今年以來(lái)上市房地產(chǎn)公司通過(guò)增發(fā)等方式，已合計融資超過(guò)1000億元，這些公司又挾巨資在各大城市“跑馬圈地”

融資：地產(chǎn)股增發(fā)風(fēng)生水起

　　據國家統計局數據,上半年1月份至6月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲5.6%、5.9%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%,總體呈現上升態(tài)勢。房?jì)r(jià)的不斷抬升，使投資者對地產(chǎn)上市公司的未來(lái)業(yè)績(jì)增長(cháng)充滿(mǎn)期待。保利地產(chǎn)從7月2日44.62元開(kāi)盤(pán)到8月27日的階段高點(diǎn)87.99元，只用了短短一個(gè)多月，股價(jià)漲幅就接近100％。
　　地產(chǎn)股表現良好，給上市公司通過(guò)資本市場(chǎng)融資帶來(lái)了機會(huì )。今年7月，金地集團定向增發(fā)1.73億A股，成功募資45億元。8月，金地集團又發(fā)布公告，擬發(fā)行不超過(guò)12億元人民幣公司債。此外，公司還計劃公開(kāi)增發(fā)不超過(guò)3.6億股A股。
　　8月，萬(wàn)科A股增發(fā)募集資金100億元，創(chuàng )下我國股市增發(fā)史上單次募資最高紀錄，其后再度公告，擬發(fā)行總金額不超過(guò)59億元的公司債。
　　其他公司也絲毫不愿意落后于人。8月，保利地產(chǎn)公開(kāi)增發(fā)融資70億元，蘇寧環(huán)球擬定向增發(fā)3.8億—4.2億股，募集資金高達110億元；棲霞建設、深南光A、上實(shí)發(fā)展三上市房企同時(shí)發(fā)布增發(fā)方案，共增發(fā)募資高達71.9億元……
　　據不完全統計，今年以來(lái)上市房地產(chǎn)公司通過(guò)增發(fā)、配股等方式，已合計融資超過(guò)1000億元。

圈地：上市公司馬不停蹄

　　絕大多數上市公司巨額融資到手干什么呢？國務(wù)院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》顯示，隨著(zhù)國家土地和房地產(chǎn)金融調控政策的不斷調整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng )新，資本規模急劇擴張，土地購置面積也越來(lái)越大。
　　很明顯，融資幾乎都投放到了土地儲備之上，這可以直接推高公司的未來(lái)發(fā)展評價(jià)。
　　上市公司手握巨資競拍地塊，其直接結果就是，全國范圍內的土地價(jià)格不斷創(chuàng )出新高，上海、杭州、東莞、天津、廈門(mén)等地紀錄不斷被刷新，一個(gè)個(gè)“地王”閃亮登場(chǎng)：上海，蘇寧環(huán)球集團以6.7萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)、44億元天價(jià)拿下單價(jià)“地王”；武漢，上海豫園商城以35.02億元天價(jià)競得一塊土地……
　　對此，不少業(yè)內人士不無(wú)憂(yōu)慮。因為，地王效應不僅導致地價(jià)上漲，其對房?jì)r(jià)的拉動(dòng)效應也很明顯。全國各地因地價(jià)上漲而導致周邊在售樓盤(pán)漲價(jià)的例子層出不窮。在8月的2007博鰲房地產(chǎn)論壇上，香港四大地產(chǎn)商之一恒隆集團主席陳啟宗就曾發(fā)出警告：“內地土地交易實(shí)際上已經(jīng)出現‘面粉貴過(guò)面包’的現象，也就是說(shuō)土地的價(jià)格高過(guò)周邊的房?jì)r(jià)，這是很危險的事情�！�

