委會(huì )應進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的機構建設。
    記者注意到，此次北京市司法局和市建委聯(lián)合下發(fā)的文件要求，四級物業(yè)糾紛調解機構由專(zhuān)職人民調解員、律師及相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士組成，社區物業(yè)管理糾紛人民調解委員會(huì )要定期組織業(yè)主委員會(huì )或業(yè)主代表、物業(yè)管理企業(yè)參加的聯(lián)席會(huì )議，了解小區物業(yè)管理情況及矛盾動(dòng)態(tài)，有針對性地開(kāi)展糾紛預防和調解工作。
    隨著(zhù)物業(yè)調解委員會(huì )在全市范圍的全面鋪開(kāi)，如何保障律師長(cháng)時(shí)間免費進(jìn)行這項“費時(shí)又費力的工作”？“很多年輕律師做了幾次后就做不下去了，調解對象很復雜，各種學(xué)歷、年齡、閱歷的人都有，有時(shí)年輕人去了只有被人說(shuō)服的份兒�！边B艷說(shuō)。
    在連艷、李金平這樣的首席調解員看來(lái)，律師在專(zhuān)業(yè)知識方面和普通的人民調解員相比有優(yōu)勢。但調解員工作效果的一個(gè)決定因素，是個(gè)人態(tài)度、威信等一些看起來(lái)微不足道的東西，這正是做好調解工作所必需的。
    連艷建議，可以參照律師參與法律援助的經(jīng)驗，培養我國的物業(yè)糾紛調解律師。

市場(chǎng)化之前還要靠加強監管

    記者就北京市的這項舉措采訪(fǎng)了一些長(cháng)期代理物業(yè)糾紛案件的律師，他們對這個(gè)在處理物業(yè)糾紛中引入“第三人”舉措表示肯定的同時(shí)，也指出了規范物業(yè)管理還需要加強政府監管。
    有律師認為，當下物業(yè)管理引發(fā)的社會(huì )矛盾，80％源自開(kāi)發(fā)商。原因就是，約束規范開(kāi)發(fā)商行為的法規有欠缺。由開(kāi)發(fā)商引發(fā)的矛盾具體體現在，開(kāi)發(fā)商更改小區公共設施的公益性功能用于自己謀利，比如車(chē)庫、會(huì )所的所有權及使用，房屋出售后前期物業(yè)與后期物業(yè)管理的銜接及賬目公開(kāi)等等。
    作為政府部門(mén)，在物業(yè)管理工作中應扮演指導、協(xié)調和監督的角色。本來(lái)物業(yè)管理行為是一種服務(wù)交換，應該按照市場(chǎng)規律辦事，政府不應干預太多。但現階段，廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識和法律理解有偏差。此外，國內物業(yè)管理的產(chǎn)生不是完全由市場(chǎng)培育出來(lái)的，且物業(yè)管理這一行出現的時(shí)間也不是很長(cháng)，因此導致目前糾紛較多。
    現階段，政府必須強勢介入物管工作，投入更多的行政資源。不過(guò)，隨著(zhù)物業(yè)管理法律、法規的健全和市場(chǎng)化程度進(jìn)一步提高，政府介入力度可以慢慢減弱，最后把物業(yè)管理完全交給市場(chǎng)，由市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”來(lái)規范物業(yè)管理工作。本報北京6月14日電