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今年５月以來(lái)，面對再次飆升的房?jì)r(jià)，南京市首開(kāi)地方政府動(dòng)用行政手段調控房?jì)r(jià)先河，對商品住宅實(shí)施以“政府指導價(jià)”為核心的價(jià)格監管制度：核準基準價(jià)、限定利潤率、規定最高漲幅５％……
這一措施出臺一個(gè)月，引發(fā)各界高度關(guān)注和激烈爭論，開(kāi)發(fā)商、普通市民、專(zhuān)家學(xué)者等紛紛加入其中。
房?jì)r(jià)飛漲 六部門(mén)聯(lián)手調控
“今年南京的房?jì)r(jià)就像脫韁野馬，一天一個(gè)價(jià)，讓人心驚肉跳�！币晃荒暇┵彿空呦蛴浾哒f(shuō)。據統計部門(mén)數據，今年４月南京普通商品住宅價(jià)格同比漲幅高達１１．５％，創(chuàng )兩年來(lái)新高；５月份南京房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比又上漲了９．２％，位居全國第６。而在２００６年上半年，南京住宅價(jià)格漲幅只有２．１％，２００５年全年僅為３．５％。
房?jì)r(jià)飆升引起南京市政府高度重視，從５月１１日至５月２４日短短半個(gè)月內，南京市物價(jià)局聯(lián)合房管、稅務(wù)、國土等６部門(mén)連續發(fā)出３個(gè)文件，對房?jì)r(jià)進(jìn)行調控。
南京市物價(jià)局副局長(cháng)張瑞忠告訴記者，此次調控的核心是對房?jì)r(jià)實(shí)行政府指導價(jià)管理。所謂“政府指導價(jià)”也就是“基準價(jià)”，其構成是成本、利潤加稅金三部分。文件規定，普通商品住宅的利潤率不得高于８％，在核準基準價(jià)的基礎上，開(kāi)發(fā)商最高加價(jià)幅度不得高于５％。樓盤(pán)銷(xiāo)售行為也要規范，必須執行明碼標價(jià)、“一套一價(jià)”、在銷(xiāo)售現場(chǎng)醒目位置標示并在網(wǎng)上公示等規定。
“此外，考慮到今年四、五月份的漲幅足以給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)超額利潤，還規定‘尚未銷(xiāo)售面積部分應低于２００７年５月１４日前該樓盤(pán)實(shí)際成交的最高價(jià)格’，即‘只能降不能漲’，這條規定將持續一段時(shí)間�！睆埲鹬艺f(shuō)，“遏制開(kāi)發(fā)商亂定價(jià)、哄抬價(jià)格，甚至一天兩價(jià)的違規行為，已經(jīng)到了刻不容緩的地步。近日，南京某樓盤(pán)價(jià)格在兩個(gè)小時(shí)內竟然上漲了１２００元，引起了市民強烈不滿(mǎn)。市場(chǎng)經(jīng)濟不是隨口喊價(jià)，政府該調控時(shí)就要出手�！�
開(kāi)發(fā)商：政府管房?jì)r(jià)是“開(kāi)倒車(chē)”
記者采訪(fǎng)了解到，這３個(gè)文件一出，立刻引來(lái)對立的兩種觀(guān)點(diǎn)，老百姓拍手稱(chēng)快，開(kāi)發(fā)商卻公開(kāi)叫板。北京華遠集團總裁任志強甚至在其博客上連續撰文“炮轟”南京市物價(jià)局，稱(chēng)其動(dòng)用行政手段調控房?jì)r(jià)是回到了計劃經(jīng)濟時(shí)代的“開(kāi)倒車(chē)”行為。
任志強說(shuō)：“自由市場(chǎng)中早上賣(mài)的菜與晚上賣(mài)的菜的價(jià)格是不同的，因為時(shí)間差給了顧客討價(jià)還價(jià)的條件，也給了小販們定價(jià)的自由權。價(jià)格是根據市場(chǎng)需求與供給的情況博弈而產(chǎn)生的，政府是否應在明碼標價(jià)時(shí)限制小販們的自由調價(jià)權呢？是否要把每一棵白菜都標上價(jià)格而不能調整了呢？”
南京市某房產(chǎn)老總說(shuō)，物價(jià)局規定開(kāi)發(fā)商利潤率為８％，而稅務(wù)局多年來(lái)一直按２０％的利潤率來(lái)預征樓盤(pán)稅收，很顯然，物價(jià)局與稅務(wù)局自相矛盾，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是不公平的。
一名房產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，南京此次調控僅僅從控制某個(gè)商品房?jì)r(jià)格本身入手，這是“揚湯止沸”而不是“釜底抽薪”，很難有成效。政府該做的是減緩地價(jià)上漲速度、抬高房地產(chǎn)準入門(mén)檻、嚴厲打擊哄抬房?jì)r(jià)的企業(yè)，從構成房地產(chǎn)成本的幾個(gè)主要部分來(lái)入手，才能最終控制房?jì)r(jià)。
“一房一價(jià)”不能從根本上解決目前市場(chǎng)供不應求的狀況，物價(jià)部門(mén)人力物力有限，也未必能對每套房?jì)r(jià)進(jìn)行準確的審核，因此，從市場(chǎng)狀況和實(shí)際操作層面看，其實(shí)施效果未必樂(lè )觀(guān)。