囤地：巨頭占有大量資源

　　近幾年，不斷有開(kāi)發(fā)商發(fā)表言論認為，房?jì)r(jià)上漲主要歸咎于土地供應太少。而土地管理部門(mén)卻多次澄清說(shuō)，土地供應量并不稀少。事實(shí)究竟如何呢？
　　雖然平時(shí)我們很難得知地產(chǎn)企業(yè)到底有多少家底，不過(guò)，這些在地產(chǎn)企業(yè)的中報里卻明白地給了我們答案。
　　在香港上市的地產(chǎn)公司碧桂園的中報顯示，截至8月15日，公司土地儲備量為5400萬(wàn)平方米，比4月20日上市前的1900萬(wàn)平方米增長(cháng)了180%，是全國土地儲備量最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。根據萬(wàn)科最新公告顯示，萬(wàn)科的土地儲備合計2157萬(wàn)平方米，其中屬于萬(wàn)科權益的建筑面積為1818萬(wàn)平方米。而且隨著(zhù)萬(wàn)科100億元公開(kāi)增發(fā)的完成，相信在土地儲備方面的投入將繼續擴大。
　　中報顯示，保利地產(chǎn)截至7月31日，擁有土地儲備1007萬(wàn)平方米。招商地產(chǎn)2007年新增土地儲備建筑面積168萬(wàn)平方米，金地集團上半年獲得了5個(gè)項目，可租售建筑面積達235萬(wàn)平米……
　　中國人民大學(xué)土地管理系主任、房地產(chǎn)信息中心主任葉劍平認為，開(kāi)發(fā)商大面積囤地，作為市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的企業(yè)行為，是無(wú)可厚非的�？蓮纳鐣�(huì )角度上說(shuō)，這種行為是有一定負面效果的，因土地的稀缺性帶來(lái)企業(yè)的壟斷，形成壟斷價(jià)格。雖然國土部門(mén)統計數據表明土地的供應量很大，但問(wèn)題的核心在于如何提高最終產(chǎn)品（住宅）的有效供應，否則，易形成土地由政府壟斷變成企業(yè)壟斷。因此，他建議，希望主管部門(mén)能通過(guò)分割地塊、增加有效供應等方式調節。同時(shí)，可以在土地出讓合同書(shū)中增加附加條款，明確開(kāi)發(fā)周期，通過(guò)管理手段使得政府的土地供應很快轉化為有效供應。
　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉教授提醒，土地儲備量越大，企業(yè)實(shí)際上就承擔了越大的未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險，希望企業(yè)能冷靜思考。

憂(yōu)慮：樓市股市風(fēng)險聯(lián)動(dòng)

　　據業(yè)內人士介紹，開(kāi)發(fā)商手中囤積的土地大多在2004年“8?31大限”之前拿到。按照國家規定，當年8月31日之后，經(jīng)營(yíng)性土地不得再通過(guò)協(xié)議形式出讓?zhuān)�一律進(jìn)行公開(kāi)競價(jià)。其后，開(kāi)發(fā)商便年年喊“缺地”。而且，隨著(zhù)近年來(lái)銀行信貸的逐步緊縮，開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍吃緊。
　　但在大牛市當中，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng )新了融資渠道。相比到銀行貸款的嚴審查，高成本而言，從股市融資成本低廉、無(wú)須還本、不用付息，風(fēng)險被分散轉嫁到地產(chǎn)股投資者身上，大地產(chǎn)商當然非常樂(lè )意為之。于是，在房地產(chǎn)宏觀(guān)調控嚴管的“信貸”和“土地”兩道閘門(mén)外，地產(chǎn)巨頭們能比較輕松地融資圈地。
　　房?jì)r(jià)上漲——地產(chǎn)股升值——巨額融資圈地——土地儲備充足抬高股價(jià)、高地價(jià)拉高房?jì)r(jià)……一幕股市、土地、樓市攜手高價(jià)共舞的循環(huán)圖畫(huà)仿佛已浮現到了我們眼前！
　　這是一幅值得我們警惕的畫(huà)面。葉劍平認為，這當中是蘊涵著(zhù)風(fēng)險的。目前企業(yè)高價(jià)拿地是因為可以將成本轉嫁給市場(chǎng)，有購房者可以消化這種成本的上漲，今后如果情況發(fā)生變化，土地的預期成本與實(shí)際成本脫節，將可能導致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。這是房地產(chǎn)企業(yè)本身的風(fēng)險，其實(shí)并不可怕。真正需要警惕的是第二重風(fēng)險，即連帶的金融市場(chǎng)的風(fēng)險，可能導致房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統性風(fēng)險逐漸向股市轉移。
　　劉洪玉也同樣認為，這個(gè)循環(huán)當中，孕育了巨大的房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險和股票價(jià)格風(fēng)險。因此，在目前房?jì)r(jià)和股價(jià)都處于高位的時(shí)候，一定要警示風(fēng)險，理性投資。