建設部門(mén)：“市場(chǎng)失靈”需要行政手段
南京市建設部門(mén)一位負責人告訴記者，南京房?jì)r(jià)新政已經(jīng)引起了建設部的關(guān)注，南京市已將有關(guān)情況向建設部做了匯報。
這位負責人說(shuō)，南京房?jì)r(jià)新政符合價(jià)格法相關(guān)規定：“與國家經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數商品價(jià)格可以實(shí)行政府指導價(jià)�！弊》繌膩�(lái)就不是一個(gè)普通的商品，房子是關(guān)系到百姓基本生活的頭等大事。而且，江蘇省在１９９８年就將普通商品住房列入了政府指導價(jià)格商品的目錄，南京的做法是符合法規的。
這位負責人說(shuō)：“當前，南京商品住房供不應求，房?jì)r(jià)呈現較快上漲勢頭，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)乘機抬高房?jì)r(jià)以及不規范地調整價(jià)格，使正常的價(jià)格形成機制產(chǎn)生了部分扭曲。政府動(dòng)用行政手段加強價(jià)格監管在一定程度上彌補市場(chǎng)缺陷，有利于促使價(jià)格回歸到正常的市場(chǎng)價(jià)格上來(lái)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展�！�
他說(shuō)：“市場(chǎng)手段和行政手段是管理市場(chǎng)經(jīng)濟的兩大基本方法。在正常的市場(chǎng)秩序下，我們以市場(chǎng)機制管理為主；在市場(chǎng)失靈的特殊情況下，行政手段成為管理市場(chǎng)經(jīng)濟的一個(gè)重要手段，畢竟市場(chǎng)經(jīng)濟不是隨口喊價(jià)�！�
南京大學(xué)教授葛揚說(shuō)，政府動(dòng)用行政手段調控房?jì)r(jià)，在其他市場(chǎng)經(jīng)濟國家并非沒(méi)有先例。我國發(fā)展社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟，但是對農資、糧食、燃料油等價(jià)格仍然實(shí)行政府指導價(jià)，就是為了保證廣大群眾的利益。南京出臺房?jì)r(jià)調控措施也是為了保障中低收入階層的基本居住需求。
記者采訪(fǎng)了解到，普通市民對南京房?jì)r(jià)新政表示支持。一位姓秦的工程師說(shuō)，政府部門(mén)一般不敢輕易碰房地產(chǎn)價(jià)格，因為每一家開(kāi)發(fā)商背后都站著(zhù)無(wú)數利益群體。南京此舉在鐵板一塊的房?jì)r(jià)問(wèn)題上撬開(kāi)了一道裂縫，在全國吃了“螃蟹”，這種為百姓利益敢于碰硬的勇氣值得稱(chēng)贊。
“房?jì)r(jià)不見(jiàn)得會(huì )下跌，但至少一天之內漲兩三次價(jià)的荒唐把戲不能再玩，‘一開(kāi)盤(pán)就漲５００元’的宣傳廣告不敢再打，市場(chǎng)秩序規范了�！睖蕚滟彿康氖忻裰禊i說(shuō)。
調控房?jì)r(jià)成效幾何？
“行政調控不符合市場(chǎng)規律，注定會(huì )成為‘空調’”、“不賣(mài)房，１０月后必有報復性反彈！”新政甫出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就通過(guò)各種途徑給主管部門(mén)施壓，甚至以不報價(jià)、不賣(mài)房來(lái)軟抗，地產(chǎn)商與主管部門(mén)的“暗戰”已然上演。
“新政出臺不到一個(gè)月，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭得到了遏制，開(kāi)發(fā)商亂抬價(jià)、亂炒作的現象明顯減少，購房者的恐慌情緒也得到了緩解�！睆埲鹬胰绱嗣枋鲂抡膱绦谐尚�。
在開(kāi)發(fā)商的觀(guān)望氣氛中，南京市物價(jià)部門(mén)已對４０多家樓盤(pán)的價(jià)格進(jìn)行了審核，對浦口區一家“頂風(fēng)作案”擅自調價(jià)的樓盤(pán)進(jìn)行了封盤(pán)查處，有消費者投訴，兩天內這個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格從每平方米２６００元上漲到了３０００元。同時(shí)，４家虛報成本的樓盤(pán)也被“擠水分”，其中最多的一個(gè)樓盤(pán)每平方米大概減少了３００元。
業(yè)內人士認為，房?jì)r(jià)調控還要關(guān)注其可持續性，尋求長(cháng)期的治本之道。目前的政策在抑制短期炒作、遏制過(guò)快上漲方面，是必要的、有效的，但從長(cháng)期來(lái)說(shuō)，還是要著(zhù)眼于增加有效供給、滿(mǎn)足居住需求。一是增加土地供給，二是平衡目前畸形的房?jì)r(jià)收入比，增加居民有效收入。
對南京房?jì)r(jià)新政究竟能在怎樣的程度上遏制飛漲的房?jì)r(jià)，人們正拭目以待。 |